บล.เอเซีย พลัส:
ธุรกิจอสังหาฯ ยังท้าทาย…ราคาเกินพื้นฐาน
2Q65 กำไรใกล้เคียงคาดที่ 147 ล้านบาท เพิ่ม 22% yoy ตามยอดโอนฯ สูงขึ้น 57.5% yoy จากส่งมอบคอนโดฯ ใหม่ และแนวราบขายโอนฯ เพิ่มจาก BAAN 365 พระราม 3 แต่ในเชิง Gross Margin ขายฯ ยังอ่อนแอที่ 22% จากเฉลี่ย 25.8% งวดปีก่อน ผลจากการใช้กลยุทธ์ด้านราคา โดยหากเทียบกับ 1Q65 กำไรลดลง 23% qoq ตามยอดโอนฯ หดตัว และ SG&A/Sales สูงขึ้น
คงคาดกำไรปี 2565 อยู่ที่ 665 ล้านบาท แม้การดำเนินงาน 2H65 มีแนวโน้มอ่อนตัวจาก 1H65 เนื่องจากส่งมอบคอนโดฯ ใหม่ขนาดเล็กกว่า และมี Backlog น้อย แต่กำไรทั้งปียังมีโอกาสถึงเป้า หากการขาย Office Condo มูลค่ากว่า 2 พันล้านบาท เป็นไปตามแผนที่บริษัทคาดสรุป 2H65 คงแนะนำขาย FV ใหม่ 3.66 บาท (หลังลดทุนโดยตัดหุ้นซื้อคืน) จากราคาเกิน FV, PER ซื้อขายราว 10 เท่า สูงกว่าบริษัทอื่น และธุรกิจคอนโดฯ ซึ่งเน้นกลุ่มลูกค้ากลาง-ล่าง มีโอกาสชะลอตัวกว่ากลุ่มอื่น
กําไร 2Q65 ใกล้เคียงคาด…เพิ่ม 22% YoY แต่ลดลง 23% QoQ
งวด 2Q65 กำไรใกล้เคียงคาด 147 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 22% yoy หนุนจากรายได้ดำเนินงานสูงขึ้น 46% yoy อยู่ที่ 1.98 พันล้านบาท ในส่วนนี้มาจากรายได้ขายอสังหาฯ 1.54 พันล้านบาท (+57.5% yoy) แบ่งเป็นยอดโอนฯ คอนโดฯ 960 พันล้านบาท (+80% yoy) ผลจากการส่งมอบต่อเนื่องของโครงการ Lumpini Place เตาปูน ตั้งแต่ 1Q65 และอีก 1 โครงการใหม่ (Lumpini Selected จรัญฯ 65 ขาย 21% โอนฯ 18%) ส่วนแนวราบมียอดโอนฯ 580 พันล้านบาท (+30% yoy) จากการขายโอนฯ เพิ่มของ BAAN 365 พระราม 3 ราว 260 ล้านบาท โดยรายได้ที่สูงขึ้น ทำให้ SG&A/Sales ลดลงเหลือ 14.8% จาก 17.3% งวดปีก่อน ด้าน Gross Margin ขายฯ ยังถูกกดดันจากการใช้กลยุทธ์ด้านราคา คงลดลงจากเฉลี่ย 25.8% งวด 2Q64 อยู่ที่ 22% และเป็นเหตุให้กำไรเติบโตในอัตราที่น้อยกว่ารายได้
หากเทียบการดำเนินงานกับ 1Q65 พบว่ากำไรลดลง 23% qoq ตามยอดโอนฯ ที่อ่อนตัว 14 qoq เหตุจากงวดก่อนมีการโอนฯ Lumpini Place เตาปูนเป็นส่วนใหญ่ และทำให้ SG&A/Sale สูงขึ้น 1% จากงวดก่อน ด้าน Gross Margin ขายฯ คงทรงตัว 22%
ภาพรวม 1H65 เนื่องจากมีการส่งมอบ 2 คอนโดฯ ใหม่ (เทียบกับ 1H64 ไม่มีโอนฯ คอนโดใหม่ ทำให้ทั้งหมดมาจากการขายโอนฯ สต๊อกเดิม) หนุนยอดโอนฯ 1H65 เติบโต 63% yoy เท่ากับ 3.32 พันล้านบาท และ SG&A/Sales ลดลงเหลือ 14.3% เทียบกับ 17.4% งวดเดียวกันของปีก่อน ชดเชยกับ Gross Margin ขายฯ ที่ยังหดตัวจากเหตุผลข้างต้น ส่งผลให้กำไร 1H65 อยู่ที่ 339 ล้านบาท ขยายตัว 39% yoy
