บล.เมย์แบงก์ กิมเอ็ง:
Central Pattana (CPN TB) ฟื้นตัวสดใส
U/G เป็น ซื้อ ราคาเป้าหมายใหม่ (DCF) 70 บาท
เราโอน coverage ให้ Vanida Geisler เป็นผู้ศึกษาหุ้น CPN ผู้ประกอบธุรกิจค้าปลีกรายใหญ่ที่สุดของไทย โดยถือเป็นหนึ่งในผู้รับผลประโยชน์หลักจากกิจกรรมทางเศรษฐกิจกลับมาเปิดอย่างเต็มรูปแบบ แนวโน้มระยะกลาง เราคาดว่าจะเป็นบวก ในขณะที่กำไรปี 2565 อาจเพิ่มขึ้นเป็นสองเท่า YoY และเติบโตอีก +30% ในปี 66 จากจำนวนลูกค้าที่เพิ่มขึ้น และส่วนลดค่าเช่าที่ลดลง ในฐานะนักพัฒนาที่มีความหลากหลาย คาดว่าการเติบโตของรายได้ CAGR ใน 5 ปีจะอยู่ที่ 14-16% ต่อปี ราคาเป้าหมาย (DCF) อยู่ที่ 70 บาท (WACC 6.3%, Terminal เติบโต 3.5%) เทียบเท่า PE ปี 66 ที่ 26 เท่า ซึ่งต่ำกว่าระดับค่าเฉลี่ยระยะยาว
สัญญานการฟื้นตัวชัด
ผลประกอบการรายไตรมาสของ CPN แตะจุดต่ำสุดใน 3Q64 ที่ 229 ล้านบาทในช่วงล็อกดาวน์ ก่อนจะฟื้นตัว 7 เท่าเป็น 1.8 พันล้านบาทในไตรมาส 4/65 และ 2.3 พันล้านบาท (+28% QoQ) ในไตรมาส 1/65 ส่วนลดค่าเช่าลดลงจาก 20% ในไตรมาส 4/64 เป็น 16% ในไตรมาส 1/65 โดยแนวโน้มผลประกอบการของ CPN รับผลบวกจากการกลับมาเปิดประเทศเต็มรูปแบบ ซึ่งจะช่วยดันค่าเช่าและธุรกิจโรงแรมให้ดีขึ้น ทั้งนี้ ห้างสรรพสินค้าในสถานที่ท่องเที่ยว (25-30% ของ NLA ทั้งหมด) ยังคงให้ส่วนลดสูงสุด 30% แก่ผู้เช่า โดย CPN ตั้งเป้าลดส่วนลด ค่าเช่าเฉลี่ยเหลือ 10-15% ภายในสิ้นปี 65 นี้
หลากหลายปัจจัยหลักหนุนกำไร
รายได้ในช่วงการระบาดใหญ่ทรุด 19%/25% YoY ในปี 63/64 เราคาดว่ากำไรก่อนหักภาษีจะเพิ่มขึ้นเกือบสองเท่า YoY เนื่องจากกิจกรรมทางเศรษฐกิจกลับมาเปิดอีกครั้ง และส่วนลดค่าเช่าลดลงเหลือ 10-15% ภายในสิ้นปี 65 โดยในปี 66-67 การเติบโตของกำไรก่อนหักภาษีจะยังคงอยู่ในเกณฑ์ดีที่ 30% และ 15% ตามลำดับ ปัจจัยขับเคลื่อนการเติบโตที่สำคัญ คือ การเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องของพื้นที่เช่าสุทธิ การฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไปของอัตราค่าเช่าเฉลี่ยระดับก่อนเกิดโควิดในปี 2567 อัตรากำไรขั้นต้นที่เพิ่มขึ้น การฟื้นตัวในธุรกิจที่เกี่ยวข้องกับ อสังหาริมทรัพย์ เช่น โรงแรม ที่อยู่อาศัย และผลกำไรที่มั่นคงจากการร่วมทุนของ SF เมกะบางนาและการพลิกมีกำไรของ CPNREIT
ตั้งเป้า 5 ปี โตเฉลี่ย 14-16%
CPN ตั้งเป้ารายได้เติบโต CAGR ใน 5 ปีที่ 14-16% ต่อปีสำหรับปี 65-69 จาก (1) เพิ่มพื้นที่ค้าปลีกจาก 2.2 ล้าน ตรม. ณ สิ้นปี 64 เป็น 22.7 ล้าน ตรม. ในปี 69 (2) การเพิ่มขึ้นอย่างก้าวกระโดดของห้องพักโรงแรม จาก 560 ณ สิ้นปี 64 เป็น 4000 ในปี 2569 (3) โครงการที่อยู่อาศัยเพิ่มเป็นสามเท่าจาก 22 เป็น 60 โครงการภายในปี 69 และ (4) ดีลควบรวมกิจการใหม่ที่อาจเกิดขึ้น โดย CPN จัดสรรงบ CAPEX มูลค่า 1.2 แสน ลบ. ในอีก 5 ปีข้างหน้า เนื่องจากอัตราส่วนหนี้สินต่อทุนของบริษัทที่ยังคงอยู่ที่ 0.9 เท่า
