บล.หยวนต้า (ประเทศไทย):
Action TRADING (Maintain)
TP upside (downside) 11.2%
Close Jun 20, 2022 Price (THB) 4.72
12M Target (THB) 5.25
Previous Target (THB) 5.70
What’s new?
- คาด Presale ช่วง เม.ย.-พ.ค. 2565 ที่ 3.3 พัน ลบ. เพิ่มขึ้น 174% YoY จากการเปิดตัวโครงการใหม่ไปแล้ว 8.0 พันลบ. ทั้งนี้ Presale 5M65 คิดเป็น 34.6% เมื่อเทียบกับเป้าทั้งปีของบริษัท
- เบื้องต้นเราคาดผลประกอบการปกติ 2Q65 จะขาดทุน 30-130 ลบ. ขาดทุนมากขึ้นจาก -8 ลบ. ใน 1Q65 และพลิกจากกำไรปกติ 299 ลบ. ใน 2Q64 เนื่องจากไม่มีโครงการสร้างเสร็จใหม่พร้อมโอน
Our view
- คาดผลประกอบการใน 2Q65 จะเป็นจุดต่ำสุดของปี และจะพลิกเป็นกำไรได้ทั้ง 3Q65 และ 4Q65 หนุนจากการโอนคอนโดสร้างเสร็จใหม่จำนวน 5 โครงการ รวมมูลค่า 1.3 หมื่นลบ. มียอดขายแล้วเฉลี่ย 55%
- ปรับประมาณการปี 2565/66 ลง 13% และ 9% เป็น 987 ลบ. (+45% YoY) และ 1.3 พันลบ. (+32% YoY) ตามลำดับ ทั้งนี้ ณ สิน 1Q65 บริษัทมี Backlog คิดเป็น Secured Revenue ไปแล้ว 80%
- คงคำแนะนำ “TRADING” ปรับไปใช้ราคาเหมาะสมกลางปี 2566 ที่ 5.25 บาท/หุ้น
NOBLE DEVELOPMENT Presale ดี แต่คาดยังขาดทุนปกติใน 2Q65
คาด Presale เม.ย.-พ.ค. 2565 เติบโต 174% YoY
เราคาด Presale เดือน เม.ย.-พ.ค. 2565 ที่ 3.3 พันลบ. (+173.9% YoY) แบ่งเป็น 1) คอนโด 3.1 พันลบ. หนุนจากการเปิดคอนโดใหม่ไปแล้ว 2 โครงการ ได้แก่ Nue Cross Khu Khot station (2.0 พันลบ. Take up rate 65%) และ Noble Create (4.8 พันลบ. เปิดตัวในช่วงกลาง พ.ค. ทำ Take up rate 15%) และ 2) แนวราบ 150 ลบ. ทั้งนี้ เราคาด Presale 2Q65 จะเติบโตสูง YoY แต่ลดลง QoQ จากฐานใน 1Q65 ที่เป็นจุดสูงสุดเป็นประวัติการณ์ (Presale QTD เฉลี่ยต่อเดือนเทียบกับ 1Q65 ลดลง 23.1%)
ด้านแนวโน้ม Presale ในช่วง 2H65 คาดเติบโตสูง YoY ขณะที่ HoH คาดทรงตัวถึงเติบโตเล็กน้อย หนุนจากแผนเปิดโครงการใหม่ใน 2H65 ทั้งสิ้น 9 โครงการ มูลค่า 2.4 หมื่นลบ. (VS 2H64 ที่เปิดเพียง 800 ลบ.) แบ่งเป็น แนวราบ 7 โครงการ 1.4 หมื่นลบ. (JV-Noble Curve มูลค่า 3.6 พันลบ. เลื่อนเปิดตัวหนึ่งไตรมาสมาเป็น 3Q65) และคอนโด 2 โครงการ 1.0 หมื่นลบ. มีโครงการที่เป็นไฮไลท์ คือ JV-Noble THE EMBASSY WIRELESS (9.8 พันลบ.) ที่จะเปิดตัวใน 4Q65 ทำให้โดยรวมแล้วทั้งปี 2565 บริษัทตั้งเป้าเปิดตัวโครงการใหม่รวม 18 โครงการ มูลค่า 4.8 หมื่นลบ. เติบโต 591.3% YoY และเป็นจุดสูงสุดใหม่ (โดยเป็นโครงการ JV 8 โครงการ รวมมูลค่า 3.1 หมื่นลบ.) นอกจากนี้ เราคาดว่าเป้าหมาย Presale ทั้งปีของบริษัทที่ 2.8 หมื่นลบ. (+248.5% YoY) มี Downside ราว 15% +/- เนื่องจาก Presale 5M65 อยู่ที่ 9.7 พันลบ. คิดเป็นเพียง 34.6% ของเป้าทั้งปี ขณะที่มีการเปิดตัวโครงการใหม่ไปแล้ว 48.2% ของแผน
