บล.เคจีไอ (ประเทศไทย):
บริษัท แอสเซทไวส์ จำกัด (มหาชน)* อสังหาฯขวัญใจคนรุ่นใหม่
จุดแข็ง: Backlog แน่น + เน้นโครงการสร้างเสร็จเร็ว โอนไว
พอร์ตหลักของ ASW ปัจจุบันเป็นคอนโด Low rise (+/-8 ชั้น) ที่เน้นทำเลที่ตั้ง (ใกล้มหาวิทยาลัย ติดสถานีรถไฟฟ้า) และใช้กลยุทธ์ราคาที่เอื้อมถึงสำหรับกลุ่มเป้าหมาย อาทิ นิสิตนักศึกษาและผู้ที่เริ่มทำงานใหม่ๆ การที่ ASW เน้นโครงการประเภท Low rise ที่เจาะกลุ่มเป้าหมาย ทำให้มี “จุดแข็ง” ที่แตกต่างจากผู้พัฒนาอสังหาฯ รายอื่น คือ i) สร้างเสร็จเร็ว พร้อมโอน ใช้เวลาไม่เกิน +/-1.5 ปี ทำให้ประหยัดต้นทุนทางการเงิน ii) อัตราการปฏิเสธสินเชื่อของลูกค้าโดยธนาคารพาณิชย์ในปี 2564 ต่ำเพียง 13% (ค่าเฉลี่ยอุตสาหกรรม 20-25%) และใน 1Q65 อัตราการปฏิเสธสินเชื่อโดยธนาคารพาณิชย์ลดลงเหลือ 10% นอกจากนี้ ด้วยการที่เป็นโครงการ Low rise ใช้เวลาก่อสร้างสั้น ทําให้อัตราการทิ้งใบจองของลูกค้าจะต่ำกว่าโครงการก่อสร้างขนาดใหญ่ที่ใช้เวลานาน
เปิดตัวโครงการใหม่ 1.2 หมื่นล้านบาทปีนี้ เพิ่มบ้านเดี่ยวปิดจุดอ่อน
โครงการเกือบทั้งหมดของ ASW ในอดีตเน้นไปที่โครงการคอนโดฯ ประเภท Low rise (ซึ่งเป็น 1 ในจุดแข็งที่เราวิเคราะห์ข้างต้น) แต่ ASW ยังขาดตลาดที่สําคัญ คือ ตลาดบ้านเดี่ยวที่เน้นกลุ่มลูกค้าที่ต้องการซื้อบ้านเพื่อการอยู่อาศัย ซึ่งเป็น Real demand ดังนั้น ในปีนี้ ASW เตรียมเปิดตัวโครงการใหม่ 7 โครงการ มูลค่ารวม 1.24 ล้านบาท โดยมีโครงการบ้านเดี่ยว 2 โครงการ มูลค่ารวม +4.85 พันล้านบาท และคาดโครงการบ้านเดี่ยว 1 โครงการจะเริ่มทยอยโอนได้ตั้งแต่ 2H65
ยอดขายบ้านยังแรงดีไม่แผ่ว คาด DE สิ้นปีนี้อยู่ที่ 1.4 เท่า
ล่าสุดยอด Presales 1Q65 = 3.25 พันล้านบาท (+ 79% YoY, +19% QoQ) โดยเป็นโครงการพร้อมโอนราว 46% เราประเมินทั้งจากโครงการพร้อมโอนที่มีอยู่ในมือ ณ สิ้นปี 2564 ราว 3.2 พันล้านบาท รวมทั้ง โครงการใหม่ที่คาดสร้างเสร็จเริ่มโอนได้ในปีนี้อีกราว +5 พันล้านบาท ซึ่งฝ่ายวิจัยฯประเมินสถานการณ์อุตสาหกรรมอสังหาฯ ไทยผ่านจุดต่ำสุดไปแล้ว อุปสงค์-อุปทานเข้าสู่ระดับสมดุลแล้ว ดังนั้นเราคาดรายได้จากการขายปีนี้ของ ASW จะยังเดินหน้าโต +10% YoY และคาดอัตรากำไรขั้นต้นยังยืนสูงราว 43.9% ส่งผลให้คาดกำไรโต +17% YoY เป็น 1.1 พันล้านบาท ทำให้คาดว่า DE ratio ปี 2565 จะอยู่ที่ 1.4 เท่า แม้จะมีการออกหุ้นกู้ใหม่เพิ่มอีก +1 พันล้านบาท แต่ระดับ DE ratio ยังอยู่ในระดับที่สามารถบริหารจัดการกระแสเงินสดได้ ขณะที่หากพิจารณา Net debt/Equity จะต่ำเพียง 0.8 เท่า (Net debt คำนวณเฉพาะหนี้ที่มีภาระดอกเบี้ยหักด้วยเงินสด)
จุดอ่อน: Laggard กลุ่มอสังหาฯ / แนะนำ “ซื้อ” ราคาเป้าหมาย 10.4 บาท
เราประเมินราคาหุ้น ASW Laggard กลุ่มอสังหาฯ ทั้งในเชิงราคาหุ้น และ Valuation ขณะที่เราคาดแนวโน้มผลการดำาเนินงานจะเติบโตได้ในทิศทางเดียวกับกลุ่มฯ และมีจุดเด่นในเรื่องที่มีโครงการพร้อมโอนในมือปีนี้มากถึง +8 พันล้านบาท ขณะที่คู่แข่งหลายรายทำการลดราคาล้างสต๊อกคอนโดฯ ไปก่อนหน้านี้ เราประเมินราคาเป้าหมาย ASW โดยใช้เป้าหมาย Forward PE ที่ 8 เท่า (ต่ำกว่าค่าเฉลี่ยกลุ่มอสังหาฯที่ 9.2 เท่า โดยเราคำนวณจากราคาเฉลี่ย YTD ของหุ้นในกลุ่มฯแต่ละตัว) ได้ราคาเป้าหมาย 10.4 บาท และประเมิน Dividend yield 6.5% ต่อปี
