บล.พาย:
CPN: บมจ.เซ็นทรัลพัฒนา “2Q22 มีเปิดศูนย์ใหม่ หนุนกำไรโต 90%YoY”
เราปรับคำแนะนำเป็น “ซื้อ” โดยประเมินมูลค่าพื้นฐานได้ใหม่ที่ 69.3 บาท (29XPER’23E) ด้วยปัจจัยบวกจากการเป็นผู้ได้รับผลดีจากมาตรการเปิดเมืองของภาครัฐฯ ที่ทำให้จำนวนผู้เข้าศูนย์ปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง จนล่าสุดอยู่ในระดับเฉลี่ย 85% ของก่อนโควิดแล้ว อีกทั้งผลประกอบการยังเห็นการขยายตัวได้ต่อเนื่องจากการเปิดสาขาใหม่ทั้งในและต่างประเทศ โดยประเมินกำไรงวด 2Q22 ที่ 2,415 ลบ. (+90%YoY,+4%QoQ)
2Q22 เปิดเมือง + เปิดศูนย์ใหม่คาดกำไรโต 90%YoY
• คาดกำไร 2022 อยู่ที่ 2,415 ลบ. (+90%YoY, +4%QoQ) ถ้าเทียบกับ ปีก่อนได้รับปัจจัยบวกจากการรวมงบ SF และการเปิดศูนย์ใหม่เข้ามา 3 แห่ง (อยุธยาและศรีราชาเปิด 4Q21 ส่วนจันทบุรีเปิด 2Q22) รวมถึง การฟื้นตัวของเศรษฐกิจทำให้ส่วนลดที่ CPN ให้ปรับตัวลดลงเหลือ 16% จาก 41% ใน 2Q21 ส่วนการเติบโตเล็กน้อยจาก 1Q22 สาเหตุหลักมาจากรายได้ที่เพิ่มขึ้นทั้งจากศูนย์ใหม่ ธุรกิจโรงแรมและอสังหาริมทรัพย์ โดยเราคาดรายได้รวมที่ 8,564 ลบ. (+43%YoY, +10%QoQ) กำไรขั้นต้นคาดไว้ที่ 48% ใกล้เคียงกับ 1Q22 แต่ดีขึ้นจาก 40% ใน 2Q21 เป็นผลจากการให้ส่วนลดที่น้อยลงตามที่กล่าวไปข้างต้น ด้านค่าใช้จ่ายในการขายและบริหารคาดไว้ที่ 1,499 ลบ. (+12%YoY, +10%QoQ)
• ส่วนแบ่งกำไรจากบริษัทร่วมคาดว่าจะอยู่ที่ 360 ลบ. (+137%YoY, +5%QoQ) การเติบโตจากปีก่อนเกิดจากการรวมโครงการ เมกะบางนาเข้ามา แผนในอนาคตยังคงเน้นการเติบโตทั้งการเปิดสาขาใหม่อย่างต่อเนื่อง เช่นที่ประกาศแล้วที่เวสท์วิลล์ รวมถึงการขยายไปยังธุรกิจโรงแรมที่ เตรียมเปิดเพิ่ม 37 แห่งในอีก 5 ปี และธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่จะเน้นทั้งแนวราบและคอนโด โดยมีแผนเปิดอีก 50 โครงการใน 5 ปี
ยืนยันประมาณการกำไรทั้งปีที่ 9,435 ลบ. (+32%YoY)
หากกำไรสุทธิออกมาตามคาดจะทำให้กำไรในช่วง 1H22 คิดเป็นสัดส่วน 50% ของกำไรทั้งปีที่เราคาดไว้ที่ 9,435 ลบ. (+32%YoY) เรา จึงคงประมาณการทั้งปีไว้ก่อน ส่วนปี 23 คาดกำไรที่ 10,690 ลบ. (+ 13%YoY) จากผลดีของการให้ส่วนลดที่น้อยลง
2Q22 รายได้โตทุกกลุ่ม
• จากรายได้รวมที่เราคาดว่าจะเพิ่มขึ้น 43%YoY,10%QoQ หากแยกดูรายธุรกิจจะแบ่งได้เป็นดังนี้ 1.ธุรกิจการให้เช่าคาดว่ารายได้จะเพิ่มขึ้น 41%YoY, 7%QoQ มาอยู่ที่ 7,590 ลบ. ได้รับผลดีจากการฟื้นตัวของผู้เข้าศูนย์ที่ปัจจุบันขึ้นมาอยู่ที่ระดับ 85% ของปกติ จากระดับ 58% ใน 2Q22 และ 75% ใน 1Q22 ทำให้ส่วนลดค่าเช่าปรับลดลงเหลือ 16% จาก 41% ใน 2Q21 รวมถึงมีศูนย์จันทบุรีเพิ่มอีก 1 แห่ง (แต่ในช่วง 2Q22 มีการปิดปรับปรุงศูนย์รามอินทราไป 1 แห่ง) ทำให้พื้นที่เช่ารวมเพิ่มขึ้นเล็กน้อยเป็น 1.63 ล้านตร.