AP แนะนำ ซื้อ ราคาเหมาะสมสิ้นปี’65 ที่ 13.00 บาท

คาดกำไรปกติ 4Q64 เติบโตขึ้นทั้ง QoQ และ YoY

เราคาดกำไรปกติ 4Q64 ที่ 1.1 พันลบ. (+7.6% QoQ, +17.8% YoY) ฟื้นตัวขึ้นทั้ง QoQ และ YoY เป็นผลมาจากรายได้การโอนกรรมสิทธิ์ที่คาดเติบโตขึ้น 3.8% เป็น 7.2 พันลบ. ประกอบกับอัตรากำไรขั้นต้นที่ปรับตัวสูงขึ้น 21 bps QoQ และ 54 bps YoY เป็น 32.2% จาก Product mix ของการโอนโครงการที่มีอัตรากำไรขั้นต้นสูง ขณะที่ส่วนแบ่งกำไรจากธุรกิจร่วมค้าคาดเติบโตขึ้น 16.0% QoQ และ 6.7% YoY อยู่ที่ 425 ลบ. เป็นจุดสูงสุดของปี หลักๆ มาจากการโอน Backlog ของโครงการ JV ขนาดใหญ่ 2 โครงการ ได้แก่ Life Ladprao Valley (มูลค่า 6.5 พันลบ.) และ Life Asoke-Hype (มูลค่า 5.8 พันลบ.) ณ สิ้น 3Q64 มียอดขายแล้ว 68% และ 60% ตามลำดับ ทั้งนี้หากกำไรปกติ 4Q64 ใกล้เคียงกับที่เราคาดการณ์ กำไรทั้งปี 2564 จะอยู่ที่ 4.7 พันลบ. เติบโตขึ้น 10.2% YoY และสูงกว่าประมาณการของเรา และ Bloomberg consensus 10.2% และ 6.4% ตามลำดับ สำหรับ Presale ในช่วง 4Q64 อยู่ที่ 7.8 พันลบ. (-17.1% QoQ, +3.0% YoY) แบ่งเป็นโครงการแนวราบแนวสูงที่ 7.6 พันลบ. และ 216 ลบ. ตามลำดับ คาดลดลง QoQ จากการปรับโครงสร้าง Backlog โครงการแนวสูงคุณภาพต่ำ อย่างไรก็ดี Presale ทั้งปี 2564 ที่ 3.5 หมื่นลบ. ใกล้เคียงกับเป้าหมายของบริษัทที่ 3.6 หมื่นลบ.

วางแผนปี 2565 ในเชิงรุก … คาดยอดเปิดตัวเติบโตกว่า 246% YoY เป็น 7.8 หมื่นลบ.

บริษัทตั้งเป้าหมายการเปิดตัวโครงการใหม่ในปี 2565 จำนวน 65 โครงการ รวมมูลค่า 7.8 หมื่นลบ. เติบโตเด่นกว่า 246% YoY และเป็น All-time-high ของบริษัท แบ่งออกเป็น 1) โครงการแนวราบ 60 โครงการ รวมมูลค่า 6.5 หมื่นลบ. เน้นกลยุทธ์เจาะตลาด Mid-High-End ซึ่งเป็นจุดแข็งของบริษัท รวมไปถึงการขยาย Segmentation และแบรนด์ใหม่ไปยัง Economy class ตามปริมณฑล ซึ่งเป็น Mass market ผ่านการปรับ Branding ของกลุ่มแบรนด์เดิม เช่น หน้าตาฟังค์ชันภายใน เพื่อเพิ่มความทันสมัย และตอบโจทย์ความต้องการของลูกค้ามากขึ้น รวมไปถึงการตั้งเป้าพัฒนาแบรนด์ที่มีอยู่ในกลุ่มบ้านแฝดมากขึ้น อาทิ บ้านกลางเมือง, The Edition, Gland Pleno และจะมีการออกแบรนด์ใหม่ระดับ Entry Level เช่น Pleno Town ขยายตามมุมเมืองต่างๆ และ 2) โครงการแนวสูง 5 โครงการรวมมูลค่า 1.3 หมื่นลบ. เป็น Low-rise 2 โครงการคือ Aspire Pinklao-Arun Ammarin และ Aspire Ratchayothin เป็นโมเดลใหม่เพื่อสร้างวัฏจักรการรับรู้รายได้ให้เร็วขึ้น (ใช้เวลาเพียงราว 12 เดือนในการก่อสร้างและเริ่มโอนกรรมสิทธิ์) และโครงการ High-rise อีก 3 โครงการ ประกอบด้วย Aspire Sukhumvit Rama 4, Aspire Onnut Station และ Life Phahon Ladprao

เป้าหมาย Presale ของบริษัทในปี 2565 อยู่ที่ 5.0 หมื่นลบ. (+42.7% YoY) แบ่งเป็นโครงการแนวราบและแนวสูงที่ 3.8 หมื่นลบ. และ 1.2 หมื่นลบ. ตามลำดับ ขณะที่เป้าหมายรายได้อยู่ที่ 4.7 หมื่นลบ. แบ่งเป็นยอดโอนโครงการแนวราบและแนวสูง และรายได้จากการบริการที่ 3.4 หมื่นลบ., 1.2 หมื่นลบ. และรายได้จากการบริการ 1.2 พันลบ. ทั้งนี้แม้เป้าหมายเปิดตัวโครงการใหม่จะเติบโตขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ แต่เรามองว่าเป้าหมายรายได้ยังมีความท้าทายจากการแข่งขันของอุตสาหกรรมที่เข้มข้น โดยเฉพาะในตลาดแนวราบ

คงคำแนะนำ “ซื้อ” ปรับเพิ่มประมาณการ และราคาเป้าหมาย ณ สิ้นปี 2565 เป็น 13.00 บาท/หุ้น

เราปรับเพิ่มประมาณการกำไรปกติปี 2565 ขึ้น 19.8% เป็น 5.0 พันลบ. จากแนวโน้มอุปสงค์แนวราบที่ยังแข็งแกร่ง และแผนการเปิดตัวโครงการที่หนาแน่น เราคงคำแนะนำ “ซื้อ” พร้อมปรับเพิ่มราคาเหมาะสม ณ สิ้นปี 2565 เป็น 13.00 บาท/หุ้น (อิง PER2565 เท่าเดิมที่ 8.1% เทียบเท่า +1.0SD จากค่าเฉลี่ยย้อนหลัง 5 ปีของ บริษัท) ราคาปิดวานนี้เทียบเท่า PER2565 ที่เพียง 6.3x ต่ำกว่าค่าเฉลี่ยของกลุ่มที่ 8.0% อย่างมีนัยสำคัญ ขณะแนวโน้มการเติบโตของผลประกอบการปี 2565 ของบริษัทคาคโดดเด่นเป็นอันดับต้นๆ ของกลุ่ม นอกจากนี้ AP ยังมีจุดเด่นคือการจ่ายเงินปันผลปีละครั้ง แนวโน้มกำไรปี 2564 ที่ดีกว่าคาด ทำให้เราประเมินคาดการณ์เงินปันผลงวดปี 2564 เดิมของเราที่ 0.50 บาท/หุ้น ยังมี Upside risk อยู่ราว 10% หรือคิดเป็นเงินปันผลที่ 0.55 บาท/หุ้นเทียบเท่า Dividend Yield ที่สูงถึง 5.4% ช่วยจำกัด Downside Risk ในระยะสั้น