บล.กรุงศรีฯ:
| กลุ่มอุตสาหกรรม | อสังหาริมทรัพย์และก่อสร้าง |
| หุ้น | AP |
| มูลค่าพื้นฐาน | 10.70 |
| คำแนะนำ | HOLD |
AP รายงานกำไร 4Q21 ต่ำกว่าประมาณการของเราเนื่องจากส่วนแบ่งกำไรจากโครงการร่วมทุนต่ำกว่าคาด อย่างไรก็ดี เราปรับคาดการณ์กำไรปี FY22-23 ขึ้น 3-9% เนื่องจากแผนการเปิดโครงการใหม่ของผู้บริหารปีนี้สูงกว่าที่เรามองไว้มาก แต่ด้วยแม้ปรับกำไรและราคาเป้าหมายขึ้นเป็น 10.7 บาทแล้วอัพไซด์ยังไม่มี เราจึงปรับลดคำแนะนำ AP ลงจาก ซื้อ เป็น ถือ ด้วยมองว่าราคาหุ้นเต็มมูลค่าแล้ว
ยอดโอนจาก JV ต่ำกว่าคาด
AP รายงานกำไร 4Q21 ที่ 1 พันลบ. เพิ่มขึ้น 6% yoy แต่ลดลง 4% qoq กำไรใกล้เคียงคาดการณ์ของตลาดแต่ต่ำกว่าคาดการณ์ของเรา 16% ประเด็นที่ต่างจากคาดมาจากส่วนแบ่งกำไรจากโครงการร่วมทุนที่มาจากการโอนคอนโดของ JV ที่ต่ำกว่าคาด แม้บริษัทรายงานว่ามียอดขายรอโอนจากโครงการ JV สำหรับสิ้นปีประมาณ 5.2 พันลบ. ณ สิ้น 3Q21 แต่ AP โอนได้เพียง 2.2 พันลบ. ใน 4Q21 ทำให้ส่วนแบ่งกำไรลดลง 24% qoq และ 30% yoy เป็น 277ลบ. ซึ่งต่ำกว่าคาดการณ์ของเราที่ 530 ลบ.
แผนการเปิดโครงการเชิงรุกโดยเฉพาะโครงการแนวราบ
ฝ่ายบริหารเปิดเผยกลยุทธ์ธุรกิจในปี 2022 โดยมีแผนเปิดโครงการเชิงรุกถึง 7.8 หมื่นลบ. เพิ่มขึ้นมาก 246% yoy และตั้งเป้าหมายยอดจองและยอดโอนเติบโตแข็งแกร่งที่ 5.0 หมื่นลบ. (+43% yoy) และ 4.58 หมื่นลบ. (+17% yoy) ซึ่งเป็นแผนการเปิดโครงการที่เพิ่มขึ้นสูงที่สุดในบรรดาผู้พัฒนาหลักที่ประกาศแผนธุรกิจแล้ว โดยเฉพาะในส่วนโครงการแนวราบ ซึ่งบริษัทตั้งเป้าจะเปิดถึง 60 โครงการมูลค่า 6.5หมื่นลบ. เพิ่มขึ้น 344% yoy อย่างไรก็ตาม AP ยังระมัดระวังในส่วนของตลาดคอนโดฯ โดยมีแผนจะเปิดเพียง 5 โครงการมูลค่า 1.3 หมื่นลบ. ในปี 2022
ราคาหุ้นเต็มมูลค่าสะท้อนมุมมองแล้ว
แม้จะตั้งเป้าเปิดโครงกาเพิ่มขึ้นมากและตั้งเป้ารายได้การโอนเพิ่มขึ้นสูง แต่เราปรับคาดการณ์กำไรปี FY22-23 ขึ้นเล็กน้อย 3-9% เนื่องจากเราประเมินว่า AP จะมีค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานสูงขึ้นตามโดยเฉพาะค่าใช้จ่ายการขายและการตลาด จากแผนการเปิดโครงการใหม่เพิ่มขึ้นในปีนี้ สัดส่วน SG&A ต่อยอดขายอาจเพิ่มขึ้นจาก 18.3% ปีที่ผ่านมาเป็น 19.5% ในประมาณการของเรา บน TP ใหม่ที่ 10.7 บาท (จากก่อนหน้านี้ที่ 10บาท) อ้างอิง PE เฉลี่ยระยะยาว 10ปี ที่ 7x เรามองราคาหุ้นเต็มมูลค่าแล้ว เราจึงปรับคำแนะนำลงจาก ซื้อ เป็น ถือ
