บล.หยวนต้า (ประเทศไทย):
MK DEVELOPMENT อดใจรอการฟื้นตัวอีกนิด…
Action
TRADING (Maintain)
TP upside (downside) 4.5%
Close Sep 16, 2021 Price (THB) 3.12
12M Target (THB) 3.26
Previous Target (THB) 3.28
What’s new?
- ผลประกอบการ 2Q64 ขาดทุนจากการดำเนินงานปกติ 96 ลบ. น้อยกว่าท่ีเราคาดเล็กน้อยท่ีระดับ 110-130 ลบ.
- บริษัทเลื่อนการเปิดตัวโครงการใหม่ 1 โครงการ ไปยังช่วง 4Q64 แต่เป้าหมายมูลค่าการเปิดตัวโครงการใหม่ในปี 2564 ยังคงเดิม
- บริษัทต้ังเป้าขยายพื้นท่ีเช่ากว่า 33% เป็น 2.0 แสนตร.ม. ภายในช่วง 1H65 คาดเป็นหนุนรายได้จากการเช่าเพิ่มขึ้นราว 35 ลบ./ไตรมาส
Our View
- คงประมาณการขาดทุนสุทธิปี 2564/65 ท่ี 265 ลบ. และ 35 ลบ. ตามลำดับ และคาดผลประกอบการเร่ิมฟื้นตัวในช่วง 4Q64 หลังการแพร่ระบาดของ COVID-19 เร่ิมคลี่คลาย
- คงคำแนะนำ “TRADING” ปรับไปใช้ราคาเป้าหมาย ณ สิ้นปี 2565 ท่ี 3.26 บาท/หุ้น เชิงกลยุทธ์แนะนำ ชะลอการลงทุนไปยังหลังประกาศผลประกอบการ 3Q64 ท่ีคาดเป็นจุดต่ำสุดของปี
ผลประกอบการ 2Q64 ขาดทุนน้อยกว่าคาด จากส่วนแบ่งกำไรธุรกิจร่วมค้า
บริษัทรายงานรายได้และขาดทุนสุทธิ 2Q64 ท่ี 536 ลบ. (-6.3% QoQ, -36.7% YoY) และ 69 ลบ. ตามลำดับ แต่หากหักผลประโยชน์ทางด้านภาษี (DTA) จำนวน 28 ลบ. ผลประกอบการปกติจะขาดทุนอยู่ท่ี 96 ลบ. น้อยกว่าคาดการณ์ของเราท่ีระดับขาดทุน 110-130 ลบ.
ผลขาดทุนที่เพิ่มขึ้น YoY หลักๆ มาจากรายได้การโอนกรรมสิทธ์ิท่ี 400 ลบ. ลดลง 44% จากฐานท่ีสูงในช่วง 2Q63 (คิดเป็น 75% ของรายได้รวม) และการลดลงของรายได้จากการเช่าและบริการ 26%YoY อแยู่ที่ 83 ลบ.(คิดเป็น 15% ของรายได้รวม) หลังการขายสิทธ์ิในการเช่าในโครงการ BFTZ จำนวน 131,839.00 ตรม. ในช่วง 3Q63 ที่ผ่านมา อย่างไรก็ดี ผลขาดทุนลดลงจาก 128 ลบ. ในช่วง 1Q64 จากการรับรู้ส่วนแบ่งกำไรจากธุรกิจร่วมค้าราว 49 ลบ. จากการยกเลิกสัญญาเช่าของลูกค้าในโครงการ BFTZ (ส้่วนที่เป็น JV กับ Fraser ซึ่งปัจจุบันหาผู้เช่าใหม่ได้แล้ว)
อัตรากำไรขั้นต้นที่ลดลงทั้ง QoQ และ YoY ราว 130bps มาจากการเพิ่มขึ้นของต้นทุนค่าเสื่อมราคาของธุรกิจการ ให้บริการด้านสุขภาพ ท่ีเปิดให้บริการอย่างเต็มรูปแบบในช่วงปลาย 1Q64 ขณะท่ีรายได้ยังถูกจำกัดจากมาตรการ ล็อคดาวน์และผลกระทบของการแพรร่ะบาด COVID-19 ระลอกท่ี 3 ในช่วงปลาย 2Q64 ทั้งนี้ผลประกอบการ 1H64 ที่ขาดทุนสุทธิ 171ลบ.ขาดทุนเพิ่มขึ้นจากช่วง 1H63 ท่ี 95 ลบ.และคิดเป็น 65% จากประมาณการขาดทุนสุทธิทั้งปี 2564 ของเราท่ี 265 ลบ.
