บล.เคจีไอ:
Ananda Development เผชิญพายุลูกใหญ่
Event
อัพเดทข้อมูลบริษัท
Impact
Overhang จากโครงการ Ashton Asoke
Ashton อโศก เป็นโครงการคอนโดมิเนียมแบบ joint venture ที่เปิดขายในปี 2557 มูลค่าโครงการ 6.5 พันล้านบาท (783 ยูนิต)โครงการน้ีมีประเด็นปัญหาที่ยังค้างคามาโดยตลอด จากการที่โครงการได้ทำข้อตกลงกับการรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย (รฟม.) เพื่อใช้ที่ดินบางส่วนของ รฟม. เป็นทางเข้าออกโครงการไปสู่ถนนอโศก ดังนั้น สมาคมต่อต้านสภาวะโลกร้อนและตัวแทนชุมชนได้ยื่นฟ้องหน่วยงานของรัฐทั้งห้าแห่งในปี 2559 ว่าการออกใบอนุญาตต่างๆ มิชอบด้วยกฎหมาย และตั้งแต่นั้นคดีก็อยู่ในขั้นตอนการพิจารณาของศาลปกครองกลางเรื่อยมา ในขณะท่ีปัจจุบันโครงการทำยอด presales 85% และโอนสำเร็จไปแล้ว 83%
หลังจากเวลาผ่านไปแล้วห้าปีเมื่อวันท่ี 30 กรกฎาคม 2564 ศาลปกครองกลางมีคำตัดสินว่าใบอนุญาตก่อสร้างของโครงการ Ashton มิชอบด้วยกฎหมาย เพราะท่ีดินของโครงการเอง (ไม่รวมที่ดินเพิ่มเติมจาก รฟม.) ไม่มีด้านหนึ่งด้านใคที่ยาวไม่น้อยกว่า 12 เมตร ติดถนนอโศก ดังนั้น ศาลจึงพิพากษาให้เพิกถอนใบอนุญาตก่อสร้างอาคารพิพาททุกฉบับ
เรื่องยังไม่จบ เพราะ ANAN เตรียมยื่นอุทธรณ์ไปที่ศาลปกครองสูงสุด
ANAN ยืนยันว่าการดำเนินการทุกขั้นตอนของบริษัทเป็นไปตามกฎหมาย และข้อบังคับของทางการ ดังนั้นบริษัทจะยื่นอุทธรณ์ต่อไปที่ศาลปกครองสูงสุด ซึ่งเรามองว่าต้องใช้เวลาอีกหลายปีกว่าคำพิพากษาจะถึงที่สุด
Implications
เราได้ทำการทดสอบ stress test กับงบแสดงฐานะทางการเงินของ ANAN (เมื่อสิ้นงวด 1Q64) ซึ่งผลการ ทดสอบแสดงว่า ANAN ยังสามารถจัดการกับ sunk loan สำหรับกรณีเลวร้ายท่ีสุดที่ต้องทุบโครงการได้ (Figure 4) อย่างไรก็ตาม เรามีมุมมองเชิงลบกับประเด็นน้ีเนื่องจาก i) ความไม่แน่นอนจะส่งผลกระทบต่อการขายยูนิตท่ีเหลืออยู่ของโครงการ Ashton อโศก (เหลือมูลค่าเหลือขายอยู่ราว 1 พันล้านบาท) และ ii) หากมีการ write-off โครงการน้ีอาจจะส่งผลกระทบกับแผนการขยายธุรกิจในระยะยาว เพราะในกรณีเลวร้ายที่สุดจะทำให้บริษัทบันทึกผลขาดทุนก้อนใหญ่
Valuation & Action
จากประเด็นปัญหาที่จะยังคงค้างคาในระยะยาว และแนวโนม้ผลประกอบการที่อ่อนแอในปี 2564-65F เราจึงยังคงคำแนะนำขาย และยังคงประเมินราคาเป้าหมายท่ี 1.70 บาท อิงจาก P/E ปี 2565F ท่ี 7.5x เท่ากับค่าเฉลี่ยระยะยาว -1.0S.D.
Risks
การ write-off โครงการ Ashton อโศก และการที่ COVID-19 ระบาดในประเทศไทย
