บล.หยวนต้า (ประเทศไทย):
CENTRAL PATTANA ขยายปีกการลงทุน..เพิ่มศักยภาพรองรับการเติบโต
Action
BUY (Maintain)
TP upside (downside) +14%
Close Sep 21, 2021 Price (THB) 53.50
12M Target (THB) 61.00
Previous Target (THB) 59.00
What’s new?
- แผนการลงทุนใน SF ใกล้สำเร็จได้ข้อสรุป ภายในเดือน ต.ค อยู่ระหว่างการทำคำเสนอซื้อ ส่วนที่เหลือ 43.7% หลังบริษัทได้เข้าซื้อหุ้น SF จากกลุ่มผู้ถือหุ้นใหญ่ 52.2% มีแผนเพิกถอนหุ้น SF ออกจากตลาดหลักทรัพย์
- รอมติที่ประชุมศบค.การเปิดเมืองรองรับนักท่องเที่ยว และมาตรการภาครัฐหนุนการท่องเที่ยวในประเทศจากโครงการเราเที่ยวด้วยกัน และทัวร์เที่ยวไทย หนุนกำลังซื้อ
Our View
- ปรับประมาณการอ้างอิงสมมุติฐานการถือหุ้น SF ที่สัดส่วน 56.3% หนุนกำไรปี 2565 เพิ่มราว 10% เป็น 8.9 พันล้านบาท จะมีราคาเหมาะสมปี 2565 เป็น 61 บาท
- ยังคงเป็น Integrated Company มีแผนการลงทุนหลายธุรกิจต่อเนื่อง สะท้อนการเติบโตระยะยาว
- ปัจจัยเสี่ยง: การแพร่ระบาด COVID-19 / ไม่สามารถฉีดวัคซีนได้ตามเป้า / เศรษฐกิจชะลอตัว กดดันกำลังซื้อ
ลงทุนขยายพอร์ตโฟลิโออย่างต่อเนื่อง
ต้นปี-ปัจจุบัน CPN ได้มีการประกาศลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์ 3 โครงการ
- การลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์รูปแบบผสมบริเวณถนนวิทยุ ซอยสมคิด กรุงเทพฯ โดย CPN ถือหุ้นใน โครงการดังกล่าว 25% คาดว่าจะเปิดบริการได้ในปี 2569 โดยมีพื้นท่ีค้าปลีกให้เช่าราว 7 หมื่นตารางเมตรและอาคารสำนักงานให้เช่าราว 1.4 แสนตารางเมตร มูลค่าเงินลงทุน (ตามสัดส่วน) อยู่ที่ 1.4 หมื่นล้านบาทในช่วง 5 ปีข้างหน้า
- การเข้าซื้อหุ้น SF จากกลุ่มผู้ถือหุ้นใหญ่จำนวน 52.2% ท่ีราคา 12 บาท ด้วยวงเงิน 1.3 หมื่นล้านบาท และบริษัทประกาศทำคำเสนอซื้อหุ้น SF ส่วนท่ีเหลืออีก 43.7% ในช่วงวันท่ี 10 ก.ย.2564 ถึงวันท่ี 18 ต.ค.2564 และชำระราคาวันท่ี 20 ต.ค.2564
- และโครงการล่าสุด บริษัทฯ ได้เป็นผู้พัฒนาโครงการพื้นท่ีบริเวณ Block A เป็นเวลา 30 ปี เขตพาณิชย์ สยามแควร์ ซึ่งทางจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย อนุญาตให้ก่อสร้างพื้นท่ีราว 5 ไร่ 3 งาน โดยมีการจ่ายค่าตอบแทนรายปีตลอดอายุสัญญา 30 ปี ปัจจุบันพื้นที่ดังกล่าวเป็นอาคารพาณิชย์สูง 3-4 ชั้น คาดว่าจะเริ่มดำเนินธุรกิจในช่วงปลายปี 2566 ส่วนมูลค่าการลงทุนในโครงการบริษัทอยู่ระหว่างการพิจารณา