ม. (ยังไม่รวมของ SF อีกประมาณ 0.2 ล้านตร.ม.) 2.ธุรกิจอาหารและเครื่องดื่มคาดว่าจะเพิ่มขึ้น 100%YoY, 20%QoQ มาอยู่ที่ 263 ลบ. เป็นผลจากการที่มีนักท่องเที่ยวเพิ่มขึ้น 3.ธุรกิจโรงแรมคาดรายได้เพิ่มขึ้น 277%YoY, 40%QoQ หลังอัตราเข้าพักเพิ่มเป็น 60% จาก 22% ใน 2Q21 และ 49% ใน 1Q22 รวมถึงค่าเช่าต่อห้องต่อคืนที่ดีขึ้น 20%QoQ โดยปรับตัวเพิ่มขึ้นมากจาก Hilton พัทยา และ 4. ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่ในงวดนี้มียอดโอนถึง 653 ลบ. (+40%YoY,+50%QoQ)
2H22 แนวโน้มรายได้คาดว่าจะโตได้ตามนักท่องเที่ยวที่เพิ่ม
• สำหรับแนวโน้มในช่วง 2H22 คาดว่าจะยังเห็นการเติบโตได้ต่อเนื่องไม่ว่าจะเป็นผลดีจากนักท่องเที่ยวต่างประเทศที่เพิ่มขึ้น และจะทำให้การให้ส่วนลดที่ทาง CPN ให้กับผู้เช่าปรับตัวลดลงได้ โดยภายในสิ้นปีคาดว่าเหลือ 15% ก่อนจะต่ำกว่า 10% ในปี 22
ลุยโรงแรมและอสังหาภายใต้แนวคิด Mix-used
• นอกเหนือจากการเปิดศูนย์การค้าแล้วทาง CPN เองมีแผนที่จะขยายการลงทุนไปยังธุรกิจโรงแรมและอสังหาริมทรัพย์ภายใต้แนวคิด Mix-used ที่จะใช้พื้นที่บริเวณรอบๆ ศูนย์การค้ามีธุรกิจอื่นเพิ่มด้วย โดยจะเน้นพัฒนาในพื้นที่ติดกับศูนย์การค้าที่มีในปัจจุบัน โดยธุรกิจโรงแรมเตรียมเปิดเพิ่มอีก 37 โครงการ ให้เป็นไปตามเป้าที่จะมีห้องพักเพิ่มเป็น 4,000 ห้อง จากปัจจุบันมี 2 แห่งมีห้องพักรวม 563 ห้อง โดยจะเปิดเพิ่มภายใต้ 3 แบรนด์ ได้แก่ Centara, Centara one และ Go!Hotel! ซึ่งแห่งแรกจะเปิดเพิ่มที่นครราชสีมา ภายใต้ชื่อ Centara Korat ในเดือน ก.ย. นี้
• สำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีแผนเปิดเพิ่มอีก 50 โครงการภายในช่วงเวลา 5 ปีจากปัจจุบัน ซึ่งในปี 22 นี้จะเปิดเพิ่มอย่างน้อย 6 โครงการแบ่งเป็นแนวราบ 2 คอนโด 6 โดยตั้งเป้ายอดขาย (Pre sales) 5,500 ลบ. และมีรายได้ 3,000 ลบ. ทั้งนี้เป้าหมายรายได้จากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์นั้น CPN คาดว่าจะเติบโตเฉลี่ยปีละ 20%
Revenue breakdown
โครงสร้างรายได้ของ CPN มาจาก 4 กลุ่มธุรกิจด้วยกันคือ 1.รายได้จากการให้เช่าพื้นที่ในศูนย์การค้าและอาคารสำนักงาน 2. รายได้จากการขายอาหารและเครื่องดื่ม 3.รายได้จากธุรกิจโรงแรม และ 4.รายได้จากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ โดยปัจจุบันมีศูนย์การค้าภายใต้การบริหารทั้งสิ้น 38 แห่ง แบ่งเป็นในประเทศ 37 แห่งและที่มาเลเซีย 1 แห่ง และยังมีพื้นที่ให้เช่าศูนย์การค้าขนาดเล็กผ่านการถือหุ้น SF อีก 19 โครงการ (รวม เมกะ บางนา)
