MK แนะนำ “TRADING” ราคาเป้าหมายสิ้นปี 2565 ที่ 3.26 บาท

• ผลประกอบการ 3Q64 ขาดทุนน้อยลงท้ัง QoQ และ YoY หนุนจากรายได้การโอนกรรมสิทธ์ิท่ีฟื้นตัว และการควมคุมค่าใช้จ่ายที่ดีขึ้น
• บริษัทเลื่อนการเปิดตัวโครงการใหม่ท้ังหมดไปยังปี 2565 จากผลกระทบของ COVID-19
• บริษัทต้ังเป้าขยายพื้นท่ีเช่าเพิ่มเติมจำนวน 5.0 หมื่น ตร.ม. ภายในช่วง 1H65 และ 5.0 หมื่น ตร. ม. ใน 2H65 คาดส่งผลให้บริษัทมีพื้นท่ีเช่ารวม 2.5 แสน ตร.ม. ภายในช่วงสิ้นปี 2565

• คงประมาณการขาดทุนสุทธิปี 2564/65 ท่ี 265 ลบ. และ 35 ลบ. ตามลำดับ และคาดผลประกอบการทยอยฟื้นตัวในลักษณะ U-Shape หนุนจาก 1) การผ่อนคลายมาตรการป้องกันของรัฐ 2) การเปิดประเทศรับนักท่องเท่ียวต่างชาติ และ 3) การผ่อนคลายมาตรการ LTV ของ ธปท. ไปจนถึงสิ้นปี 2565
• คงคำแนะนำ “TRADING” ราคาเป้าหมาย ณ สิ้นปี 2565 ท่ี 3.26 บาท/หุ้น เชิงกลยุทธ์แนะนำชะลอการ ลงทุนจนกว่าจะมีปัจจัยบวกใหม่

ผลประกอบการ 3Q64 ยังขาดทุนสุทธิ 62 ลบ. แต่ดีกว่าที่เราคาด

บริษัทรายงานรายได้ที่ 786 ลบ. (+46.7% QoQ, +6.1% YoY) และขาดทุนสุทธิ 62 ลบ. ตามลำดับ แต่หากหักผลประโยชน์ทางด้านภาษี (DTA) จำนวน 19 ลบ. ผลประกอบการปกติจะขาดทุนอยู่ที่ 81 ลบ. ดีกว่าที่เราคาด กระเตื้องขึ้นทั้ง QoQ และ YoY จากช่วง 2Q64 และ 3Q63 ที่ขาดทุนปกติ 96 ลบ. และ 138 ลบ. ตามลำดับ

ผลขาดทุนที่ลดลงทั้ง QoQ และ YoY เป็นผลมาจาก 1) รายได้การขายอสังหาริมทรัพย์ที่ฟื้นตัวขึ้นกว่า 66% QoQ และ 9% YoY เป็น 664 ลบ. (คิดเป็น 84.5% จากรายได้รวม) โดยการได้รับอานิสงส์จากการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมของผู้บริโภคในการเลือกซื้อที่อยู่อาศัย จากผลกระทบของการแพร่ระบาด COD-19 ระลอกที่ 3 ในช่วงปลาย 2Q64 และ 2) การควบคุมค่าใช้จ่ายในการขายและค่าใช้จ่ายในการบริหารที่ทำได้ดีขึ้น หลังปรับไปใช้สื่อโฆษณาในรูปแบบออนไลน์มากขึ้น สะท้อนจากอัตราส่วน SG&A/Sales ที่ปรับตัวลดลง 1,078bps QoQ และ 602bps YoY อยู่ที่ 24.2% ในช่วง 3Q64

อัตรากำไรขั้นต้นใน 3Q64 อยู่ที่ 25.4% ลดลง 112bps QoQ และ 155bps YoY มาจาก 2 ปัจจัยหลักด้วยกันคือ 1) การเพิ่มขึ้นของต้นทุนค่าเสื่อมราคาของธุรกิจการให้บริการด้านสุขภาพ หลังเปิดให้บริการโครงการ “รักษ” ในช่วง 1Q64 และ 2) กำไรขั้นต้นของธุรกิจสนามกอล์ฟและสปอร์ตคลับที่พลิกเป็นขาดทุน 3 แสนบาท จากกำไร 12 ลบ. และ 7 ลบ. ในช่วง 2Q64 และ 3Q63 ตามลำดับ จากผลกระทบของการแพร่ระบาด COVD-19 ระลอกที่ 3 ส่งผลให้สนามกอล์ฟต้องหยุดให้บริการเป็นระยะเวลา 40 วันในช่วงเดือน ก.ค. ส.ค. 2564 ทั้งนี้ ผลประกอบการ 9M64 ขาดทุนสุทธิที่ 234 ลบ. คิดเป็น 88% จากประมาณการของเรา ที่ขาดทุนปี 2564 ของเราที่ 265 ลบ. ประมาณการของเราจึงยังมี Downside risk ราว 10% +/- (คาดเบื้องต้น 4Q64 ขาดทุนที่ระดับ 55-60 ลบ. +/-)

เลื่อนการเปิดตัวโครงการใหม่ไปยังปี 2565 แต่ธุรกิจเช่าและบริการยังขยายตัวอย่างต่อเนื่อง