คาดผลประกอบการ 2Q65 เป็นจุดต่ำสุดของปี
เบื้องต้นเราคาดผลประกอบการปกติใน 2Q65 จะขาดทุน 30-130 ลบ. ขาดทุนมากขึ้นจาก 8 ลบ. ใน 1Q65 และ พลิกจากทําไรปกติ 299 ลบ. ใน 2Q64 สอดคล้องกับยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่คาดลดลงทั้ง QoQ และ YoY (เทียบ YoY ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ เนื่องจากใน 2Q64 มีการโอนโครงการ NOBLE AMBIENCE SUKHUMVIT 42 ต่อเนื่องจาก ไตรมาสที่ 1 ขณะที่ 2Q65 มีเพียงการโอนสินค้าคงเหลือเท่านั้น)
แนวโน้มผลประกอบการในช่วงที่เหลือของปีเราคาดพลิกเป็นกำไรได้ทั้ง 3Q65 และ 4Q65 (ที่คาดเป็นจุดสูงสุดของปี) เนื่องจาก 1) คอนโดสร้างเสร็จใหม่ทั้งหมดของปีนี้มีกำหนดโอนใน 3Q-4Q65 จำนวน 2 และ 3 โครงการ มูลค่า 5.7 พันลบ. (av. Sold 55%) และ 7.0 พันลบ. (ay. Sold 55%) ตามลำดับ และ 2) แผนเปิดตัวโครงการแนวราบ ใหม่ใน 2H65 ที่หนาแน่น รวมมูลค่า 1.4 หมื่นลบ. (+615.8% HoH) แบ่งเป็นโครงการของบริษัทและของ JV ที่ 7.4 พันลบ. และ 6.8 พันลบ. ตามลำดับ คาดมีบางส่วนโอนทันใน 4Q65
ปรับประมาณการปี 2565/66 ลง 9%-13%
เราปรับประมาณการปี 2565/66 ลง 12.6% และ 9.4% เป็น 987 ลบ. (+45.1% YoY) และ 1.3 พันลบ. (+31.6% YoY) ตามลำดับ สำหรับปี 2565 หลักๆ มาจากการปรับสมมติฐานยอดโอนกรรมสิทธิ์ลงเป็น 9.1 พันลบ. เพื่อสะท้อนยอดโอนใน 2Q65 ที่น่าจะอ่อนแอกว่าคาดการณ์เดิม ทั้งนี้ บริษัทรายงาน Backlog ณ สิ้น 1Q65 ที่ 1.5 หมื่นลบ. คาดรับรู้รายได้ในปีนี้ 6.5 พันลบ. คิดเป็น Secured Revenue ในปีนี้ไปแล้ว 80.4%
คงคำแนะนำ “TRADING” ราคาเหมาะสมกลางปี 2566 ที่ 5.25 บาท/หุ้น
คงคำแนะนำ “TRADING” และปรับราคาเหมาะสมไปเป็นกลางปี 2566 ที่ 5.25 บาท/หุ้น เราปรับ Target PER ลง เป็น 6.3x ใกล้เคียง +0.25 SD จากค่าเฉลี่ยย้อนหลัง 5 ปีของบริษัท เพื่อสะท้อนการปรับประมาณการในปี 2565/66 ลง และอิง Dilution จาก NOBLE-W2 ในปี 2565/66 ที่ 0% และ 25% ตามลำดับ นอกจากนี้ ประเด็นการปรับขึ้นดอกเบี้ย และเงินเฟ้อในประเทศที่สูง ในระยะสั้นคาดทำให้ความต้องการซื้ออสังหาเพื่อการลงทุนลดลงบางส่วน จึงส่งผลลบต่อบริษัท เนื่องจากมีพอร์ตคอนโดเป็นสัดส่วนใหญ่ กอปรกับบริษัทมีอัตราส่วน Net Gearing สิ้นปี 2564 ที่ 1.85x (โดยบริษัทมีหนี้สินที่มีดอกเบี้ยลอยตัวคิดเป็นสัดส่วน 40%) สูงกว่าค่าเฉลี่ย 12 บริษัทที่อยู่ใน Coverage ของเราที่ 0.83x อย่างมีนัยสำคัญ โดยเรามีการทำ Sensitivity Analysis เบื้องต้นในปี 2566 ดอกเบี้ยที่เพิ่มขึ้นทุก 1% ส่งผลให้บริษัทมีภาระดอกเบี้ยจ่ายเพิ่มขึ้นราว 55 ลบ. +/-
