บล.ฟิลลิป:
เซ็นทรัลพัฒนา–CPN โอกาสดีๆ ท่ีรอรับรู้ข้างหน้า หลังดีล SF จบ
สิ่งดีๆที่จะสร้างโอกาสรับรู้ให้ CPN จากการเข้าซื้อ SF
สืบเนื่องด้วยกระบวนการทำสัญญาซื้อขายหุ้นสามัญบมจ.สยามฟิวเจอร์ดีเวลอปเมนท์ (SF) กับบมจ.เมเจอร์ซีนีเพล็กซ์กรุ๊ป (MAJOR) และกลุ่มผู้บริหาร SF นั้น ล่าสุดพบว่าเสร็จสิ้นเป็นที่เรียบร้อยเมื่อวันที่ 30 ส.ค. 64 ที่ผ่านมา และส่งผลให้ปัจจุบันกลุ่ม CPN มีฐานะเป็นผู้ถือใหญ่ของ SF ด้วยสัดส่วนในการถือหุ้นที่ 56.26% ของหุ้นที่จำหน่ายและชำระแล้ว ทั้งนี้ เนื่องด้วยหลักเกณฑ์และเงื่อนไขของกลต. เกี่ยวกับการเข้าถือหลักทรัพย์เพื่อครอบงำกิจการ ทำให้หลังจากนี้ก็จะเป็นกระบวนการในการทำคำเสนอซื้อในส่วนที่เหลืออีก 43.74% ที่ราคา 12.00 บาท ระหว่างวันที่ 10 ก.ย. -15 ต.ค. 64 โดยทางกลุ่ม CPN มีแผนจะเพิกถอน SF ออกจากการเป็นบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ
ทั้งนี้หากพิจารณากรอบเวลาพบว่าผลดำเนินงาน SF จะถูกสะท้อนอยู่ในงบการเงินรวมของ CPN ตั้งแต่ 4Q64 เป็นต้นไป ในส่วนที่เป็นผลดำเนินงานที่เกิดขึ้นจากการดำเนินธุรกิจปกติเท่านั้น ซึ่งจะแตกต่างจากผลดำเนินงานที่ปรากฏอยู่ในหน้างบการเงินรวมของ SF ที่มีการบันทึกกำไรพิเศษที่เกิดจากการปรับมูลค่ายุติธรรมของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน ซึ่งเมื่อเปรียบเทียบกับสัดส่วนผลดำเนินงานปัจจุบันของ CPN ถือว่ามีสัดส่วนน้อย แต่หากมองโอกาสข้างหน้าที่จะเกิดขึ้น ทางฝ่ายมองเป็นโอกาสการลงทุนที่ดีของ CPN ที่ได้จากการทำดีลนี้ ได้แก่
1) รูปแบบการดำเนินธุรกิจ SF ที่มีอยู่ในปัจจุบันอย่าง Community Mall ซึ่งถือเป็นรูปแบบธุรกิจใหม่ที่ยังไม่มีใน Portfolio ของ CPN ทำให้บริษัทสามารถเรียนรู้มุมมองธุรกิจ และต่อยอดโอกาสใหม่ๆ ในบางทำเล พื้นที่ที่อาจไม่เหมาะกับการเปิดศูนย์การค้าขนาดใหญ่ รวมถึงตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์คนรุ่นใหม่ ที่ปัจจุบันเน้นกิจกรรมเจาะจงมากขึ้น ขณะที่ Community Mall ที่มีอยู่เดิมคาดจะมีความสามารถในการทำกำไรที่ดีขึ้น ภายใต้การบริหาร CPN ซึ่งมีความเชี่ยวชาญในการบริหารพื้นที่
2) ส่วนแบ่งกำไรจาก MEGA Bangna ซึ่งปัจจุบัน SF มีสัดส่วนถือหุ้นอยู่ 49% โดยทางฝ่ายมองเป็นสิ่งที่ทำให้ CPN มีความสนใจดีลนี้ เพราะถือเป็นศูนย์การค้าขนาดใหญ่ (Super Regional Mal) ที่เป็นที่นิยม และมีผู้เข้าใช้บริการเป็นจำนวนมาก สะท้อนจาก Occ.Rate ที่ไม่ต่ำกว่า 95% บวกกับองค์ประกอบด้านทำเลที่ตั้งที่เหมาะสำหรับผู้พักอาศัยละแวกนั้น รวมถึงผู้ที่เดินทางมาจากต่างจังหวัด โดยใช้เส้นทางถนนสายภาคตะวันออกที่มุ่งหน้าเข้าสู่กรุงเทพฯ
3) โครงการที่กำลังก่อสร้างของ SF ซึ่งปัจจุบันอยู่ระหว่างการก่อสร้าง Community Mall แห่งใหม่บริเวณถนนกรุงเทพกรีฑา และโครงการ Mixed-Use บริเวณถนนทองหล่อที่จะมีทั้ง Community Mall และพื้นที่สำนักงานให้เช่า ซึ่งเป็นโครงการร่วมกันระหว่าง SF กับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ รวมถึงที่ดินเปล่าที่ยังไม่ได้ถูกพัฒนาเป็นโครงการ