ด้านโครงสร้างการเงินยังมีความปลอดภัย พิจารณาจาก Net Gearing ลดลงอยู่ที่ 0.77 เท่า จาก 0.8 เท่า งวดก่อน ทำให้บริษัทประกาศจ่ายปันผล 1H65 หุ้นละ 0.10 บาท (ต่ำกว่าที่ คาดไว้ 0.12 บาท) ขึ้น XD 17 ส.ค. 2565 และจ่าย 1 ก.ย. 2565
หนทางสู่เป้า PRESALE บริษัทที่ 1.3 หมื่นล้านบาท ไม่ใช่เรื่องง่าย
บริษัทคงเป้า Presale ปี 2565 ตามเดิมที่ 1.3 หมื่นล้านบาท แม้ 1H65 ทำได้ 4.75 พันล้านบาท คิดเป็น 37% ของเป้าบริษัทปีนี้ เนื่องจากคาดยอดขายสูงขึ้นตามแผนเปิดโครงการใหม่ใน 2H65 ที่จะมีจำนวน 7 โครงการ มูลค่า 9.08 พันล้านบาท (เทียบกับ 1H65 เปิด 2 โครงการ มูลค่า 3.55 พันล้านบาท) แบ่งเป็นคอนโดฯ 3 โครงการ มูลค่า 5.1 พันล้านบาท และแนวราบ 4 โครงการ มูลค่า 3.98 พันล้านบาท โดยเกือบทุกโครงการที่เปิดตัวใน 2H65 จะอยู่ภายใต้ Master Brand ใหม่ ที่ชื่อว่า 168 ซึ่งบริษัมีการปรับรูปแบบ Brand ทั้ง สำหรับทั้งกลุ่มคอนโดฯ และแนวราบ เพิ่มจากแบรนด์ดั้งเดิม LUMPINI และมีแตกต่างทั้งโครงสร้างรูปแบบ การตกแต่งทั้งภายนอกและภายในแบบ Stylish ตลอดจนฟังก์ชั่นการใช้งานในโครงการที่มีความทันสมัยมากขึ้น เพื่อเจาะกลุ่มคนรุ่นใหม่ ต่างจากแบรนด์ LUMPINI ที่รูปลักษณ์ดูคลาสสิกและเรียบง่าย
สำหรับมุมมองของฝ่ายวิจัยประเมินเป้า Presale ของบริษัทยังมีความท้าทาย โดยตัวแปรสำคัญ คือ การเปิดโครงการใหม่ 2H65 ว่าจะสามารถทำได้ตามแผนทั้งหมดหรือไม่ รวมถึงแบรนด์ใหม่ 168 จะได้รับการตอบรับมากน้อยเพียงใด เนื่องจากล่าสุด 2Q65 เปิดโครงการคอนโดฯใหม่ “PLACE168 ปิ่นเกล้า” มูลค่า 2.33 พันล้านบาท มียอดจองเพียง 6% โดยแบรนด์ใหม่ อาจต้องใช้เวลาในการรับรู้จากกลุ่มลูกค้า ดังนั้น จึงมองว่าประมาณการ Presale ของฝ่ายวิจัยที่คาดไว้ 1 หมื่นล้านบาท (1H65 คิดเป็น 47% ของเป้า) ดูเป็นเรื่องที่ง่ายกว่าเป้าของบริษัท
ประมาณการทั้งปียังมีลุ้นจากขายออฟฟิศ
ฝ่ายวิจัยคงประมาณการเดิม คาดกำไรปีนี้ 665 ล้านบาท (เทียบกับ 302 ล้านบาทปีก่อน) แม้กำไร 1H65 คิดเป็น 51% ของเป้ากำไรทั้งปี และภาพการดำเนินงาน 2H65 มีแนวโน้มอ่อนตัว 1H65 เนื่องจากคอนโดฯ ใหม่ 2 โครงการที่เตรียมส่งมอบ 3Q65 มีขนาดเล็กกว่า เมื่อเทียบกับ 1H65 และมี Backlog ไม่มากราว 520 ล้านบาท แต่อย่างไรก็ดี กำไรทั้งปีที่ประเมินไว้ ยังมีโอกาสถึงเป้าหมาย หากการขายทั้งโครงการ Office-Condo บนถนน วิภาวดีซอย 3 มูลค่ากว่า 2 พันล้านบาท ซึ่งคาดมีกำไรไม่ต่ำกว่า 100 ล้านบาท เป็นไปตามแผนที่บริษัทคาดสรุปได้อย่างเร็ว 3Q65 หรืออย่างช้า 4Q65 ทั้งนี้ในกรณีตรงกันข้าม หากการขายออฟฟิศไม่เกิดขึ้น ประมาณการปีนี้อาจเปิด Downside ราว +/-10%
