บล.เมย์แบงก์ กิมเอ็ง:
WHA Premium (WHART TB) หัน TP รับแนวโน้มอัตราดอกเบี้ยที่เร่งขึ้น
คงแนะนำ “ถือ” ราคาเป้าหมายใหม่ 12.12 บาท
เราคงคำแนะนำ “ถือ” เพื่อรับเงินปันผลที่มากกว่า 6% ต่อปี แนวโน้มรายได้กำไรดูไม่น่าตื่นเต้น มูลค่าสินทรัพย์ที่ซื้อในปีนี้น่าจะลดลงจากปีที่แล้วที่ 5.55 พันล้านบาท การปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยทั่วโลกอาจนำไปสู่อัตราคิดลดที่สูงขึ้น และมูลค่าสินทรัพย์ลดลง เราใช้อัตราคิดลด 8.25% หรือ +50bp จากประมาณการครั้งก่อน TP จึงลดลงเป็น 12.12 บาทจากเดิม 13.3 บาท
ประเด็นสำคัญสำหรับไตรมาส 4/64
WHART เข้าซื้อทรัพย์สินประมาณ 185,000 ตร.ม. จาก WHA มูลค่า 5.55 พันล้านบาท เป็นโครงการนิคมอุตสาหกรรม 3 แห่ง (หนึ่งแห่งในจังหวัดพระนครศรีอยุธยา และอีก 2 แห่งในภาคตะวันออกของไทย) โดยใช้งบ 3.6 พันล้านบาทมาจากการเพิ่มทุน (288 ล้านหุ้นใหม่ ที่ราคา 12.6 บาทต่อหุ้น) และส่วนที่เหลือมาจากเงินกู้ ดังนั้น สินทรัพย์รวม ณ สิ้นปี 65 ควรจะอยู่ที่ประมาณ 4.8 หมื่นล้านบาท (+13% YoY) โดยมีพื้นที่ให้เช่า 1.6 ล้าน ตรม. ทั้งนี้ ทรัพย์สินของ WHART นั้นสูงกว่าของ FTREIT ที่มีมูลค่า 4.45 หมื่นล้านบาท
แนวโน้มปี 2565
WHA ซึ่งเป็นสปอนเซอร์ของบริษัท ได้ประกาศว่าการขายทรัพย์สินรอบใหม่ให้กับ WHART และ HREIT น่าจะมีมูลค่า 5 พันล้านบาทในปี 65 สำหรับพื้นที่คลังสินค้าพื้นที่ RBF รวม 180,000 ตร.ม. ในภาวะอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น WHA อาจต้องเสนอเงื่อนไขที่น่าสนใจเพื่อให้ผู้ถือหน่วยของ WHART และ HREIT อนุมัติรายการ ทั้งนี้การเพิ่มทุนเพื่อซื้อสินทรัพย์รอบที่แล้ว ณ ไตรมาส 4/64 มีการจองซื้อหุ้นใหม่ประมาณ 75%
คงประมาณการ แต่ลด TP เป็น 12.12 บาท
เราคงประมาณการณ์เดิม สำหรับประเด็นการชำระภาษีที่ดิน อาคาร 100% ที่กำลังจะเกิดขึ้นในปีนี้ (เทียบกับเพียง 10% ในช่วงปี 63-64) WHA จะเป็นผู้รับผิดชอบ ไม่ใช่ WHART อย่างไรก็ตาม เราปรับลด TP ลงเป็น 12.12 บาท บนสมมติฐานอัตราคิดลดสูงขึ้นแตะ 8.25% หรือ +50bp จากการคาดการณ์ครั้งก่อนสะท้อนแนวโน้มอัตราดอกเบี้ยขาขึ้นทั่วโลก