บริษัทได้ทำการปรับแผนการเปิดตัวโครงการแนวราบใหม่ โดยการเลื่อนการเปิดตัวของโครงการที่เดิมวางแผนจะเปิดตัวในปี 2564 ทั้งหมด 3 โครงการไปยังปี 2565 ได้แก่ ชวนชื่นทาวน์ปิ่นเกล้า-ศรีนครินทร์ (มูลค่า 825 ลบ.), ชวนชื่นปาร์ค ถนนติวานนท์ (มูลค่า 860 ลบ.) และชวนชื่นทาวน์ ปทุมธานี-ถนน 345 (มูลค่า 670 ลบ.) เนื่องจากอยู่ระหว่างรอการฟื้นตัวของสถานการณ์การแพร่ระบาด COVID-19 ซึ่งคาดเป็นปัจจัยหลักต่ออัตราดูดซับอุปทานโครงการเปิดใหม่ ทั้งนี้ เราคาด 3 โครงการดังกล่าวจะเปิดตัวในช่วง 1H65 และมีโอกาสที่บริษัทจะเปิดตัวโครงการใหม่เพิ่มเติมอีก 1-2 โครงการในช่วง 2H65 มูลค่ารวมราว 700 ลบ.-1.5 พันลบ. ซึ่งจะส่งผลให้ยอดเปิดตัวโครงการใหม่ทั้งปี 2565 อยู่ที่ 3.1 พันลบ.-3.9 พันลบ. มากกว่าอย่างมีนัยสำคัญเมื่อเทียบกับปี 2563 ที่ 1.7 พันลบ. อย่างไรก็ตาม การเปิดตัวโครงการใหม่ปี 2565 ได้รวมไว้อยู่ในประมาณการของเราแล้ว เนื่องจากเป็นเพียงการเลื่อนการเปิดตัวจากปี 2564

ทั้งนี้ บริษัทยังคงกลยุทธ์เน้นเพิ่มสัดส่วนรายได้จากธุรกิจเช่าและบริการ (ปัจจุบันคิดเป็น 11% จากรายได้รวม) โดยมีแผนพัฒนาพื้นที่เช่าเพิ่มเติมในโครงการ BFTZ 2 และโครงการ BFTZ 3 รวมทั้งสิ้น 5.0 หมื่น ตร.ม. ภายในช่วง 1H65 และอยู่ระหว่างการพัฒนาพื้นที่เช่าในโครงการ BETZ 4 และโครงการ BFTZ 5 เพิ่มเติมอีกราว 5.0 หมื่น ตร.ม. ภายในช่วง 2H65 (โครงการ BFTZ 4 และ 5 มีพื้นที่เช่าทั้งหมด 2.0 แสน ตร.ม. และ 1.1 แสน ตร.ม. ตามลำดับ) คาดส่งผลให้บริษัทจะมีพื้นที่ให้เช่ารวมทั้งสิ้น 2.5 แสน ตร.ม. ในช่วงสิ้นปี 2555 และจะส่งผลบวกต่อรายได้จากการเช่าให้เพิ่มขึ้นราว 65 ลบ. ต่อไตรมาส หรือเพิ่มขึ้นราว 70% เมื่อเทียบกับระดับปัจจุบันที่ 90 ลบ. +/- ต่อไตรมาส ตั้งแต่ 1Q66 เป็นต้นไป

คงคำแนะนำ “TRADING” ราคาเป้าหมายที่ 3.25 บาท/หุ้น ผลประกอบการยังอยู่ระหว่างการฟื้นตัว

เบื้องต้น เราคาดผลประกอบการปกติจะทยอยฟื้นตัวขึ้นตั้งแต่ช่วง 4Q64 เป็นต้นไป หนุนจาก 1) การผ่อนคลายมาตรการป้องกันการแพร่ระบาด COVID-19 ของรัฐบาล อาทิ มาตรการล็อกดาวน์และมาตรการปิดแคมป์ก่อสร้าง ซึ่งจะส่งผลให้การบริโภคและเศรษฐกิจภายในประเทศฟื้นตัวขึ้น 2) การเปิดประเทศรับนักท่องเที่ยวต่างชาติในช่วงต้นเดือน พ.ย. 2564 ที่ผ่านมา คาดเป็นปัจจัยสำคัญหนุนการ Ramp-up รายได้ธุรกิจดูแลด้านสุขภาพ (รักษ) โดยเราคาดแตะระดับคุ้มทุนที่ Breakeven occupancy rate 35-40% ภายในช่วงสิ้นปี 2565 (ปัจจุบัน Occupancy rate อยู่ที่ระดับราว 15%) และ 3) การผ่อนคลายมาตรการ LTV จนถึงสิ้นปี 2565 เป็นแรงหนุนสำคัญในการระบาย Inventory ตั้งแต่ช่วง 4Q64 ไปจนถึงสิ้นปี 2565

คงคำแนะนำ “TRADING” ราคาเป้าหมาย ณ สิ้นปี 2565 ที่ 3.26 บาท/หุ้น อิง PBV2565 เท่าเดิมที่ 0.56x เทียบเท่าค่าเฉลี่ยย้อนหลัง 5 ปีของบริษัท เนื่องจากราคาหุ้นปัจจุบันยังมี Upside risk ที่จำกัด เมื่อเทียบกับราคาเป้าหมายเชิงกลยุทธ์ จึงยังแนะนำชะลอการลงทุนจนกว่าจะมีปัจจัยบวกใหม่