บล.กรุงศรีฯ:
| กลุ่มอุตสาหกรรม | กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์และกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ |
| หุ้น | INETREIT |
| มูลค่าพื้นฐาน | 13.50 |
| คำแนะนำ | BUY |
INETREIT เป็นทางเลือกที่ดีสำหรับพักเงิน เนื่องจากความเสี่ยงต่ำโดยมีรายได้ที่แน่นอนและเพิ่มขึ้น 2% ทุกปี แต่ไม่มีค่าใช้จ่ายดำเนินงานและลงทุนตลอดอายุสิทธิการเช่า กองทุนให้ผลตอบแทนปันผลสูงถึง 7.3% ปีนี้ ซึ่งสูงกว่าคาดการเงินเฟ้อ 4.9% เราคาดว่าการเปลี่ยนจากกองทุนสิทธิการเช่าเป็นกรรมสิทธิ์จะเพิ่มมูลค่าให้กองทุน คงคำแนะนำ ซื้อ
หลุมหลบภัย
ดัชนี SET ปรับลง 6% ในหนึ่งเดือนที่ผ่านมา จากความกังวลเศรษฐกิจถดถอยและผลตอบแทนพันธบัตรสูงขึ้นส่งผลให้เงินทุนไหลออก อย่างไรก็ตาม INETREIT เป็นหลุมหลบภัยที่ดีโดยผลการดำเนินงานจะไม่ได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจ INETREIT ปล่อยเช่ากลับ INET-IDC3 เฟส 1 ให้ INET รับค่าเช่าแน่นอนและปรับขึ้น 2% ทุกปีตลอดอายุสิทธิการเช่าประมาณ 24 ปี INETREIT ไม่มีค่าใช้จ่ายดำเนินงานและค่าใช้จ่ายลงทุนทำให้มีความเสี่ยงต่ำ INET (ซึ่งเป็นลูกค้ารายเดียวของ INETREIT) มีฐานะการเงินแข็งแกร่งสะท้อนความสามารถในการจ่ายค่าเช่า ในปี 2021 กำไรของ INET เติบโตก้าวกระโดด 63% เป็น 163 ลบ. และ net gearing ลดลงเป็น 0.9x จาก 1.6x ปีก่อนหน้า
โอกาสในการเปลี่ยนเป็นกองทุนที่มีกรรมสิทธิ์ในสินทรัพย์
INET กำลังเจรจาซื้อที่ดินที่ INET-IDC3 เฟส 1-4 ตั้งอยู่ จากบ. สยามซีเมนต์แก่งคอยหลังจากนั้นจะเปลี่ยนโครงสร้าง INETREIT จากสิทธิการเช่าเป็นกรรมสิทธิ์และขายที่ดินให้กองทุน เราเชื่อว่าจะลดความกังวลที่ราคาหุ้นจะปรับลงตอนสัญญาเช่าใกล้หมดอายุ (เหมือน EGATIF) เราเชื่อว่าจะเป็นปัจจัยบวกและเพิ่มมูลค่าให้กองทุน INETREIT อาจใช้เงินทุนจากการเพิ่มทุนและเงินกู้ในการทำธุรกรรมนี้ซึ่งคาดว่าจะเกิดขึ้นภายในสิ้นปีนี้
ซื้อทรัพย์สินใหม่ INET-IDC 3 เฟส 2 อาจไม่ทันปีนี้
INET จะขายเมื่ออัตราการใช้มากกว่า >60% แต่อัตราการใช้ขณะนี้เพียง 5-10% เท่านั้น โดยเงินทุนที่ใช้ในการซื้อสินทรัพย์ใหม่จะจากมาจากเพิ่มทุนและเงินกู้ มูลค่าตลาดและสภาพคล่องซื้อ-ขายหุ้น INETREIT จะเพิ่มขึ้นและไม่กระทบเงินปันผลต่อหุ้น
ผลการดำเนินงาน 1Q22 เป็นไปตามคาด; เป็นผู้ชนะเงินเฟ้อ
กองทุนรายงานกำไร 80 ลบ.ลดลง 2% qoq หากรวมกำไรจากประเมินมูลค่าทรัพย์สิน 3 ลบ. กำไรสุทธิจะเพิ่มขึ้นเป็น 83 ลบ. INETREIT ประกาศเงินปันผล 0.2332 บาท/หุ้นสำหรับ 1Q22 ผลตอบแทน 1.9% XD วันที่ 17 พ.ค. เราคงคาดการเงินปันผล 0.88 บาท/หุ้นสำหรับ FY22F โดยเงินปันผลจะทรงตัวที่ 0.23 บาท/หุ้นใน 2Q22 และลดลงเป็น 0.20 บาท/หุ้นใน 3Q และ 4Q จากการจ่ายคืนเงินกู้ INETREIT ให้ผลตอบแทนปันผลที่น่าสนใจ 7.3% สูงกว่าคาดการเงินเฟ้อของ Krungsri Research ที่ 4.9% ปีนี้
