LPN แนะนำ ขาย ราคาเป้าหมาย 4.20 บาท

LPN รายงานกำไรใน 2Q22 อยู่ที่ 147 ล้านบาท ดีกว่าประมาณการของเราเล็กน้อย เนื่องจากยอดโอนที่ดีกว่าคาด อย่างไรก็ตาม เราคิดว่าผลประกอบการของ LPN ผ่านจุดสูงสุดของปีนี้ไปแล้วตั้งแต่ Q1 หลังโครงการใหม่รอโอนใน 2H22 จะน้อยกว่าทั้งในแง่มูลค่าโครงการ และอัตรา take-up rate ทั้งนี้ เนื่องจากราคาหุ้นไม่มี upside เราจึงยังคงคำแนะนำขาย LPN โดยประเมินราคาเป้าหมายที่ 4.20 บาท

กำไรฟื้นตัวจากการโอนคอนโดมิเนียมใหม่

กำไรสุทธิของ LPN ใน 2Q22 อยู่ที่ 147 ล้านบาท (เพิ่มขึ้น 22% yoy แต่ลดลง 23% qoq) ดีกว่าประมาณการของเรา 9% แต่เป็นไปตาม consensus โดยกำไรสุทธิใน 1H22 เพิ่มขึ้น 39% hoh และคิดเป็น 55% ของประมาณการกำไรปี FY22 ของเรา ทั้งนี้ LPN ประกาศจ่ายเงินปันผลระหว่างกาลที่ 0.10 บาท หรือเทียบเท่ากับอัตราผลตอบแทนปันผลที่ 2.2% (กำหนดขึ้น XD วันที่ 17 ส.ค. 2022) ทั้งนี้ สาเหตุสำคัญที่ทำให้ผลประกอบการออกมาดีกว่าที่เราคาดไว้คือยอดโอนกว่าที่ประเมิน (-14% qoq แต่ +58% yoy) โดยยอดโอนที่เพิ่มขึ้นอย่างแข็งแกร่ง yoy เป็นเพราะฐานต่ำในปีที่แล้วซึ่งไม่มีโครงการใหม่เริ่มโอนเลย อย่างไรก็ตาม ยอดโอนที่ลดลง qoq เป็นเพราะมูลค่าโครงการ “LPN Selected จรัล 65” (1.1 พันล้านบาท) ซึ่งเป็นโครงการใหม่เพียงโครงการเดียวที่เริ่มโอนใน 2Q22 น้อยกว่า “LPN Place เตาปูน” (1.7 พันล้านบาท) ที่โอนใน 1Q22

อัตรา take-up rate ของโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ค่อนข้างต่ำ

LPN เปิดโครงการใหม่สองโครงการมูลค่ารวม 3.6 พันล้านบาทใน 2Q22 หลังจากที่ไม่ได้เปิดโครงการใหม่เลยใน 1Q22 ทำให้ยอด Presales เพิ่มขึ้น 23% qoq และ 30% yoy อย่างไรก็ตาม ยอด presales ที่แข็งแกร่งอาจจะไม่ได้สะท้อนแนวโน้มพื้นฐานของบริษัทเพราะสาเหตุหลักมาจากการที่บริษัทเปิดตัวโครงการใหม่ค่อนข้างน้อยในช่วง1-2ปีที่ผ่านมา ทั้งนี้หากพิจารณาโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ที่เปิดตัวใน 2Q22 ทำ take-up rate ได้ต่ำเพียง 6% เท่านั้น สำหรับใน 2H22 LPN มีแผนจะเปิดโครงการใหม่อีกเจ็ดโครงการมูลค่ารวม 9 พันล้านบาท ซึ่งในจำนวนนี้จะมีโครงการที่อยู่อาศัยแบรนด์ใหม่ภายใต้ชื่อที่ตามด้วยตัวเลข “168” ซึ่งเป็นเลขมงคลของชาวจีนที่สื่อถึงความร่ำรวยมหาศาล

ผลประกอบการผ่านจุดสูงสุดไปแล้วใน 1Q22

มองในระยะต่อไป LPN มีกำหนดโอนคอนโดมิเนียมใหม่อีกสองโครงการใน 2H22 ได้แก่ LPN Ville ปากเกร็ด (1.1 พันล้านบาท) ใน 3Q22 และ LPN Ville แจ้งวัฒนะ 10 (540 ล้านบาท) ใน 4Q22 อย่างไรก็ตาม เราประเมินว่าผลประกอบการของบริษัทได้ผ่านจุดสูงสุดไปแล้วตั้งแต่ 1Q22 เพราะโครงการที่จะโอนในครึ่งหลังมีมูลค่าโครงการต่ำกว่า และ take-up rate ก็ยังน้อยเพียง 28% และ 41% ตามลำดับ  ทั้งนี้ เนื่องจากราคาหุ้นไม่เหลือ upside แล้ว เราจึงยังคงคำแนะนำขาย LPN โดยประเมินราคาเป้าหมายที่ 4.20 บาท