แนะนำขาย…ราคาเกิน FV ใหม่ที่ 3.66 บาท
LPN ประกาศลดทุนจดทะเบียนและชำระแล้ว โดยตัดหุ้นที่ซื้อคืน 21.5 ล้านหุ้น หรือ 1.46% ของหุ้นทั้งหมด เนื่องจากไม่สามารถขายหุ้นที่ซื้อคืนภายในเวลาที่กำหนดตั้งแต่ 4 ธ.ค. 2562-3 มิ.ย. 2565 ส่งผลให้หุ้นชำระแล้วลดลงจาก 1,475.698 ล้านหุ้น มาอยู่ที่ 1,454.198 ล้านหุ้น (พาร์ 1 บาท) ภายใต้หุ้นใหม่ดังกล่าว ส่งผลให้อัตราส่วนทางการเงินต่อหุ้นเพิ่มขึ้น โดย EPS ปี 2565 เพิ่มจากเดิมในอัตราเดียวกันที่ 1.46% เป็น 0.457 บาท
เมื่อกำหนด PER 8 เท่า FV ใหม่ปี 2565 อยู่ที่ 3.66 บาท คงแนะนำขาย เหตุผลจากราคาเกิน FV, PER ซื้อขายที่ราว 10 เท่า สูงกว่าบริษัทอื่นในกลุ่มฯ และภาพธุรกิจอสังหาฯ ยังต้องรอจุดเปลี่ยน แม้บริษัทพยายามเพิ่มพอร์ตสินค้าแนวราบมากขึ้น แต่ต้องเจอกับการแข่งขันรุนแรง ขณะที่ตลาดคอนโดฯ ที่เน้นกลุ่มกลาง-ล่าง เผชิญกับความเสี่ยงที่มากกว่ากลุ่มอื่น ทั้งในเรื่องกำลังชะลอตัวจากปัจจัยเศรษฐกิจมหภาค และทิศทางดอกเบี้ยขาขึ้น
ESG
Environment : พัฒนาและบริหารโครงการที่อยู่อาศัยภายใต้มาตรฐาน Green Design Concept และ Green Construction Process เช่น ออกแบบโครงการที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม ฯลฯ
Social : สามารถรักษาการจ้างงานไว้ได้แม้เผชิญกับวิกฤติ รวมทั้งจัดการคุณภาพชีวิตของผู้พักอาศัยและทีมงาน ทำให้ชุมชนภายใต้การบริหารงานของบริษัทไม่กลายเป็นพื้นที่การระบาดของโควิด-19
Governance : ดำเนินธุรกิจภายใต้หลักธรรมาภิบาล ซึ่งเป็นอีกหนึ่งตัวชี้วัดที่แสดงถึงความมั่นคงอย่างยั่งยืนของธุรกิจ และได้รับรางวัลจาก Property Guru Thailand Property Awards 2020
ประเด็นความเสี่ยง
1.ตัวแปรสำคัญที่มีผลต่อการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย ได้แก่ ความเชื่อมั่นต่อการสร้างรายได้ในอนาคตของผู้ซื้อ หากการฟื้นตัวของเศรษฐกิจไม่เป็นไปตามที่คาด ก็จะกระทบความเชื่อมั่นของผู้บริโภคในการตัดสินซื้อโครงการ ส่งผลให้ยอดขายและยอดโอนไม่เป็นไปตามเป้าหมายได้
2.ระดับการแข่งขันในอุตสาหกรรมรุนแรงขึ้นต่อเนื่อง อาจทำให้การควบคุมเรื่องประสิทธิภาพการทำกำไรทำได้ยากขึ้น
3.ผลประกอบการของ LPN มีความผันผวน เพราะมีสัดส่วนรายได้จากคอนโดฯ เป็นส่วนใหญ่ และบางช่วงเวลาอาจไม่มีโครงการใหม่สร้างเสร็จพร้อมโอนฯ
LPN แนะนํา ขาย
ราคาปัจจุบัน (บาท) 4.50
ราคาเป้าหมาย (บาท) 3.66
Upside (%) -18.70
Dividend yield (%) 6.70