ประโยชน์ที่ได้จากการเข้าซื้อ SF
เรามีมุมมองเชิงบวกต่อการรวมกิจการ SF ธุรกิจ Community Mall ของ SF จะเพิ่มความหลากหลายให้กับ portfolio ของ CPN รวมถึงศูนย์การค้า Mega Bangna (SF ถือหุ้น 49%) ซึ่งเป็น Super Regional Mall ท่ียังสามารถจะพัฒนาขยายพื้นท่ีให้เช่าเพิ่มเติม จะช่วยเพิ่มส่วนแบ่งกำไรจากบริษัทร่วมให้กับงบการเงินของ CPN รวมถึง Land bank ของ SF ทั้งในบริเวณใกล้เคียงกับ Mega Bangna ท่ียังสามารถพัฒนาโครงการ ศูนย์การค้าหรือโครงการอื่นๆได้ในอนาคต รวมถึงพื้นท่ีอื่น เช่น บริเวณชานเมืองท่ี รังสิต จ.ปทุมธานี ทั้งนี้ ภายหลังการเข้าลงทุนเราคาด Net D/E จะอยู่ราว 0.8 เท่า ซึ่งยังอยู่ต่ำกว่า Debt covenant ท่ี 1.75 เท่า
Scenario หลังการเข้าลงทุน SF หนุนกำไรปี 2565
เราได้รวมผลประกอบการของ SF ที่บริษัทได้เข้าลงทุนตั้งแต่เดือนสิงหาคม (บนสมมติฐานถือหุ้น SF 56.3%) คาดกำไร CPN จะเริ่มรับรู้ผลประกอบการ ซึ่งเริ่มต้นในเดือนก.ย และ 4Q64 ภายใต้สมมุติฐานดังกล่าวจะทำให้ CPN มีกำไรสุทธิปี 2564 เป็น 8.1 พันล้านบาท (ลดลง 2.6% สาเหตุจากการภาระดอกเบี้ยท่ีเพิ่มขึ้นจากสมมติฐานการกู้เงินเพื่อลงทุนในการซื้อหุ้น SF และโครงการบริเวณถนนวิทยุ) และปี 2565 ท่ี 8.9 พันล้านบาท โดยปรับเพิ่ม 9.5% หลังการรับรู้รายได้เต็มปีจาก SF ทั้งนี้เราได้ทำ Scenario การลงทุน SF ภายหลังทำคำเสนอซื้อหลักทรัพย์ที่มีความเป็นไปได้ ในเบื้องต้นเราใช้สมมุติฐานการถือหุ้นใน SF56.3% CPN จะมีราคาเหมาะสมปี 2565 ท่ี 61 บาท (อ้างอิงวิธี DCF ท่ี WACC 5.5% Terminal Growth 2%)
คงคำแนะนำ “ซื้อลงทุน”
CPN หนึ่งในหุ้นกลุ่ม Reopening Play ท่ีได้ประโยชน์หลังสถานการณ์การแพร่ระบาดของ COVID-19 เริ่มคลี่คลาย ประกอบกับการการกระจายวัคซีนของภาครัฐทำได้อย่างต่อเนื่อง ส่งผลต่อมาตรการภาครัฐท่ีผ่อนคลาย พร้อมกับแผนการกระตุ้นเศรษฐกิจของทางภาครัฐจากนโยบายต่างๆ เช่น เราเที่ยวด้วยกันเฟส 3 และทัวร์เที่ยวไทย รวมถึงแผนการเปิดประเทศให้นักท่องเท่ียวนำร่องท่องเท่ียวเพิ่มอีก 5 จังหวัด และการจับจ่ายใช้สอยเริ่มกลับ นอกจากนั้นคาดหวังการเติบโตในระยะยาวจากการเป็น Integrated Company ในการมีธุรกิจที่หลากหลาย และมีการขยายตัวอย่างต่อเนื่องในทุกธุรกิจพร้อมการมีฐานะการเงินที่แข็งแรง
