บล.เมย์แบงก์ กิมเอ็ง:
WHA Premium (WHART TB) เกาะเทรนด์ดิจิทัล
เร่ิมต้นคำแนะนำ ซื้อ
WHART เป็นกอง REIT ด้านโลจิสติกส์ที่ใหญ่ที่สดุ โดยมีพื้นที่เช่า 1.4 ล้านตร.ม.(97 ยูนิต) มูลค่ารวม 4.27 หมื่นล้านบาท ณ สิ้นเดือน มี.ค. 64 ดีลซื้อกิจการทรัพย์สินท่ีกำลังจะเกิดขึ้นมูลค่ารวม 5.55 พันล้านบาทสำหรับ พื้นที่เช่า 184,000 ตร.ม. จะแล้วเสร็จภายในไตรมาส 4/64 เราเริ่มต้นคำแนะนำ “ซื้อ ” เพื่อรับผลตอบแทนจากเงินปันผลที่ยังยืนที่มากกว่า 5% ต่อปี และโครงการเพิ่มประสิทธิภาพสินทรัพย์ที่มีแนวโน้มดีต่อเนื่อง ราคาเป้าหมายคำนวณด้วยวิธี DDM ของเราคือ 15 บาท (COE7%, terminal growth 2%) ซึ่งเราคาดว่าอาจเพิ่มขึ้นเป็น 16.50 บาท ในปลายปี 2564 หลังการซื้อสินทรัพย์ 5.55 พันล้านบาทแล้วเสร็จ
คลังสินค้าพร้อมสัญญาระยะยาว
จากพอร์ตการลงทุนทั้งหมด 63% เป็นโครงการท่ีพัฒนาขึ้นตามความต้องการของลูกค้า (Built tosuit) และ 37% เป็นคลังสินค้าทั่วไป WHART ตั้งเป้าคงอัตราการเช่าพื้นที่ (OR) ปี 2564 ท่ีสูงกว่า 90% จาก 88% ในไตรมาส 1/64 ทรัพย์สินตั้งอยู่ในเขตอุตสาหกรรมที่สำคัญของประเทศไทย ได้แก่ บางนาตราด กรุงเทพฯฝั่งตะวันออก (63%) กรุงเทพฯตอนเหนือ (21%) และระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก (EEC) (15%) ผู้เช่ารายใหญ่ 70% อยู่ในกลุ่มโลจิสติกส์ อีคอมเมิร์ซ และสินค้าอุปโภคบริโภค โดยผู้เช่าส่วนใหญ่มาจากประเทศไทย ญี่ปุ่น และสหภาพ ยุโรปในกรณีที่ทรัพย์สินท่ีได้มาใหม่มีผู้เช่าไม่เต็มพื้นที่ WHA ซึ่งเป็นสปอนเซอร์จะค้ำประกันรายได้ค่าเช่าตามที่ระบุไว้ในสัญญาดำเนินการใน 3 ปีแรก
การเติบโตของสินทรัพย์เฉลี่ย 3 ปี ท่ี 13-15% ต่อปี
ภายหลังการเข้าครอบครองทรัพย์สินของ WHAPF ในปี 2560 พื้นที่เช่าปกติของ WHART และมูลค่าการเติบโตของทรัพย์สินอยู่ที่ 13% และ 15% ต่อปีตามลำดับ หนุนยอดขายและกำไรเติบโต 13%/18% ต่อปี การเติบโตของรายรับ/กำไรกรณีไม่รวมการซื้อทรัพย์สินใหม่อยู่ท่ีประมาณ 3-4% ต่อปี ส่วนหนี้ส้นที่มีภาระดอกเบี้ยสุทธิต่อสินทรัพย์รวมทรงตัวท่ี 24% ในช่วง 2 ไตรมาสที่ผ่านมา ซึ่งต่ำกว่านโยบายที่ 30% นอกจากนี้ในอนาคต WHART อาจจะมีแผนซื้อทรัพย์สินเช่าจากบคุคลที่สามและการควบรวมกับกองทรัสต์ในเครือหาก WHA ตกลงที่จะรวม HREIT และ HPF ท่ีมีพื้นที่เช่ารวม 200,000 ตร.ม. เข้ากับ WHART พื้นที่เช่าของWHART จะเพิ่มขึ้น 15% จากระดับปัจจุบัน
การประเมินมูลค่า
อัพไซด์ต่อประมาณการของเรา ได้แก่ มูลค่าการได้มาซึ่งสินทรัพย์อัตราการเช่าพื้นที่และอัตราการเช่าพื้นที่เพิ่มขึ้น ตอนนี้หุ้นซื้อขายที่ P/B ปี 64 ท่ี 1.2 เท่า (ค่าเฉลี่ย 5 ปี) สูงกว่า FTREIT ท่ี 0.8 เท่า ผลตอบแทนปันผลต่อหน่วย DPU 5% (+1.5SD สูงกว่าค่าเฉลี่ย 5 ปี) เทียบเท่ากับ FTREIT
BUY
Share Price: THB 13.60
12m Price Target: THB 15.00 (+10%)