สถานการณ์ COVID-19 ในประเทศดูดี และมีความหวังต่อการฟื้นตัวผลดำเนินงาน
จากการเริ่มออกมาตรการผ่อนคลายในการดำเนินกิจกรรมทางเศรษฐกิจ ภายหลังจำนวนผู้ติดเชื้อมีแนวโน้มปรับตัวลงต่อเนื่อง ทำให้ผลดำเนินงานของ CPN โดยเฉพาะในส่วนของรายได้จากการให้เช่า และให้บริการศูนย์การค้าที่เป็นสัดส่วนรายได้หลัก ซึ่งค่อนข้างได้รับผลกระทบอย่างมาก จากการให้ความช่วยเหลือผู้ประกอบการร้านค้าในช่วงที่ผ่านมา มีความหวังที่จะค่อยๆฟื้นตัวขึ้นจากการกลับมาเปิดให้บริการอีกครั้ งและต่อเนื่องไปจนถึงการให้ส่วนลดร้านค้าลดลง หากสถานการณ์ดีขึ้นเรื่อยๆ เช่นเดียวกับธุรกิจอื่น ๆ ของ CPN ได้แก่ อาคารสำนักงาน, ศูนย์อาหาร, โรงแรมและอสังหาริมทรัพย์
ระยะสั้นปรับเปลี่ยนตามสถานการณ์ แต่ระยะยาวยังมุ่งเน้นต่อยอดการเติบโต
ทางฝ่ายยังคงมีมุมมองบวกต่อการเติบโตของ CPN ที่จะเป็นผู้นำศูนย์กลางการใช้ชีวิตที่มีความหลากหลายธุรกิจ ถึงแม้สถานการณ์ COVID-19 อาจส่งผลต่อการปรับเปลี่ยนกลยุทธ์ให้สอดคล้องกับภาพปัจจุบัน และแนวโน้มที่มีโอกาสจะเกิดขึ้นภายใต้สถานการณ์ต่างๆ หากแต่มองข้ามช็อตไปในระยะยาว ทางฝ่ายยังคาดจะเห็นการต่อยอดและเติบโตอย่างต่อเนื่อง จากการเปิดตัวโครงการใหม่ๆ ทั้งในส่วนของธุรกิจศูนย์การค้า สำหรับการเปิดเซ็นทรัลอยุธยา, เซ็นทรัลศรีราชา และเซ็นทรัลจันทบุรี รวมถึงโครงการขนาดใหญ่อย่าง “Dusit Central Park” ซึ่งเป็นความร่วมมือกันระหว่าง CPN และบมจ.ดุสิตธานี ที่ปัจจุบันมีการเพิ่มงบลงทุนเป็น 21,144 ลบ. จากเดิม 17,393 ลบ. และโครงการ Mixed-Use บริเวณถนนวิทยุ และซอยสมคิด ซึ่งเดิมเคยเป็นที่ตั้งสถานทูตอังกฤษ รวมถึงโครงการอื่นๆ ที่ยังไม่ประกาศอีก 10 กว่าโครงการ นอกจากนี้ยังมีในส่วนของการต่อยอดพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รูปแบบอื่น อาทิ อาคารสำนักงาน, โรงแรม และโครงการที่อยู่อาศัย ควบคู่กับการปรับปรุงศูนย์การค้าที่มีอยู่อย่างต่อเนื่อง ซึ่งจะช่วยเพิ่มโอกาสในการปรับขึ้นค่าเช่าได้ในอนาคต ขณะที่ฐานะทางการเงินยังแกร่ง ถึงแม้จะรวมผลกระทบจากการเข้าซื้อ SF แล้วทำให้ Net D/E เฉลี่ยปรับเพิ่มขึ้น 0.8x แต่ถือว่ายังต่ำกว่าระดับ Covenant ที่กำหนดไว้ที่ 1.75x
ปรับไปใช้ราคาพื้นฐานปี 65 ที่ 61.50 บาท ปรับเพิ่มคำแนะนำเป็น “ซื้อ”
ทางฝ่ายปรับประมาณการกำไร และปรับไปใช้ราคาพื้นฐานปี 65 ที่ 61.50 บาท สำหรับ CPN ภายใต้สมมติฐานสถานการณ์มีแนวโน้มดีขึ้นเรื่อยๆ นับจากนี้ และไม่มีเหตุการณ์เลวร้ายที่ส่งผลต่อการปิดศูนย์การค้าและธุรกิจที่เกี่ยวข้องจากการระบาดรอบใหม่ โดยเฉพาะอย่างยิ่งพื้นที่ในจังหวัดที่เป็นฐานรายได้ให้กับบริษัท ซึ่งจากการสอบถามไปยังบริษัท พบว่าศูนย์การค้าที่ได้รับผลกระทบจากคำสั่งภาครัฐฯ ให้ปิดบริการทั้ง 21 แห่งจาก 33 แห่งในประเทศไทย มีสัดส่วนรายได้คิดเป็น 2 ใน 3 ของรายได้จากพื้นที่ให้เช่าในภายในศูนย์การค้า พร้อมทั้งนับรวมผลดำเนินงาน SF ที่จะรับรู้เข้ามาเต็มปี หลังเสร็จสิ้นการเข้าซื้อกิจการในปี 64 และเมื่อเทียบกับราคาหุ้นปัจจุบันพบว่ายังมี Upside มากกว่า 15% จึงปรับเพิ่มคำแนะนำเป็น “ซื้อ”