ขยับแผนเปิดตัวโครงการใหม่เล็กน้อย… ตั้งเป้าขยายพื้นที่เช่าเติบโตกว่า 33% YoY ภายใน 1H65
ล่าสุด บริษัทได้ทำการปรับแผนการเปิดตัวโครงการแนวราบใหม่ โดยการเลื่อนการเปิดตัวของโครงการชวนช่ืนทาวน์ ปิ่นเกล้า -ศรีนครินทร์ มูลค่า 825 ลบ. ไปยังช่วง 4Q64 จากผลกระทบของมาตรการปิดแคมป์ก่อสร้างในช่วงต้น 3Q64 อย่างไรก็ดี บริษัทยังคงเป้าหมายมูลค่าการเปิดตัวโครงการใหม่ในปี 2564 ท่ี 2.4 พันลบ.(+40%YoY) โดยอีก 2 โครงการที่จะเปิดตัวในช่วง 4Q64 ได้แก่ ชวนช่ืนปาร์คถนนติวานนท์ (โครงการบ้านแฝดมูลค่า 860 ลบ.) และชวนช่ืนทาวน์ปทุมธานี-ถนน 345 (โครงการบ้านทาวน์เฮ้าส์มูลค่า 670 ลบ.)
สำหรับธุรกิจเช่าและบริการ ปัจจุบันบริษัทเหลือพื้นที่ให้เช่าราว 1.5 แสนตร.ม.ในโครงการ BFTZ1 และอยู่ระหว่างพัฒนาพื้นที่เช่าเพิ่มเติมในโครงการ BFTZ 2 บนทำเลถนนเทพารักษ์ มีพื้นท่ีเช่ารวมราว 3.0 หมื่น ตร.ม. และ โครงการ BFTZ3 บนทำเลถนนบางนา-ตราด กม.19 มีพื้นที่เช่ารวมราว 9.5 หมื่นตรม.โดยบริษัท ตั้งเป้าพัฒนาพื้นที่เช่าเพิ่มเติมจากโครงการ BFTZ2 และ BFTZ3 รวมทั้งสิ้น 5.0 หมื่นตร.ม.ภายในช่วง 1H65 ซึ่งเราประเมินว่าจะหนุนรายได้จากการเช่าให้เพิ่มขึ้นจากปัจจุบันท่ีราว 110 ลบ./ ไตรมาส เป็นราว 145 ลบ./ไตรมาส หลังช่วง 2Q65 เป็นต้นไป
แนวโน้ม 3Q64 ยังถูกกดดันจาก COVID-19 ระลอกท่ี 3 และมาตรการปิดแคมป์ก่อสร้าง
เบื้องต้นเราคาดผลประกอบการ 3Q64 ท่ีขาดทุน 120ลบ.+/- ขาดทุนมากขึ้นเมื่อเทียบกับช่วง 2Q64 และใกล้เคียงกับช่วง 1Q64 จากมาตรการปิดแคมป์ก่อสร้างเป็นระยะเวลา 30 วัน ในช่วงต้น 3Q64 จำกัดการนำสินค้า ใหม่เข้าสู่ตลาด กอปรกับความรุนแรงของการแพร่ระบาด COVID-19 ระลอกท่ี 3 ยังเป็นปัจจัยกดดันยอดเยี่ยมชมโครงการ และการระบายสินค้าคงคลังในระยะสั้น อย่างไรก็ดี การปูพรมฉีดวัคซีน COVID-19 ภายในประเทศท่ีเร่งตัวขึ้นใน 3Q64 และแนวโน้มจำนวนผู้ติดเชื้อใหม่ท่ีลดน้อยลง คาดเป็นปัจจัยหลักสำหรับการฟื้นตัวของทั้งธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ และอัตราการเข้าพักของธุรกิจให้บริการด้านสุขภาพในช่วง 4Q64 เป็นต้นไป
คงคำแนะนำ “TRADING” ปรับไปใช้ราคาเหมาะสม ณ สิ้นปี 2565 ท่ี 3.26 บาท/หุ้น
คงคำแนะนำ “TRADING” และปรับไปใช้ราคาเป้าหมาย ณ สิ้นปี 2565 ท่ี 3.26 บาท/หุ้น (จากเดิม 3.28บาท/หุ้น) อิง PBV2565 เท่า เดิมท่ี 0.56x เทียบเท่าค่าเฉลี่ยย้อนหลัง 5 ปีของบริษัท เชิงกลยุทธ์แนะนำชะลอการลงทุนไปยังหลังประกาศผลประกอบการ 3Q64 ท่ีคาดเป็นจุดต่ำสุดของปี ขณะท่ีผลประกอบการมีแนวโน้มฟื้นตัวอย่างต่อเนื่องหลังช่วง 4Q64 เป็นต้นไป โดยเฉพาะหากมีการเปิดประเทศรับนักท่องเที่ยวต่างชาติในช่วง 1H65
