บล.เมย์แบงก์ กิมเอ็ง:
Thailand Property: อุปสรรคเพิ่มขึ้นจนอาจไปไม่ถึงดวงดาว
ลดคำแนะนำ “เท่าตลาด” เลือก LH หุ้นเด่น
เราจึงลดน้ำหนักจาก POSITIVE เป็น NEUTRAL มุมมองแนวโน้มมหภาคได้เปลี่ยนไป โดยอัตราเงินเฟ้อ พลังงานที่สูงขึ้นมากส่งผลต่อต้นทุนและค่าครองชีพของประชาชน ขณะที่เราเห็นการทยอยปรับลดการเติบโต GDP ทำให้ตลาดอสังหาฯ เริ่มลำบากขึ้น เหตุนี้เป้าหมายทางธุรกิจที่ได้วางไว้อย่างสวยหรูในช่วงต้นปีหลังเห็นการผ่อนคลายมาตรการรัฐและผลประกอบการที่เป็นบวกอาจมีอุปสรรค ในระยะสั้นยอดขายล่วงหน้า YTD ที่ดี และ DPS สำหรับ 2H64 (XD สิ้นเดือนเมษายนถึงต้นเดือนพฤษภาคม) จะยังคงหนุนราคาหุ้น อย่างไรก็ดี ระยะถัดไปอาจมีดาวน์ไซด์มากขึ้น เรายังคงเลือก LH เป็นหุ้นเด่น เนื่องจากมีแนวโน้มฟื้นตัวดีในทุกธุรกิจในปีนี้
สรุปภาพรวม 4Q64 และ 2564
รายได้กำไรไตรมาส 4/64 ฟื้นตัวอย่างมีนัยยะ QoQ ที่ 32.5%/58.4% โดยรายได้และกำไรของภาคอสังหาฯ ปี 2564 เติบโตประมาณ 9-10% YoY ซึ่งค่อนข้างสอดคล้องกับการเติบโตของยอดขายล่วงหน้ารวมกันที่ 6.5% YoY อัตรากำไรขั้นต้นทรงตัวที่ 33% ในปี 63-64 อัตรากำไรสุทธิอยู่ที่ 17% ในปี 63-64 ลดลงจากระดับก่อนเกิดโควิด-19 ที่ 20-21% บริษัทที่ทำได้ดีที่สุดในปี 64 ในแง่การเติบโตของรายได้และกำไร คือ SPALI (+42%/+66% YoY) สาเหตุหลักมาจากการบันทึกรายได้จากคอนโดมิเนียมที่มีอัตรากำไรสูง 3 โครงการ รวมยอดขายล่วงหน้าปี 2564 จากนักพัฒนาอสังหาฯ 5 รายที่เราศึกษาอยู่ที่ 1,207 แสน ลบ. (+6.5% YoY) แม้ว่า มูลค่าการเปิดตัวโครงการใหม่จะลดลง 23%
เป้าหมายปี 65 ยังท้าทาย
ในช่วงต้นปีนี้ ผู้พัฒนาอสังหาฯ ท็อป 5 ที่เราศึกษาตั้งเป้ายอดขายล่วงหน้ารวมเติบโต 24% YoY แตะ 1.49 แสน ลบ.จากโครงการเปิดใหม่รวมมูลค่า 1.73 แสน ลบ. (+91% YoY) เป้าหมายเชิงบวกในปี 65 สะท้อนถึงความเชื่อมั่นของบริษัทอสังหาฯ ที่เพิ่มขึ้น โดยคาดว่า GDP จะฟื้นตัว การผ่อนคลาย LTV เป็น 100% และความเชื่อมั่นที่สูงขึ้นหลังเปิดประเทศ ทั้งนี้ นับตั้งแต่โควิด-19 ระบาด ยอดขายอสังหาแนวราบเพิ่มขึ้น 12-14% ต่อปีในปี 63-65 ขณะที่ ยอดขายคอนโดมิเนียมคาดว่าจะเพิ่มขึ้นสองเท่า YoY หลังจากหดตัวมาเป็นเวลาสามปีติดต่อกัน แต่จากสถานการณ์ปัจจุบัน เป้าหมายดังกล่าวน่าจะพิชิตได้ยาก
ความเสี่ยงทวีความรุนแรงขึ้น
แนวโน้มระดับมหภาคเปลี่ยนไปจากอัตราเงินเฟ้อที่พุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว การปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยสูงกว่าคาด และราคาพลังงานที่พุ่งสูงขึ้น การปรับลดคาดการณ์จีดีพีและค่าครองชีพที่สูงขึ้นจะส่งผลกระทบต่อการขายอสังหาริมทรัพย์ การเพิ่มขึ้นของราคาวัสดุก่อสร้างและค่าแรงก็จะกระทบกำไรเช่นกัน ดังนั้นเป้าหมายปี 65 ของนักพัฒนาส่วนใหญ่จึงน่าจะพลาดเป้า นอกจากนี้ ยังมีดาวน์ไซด์ต่อประมาณการการเติบโตของรายได้กำไรรวมที่ประเมินไว้ที่ 12%/9% YoY เราแนะนำ ซื้อ LH และ QH ถือ AP และ SPALI และ ขาย FPT และ PSH
