บล.พาย:
AMATA: บมจ.อมตะ คอร์ปอเรชั่น “2Q22 ยอดขายเริ่มมา แต่กำไรยังมาจากการขายโรงงานที่เวียดนาม”
คงคำแนะนำซื้อ AMATA ราคาพื้นฐาน 24.4 บาท (1.2XPBV’22E) หลังจากเริ่มเห็นผลดีจากการที่ไทยเปิดประเทศ และทำให้นักเดินทางจากต่างประเทศเดินทางเข้ามาในไทยได้ เห็นได้จากยอดขายที่ดินงวด 2Q22 เพิ่มเป็น 124 ไร่ รวมกับปัจจัยบวกอย่างรายได้จากการขายที่ดินที่เติบโตกว่า 432%YoY, 175%QoQ มาอยู่ที่ 748 ลบ. จากการมีการโอนที่ดิน 130 ไร่ ขณะที่กำไรสุทธิที่สูงถึง 649 ลบ. ส่วนใหญ่ยังมาจากกำไรจากการขายโรงงานที่เวียดนามที่มีถึง 455 ลบ.
โอนที่ดินเพิ่มทั้งที่ไทยและเวียดนาม
• กำไรสุทธิ 649 ลบ. (+163%YoY,+17%QoQ) แต่ส่วนใหญ่มาจากกำไรจากการขายโรงงานอีก 8 หลังมูลค่ารวมกว่า 455 ลบ. (1Q22 มีขาย 10 โรงงานมูลค่า 628 ลบ.) ถ้าไม่รวมรายการดังกล่าวและกำไรจากอัตตราแลกเปลี่ยน 67 ลบ. กำไรปกติจะอยู่ที่ 217 ลบ. (+426%YoY,+12%QoQ) ได้รับผลดีจากยอดการโอนที่ดินที่เพิ่มขึ้นหลังมีการโอนจากเวียดนามเข้ามาทำให้มียอดโอนรวม 130 ไร่ (เทียบกับ 36 ไร่ใน 2Q21 และ 70 ไร่ใน 1Q22) โดยรายได้อยู่ที่ 1,587 ลบ. (+ 83%YoY, +52%QoQ)
• กำไรขั้นต้นรวมที่ 46% ลดลงจาก 48% ใน 2Q21 และ 50% ใน 1Q22 เกิดจากที่ดินในเวียดนามมีกำไรขั้นต้นต่ำกว่าไทย ส่วนค่าใช้จ่ายขายและบริหาร 249 ลบ. (+34%YoY, +8%QoQ) เป็นไปตามยอดโอนที่ดินที่เพิ่มขึ้น
• ส่วนแบ่งกำไรจากเงินลงทุน 100 ลบ. (-40%YoY, +20%QoQ)
• แนวโน้ม 2H22 เราคาดว่ายอดขายมีโอกาสปรับตัวเพิ่มขึ้นได้ทั้งจากการที่ไทยเร่งเดินหน้าโครงการ EEC และ การย้ายฐานการผลิตจากจีนมาไทยและเวียดนาม ซึ่งเป็นผลดีกับ AMATA ที่มีที่ดินขายทั้งสองแห่ง
ยังคงประมาณการเดิมไปก่อน แม้ 1H22 จะยังไม่มาก
กำไรปกติช่วง 1H22 แม้ว่าจะคิดเป็นสัดส่วนเพียง 18% ของกำไรทั้งปีที่เราคาดไว้ที่ 1,428 ลบ. (+2%YoY) แต่ด้วยลักษณะธุรกิจของ AMATA ที่รายได้มีโอกาสปรับตัวเพิ่มขึ้นได้หากมีการโอนที่ดินเข้ามา ซึ่ง ณ 1H22 AMATA มี Backlog รวมถึง 5,176 ลบ. จึงยังมีโอกาสที่กำไรทั้งปีจะออกมาตามที่เราคาดได้ เราจึงคงประมาณการไว้เท่าเดิม จ่ายปันผลครึ่งปีแรก จำนวน 0.2 บาท/หุ้น XD 25 ส.ค. จ่าย 9 ก.ย.
ยอดขายที่ดินเริ่มมา
ยอดขายที่ดินในช่วง 2Q22 อยู่ที่ 169 ไร่ แบ่งเป็นที่ไทย 124 ไร่ และที่เวียดนาม 45 ไร่ เพิ่มขึ้นจาก 9.5 ไร่ใน 1Q22 (รวมแล้วในช่วง 1H22 ยอดขาย 174 ไร่) แสดงให้เห็นถึงการเข้ามาของนักลงทุนที่สะดวกขึ้นหลังไทยผ่อนคลายมาตรการเข้าประเทศ ซึ่งเราคาดว่าหลังจากนี้ ยอดขายมีโอกาสที่จะปรับตัวเพิ่มขึ้นได้อีก โดยเฉพาะจากการที่ภาครัฐเร่งผลักดันโครงการในพื้นที่ EEC รวมถึงความชัดเจนของโครงการขนาดใหญ่อย่าง รถไฟความเร็วสูง และสนามบินอู่ตะเภาที่เตรียมก่อสร้างในเดือน ต.ค. นี้ และทำให้เป็นไปตามเป้าที่ผู้บริหารคาดไว้ที่ระดับ 900 ไร่ในไทยและ 300-400 ไร่ที่เวียดนาม
แต่สิ่งที่ต้องติดตามคือรายได้ค่าเช่าที่ลดลงหลังขายโรงงานที่เวียดนาม
สิ่งที่เราต้องติดตามเพิ่มเติมนอกเหนือจากเรื่องการขายที่ดิน คือ การสร้างโรงงานให้เช่าหลังจากในช่วงตั้งแต่ปลายปี 21 – 1H22 ที่ผ่านมามีการขายโรงงานไป 18 แห่ง และทำให้รายได้จากการให้เช่าในงวด 2Q22 ลดลง 10%YoY, 11%QoQ ซึ่งต้องรอดูว่าทาง AMATA จะมีการเร่งก่อสร้างโรงงานขึ้นมามากน้อยเพียงใดในช่วงที่เหลือของปีนี้ (รายได้ค่าเช่าคิดเป็นสัดส่วนประมาณ 16% ของรายได้จากธุรกิจหลักในช่วง 1H22)
Revenue breakdown
โครงสร้างรายได้ของ AMATA แบ่งได้ 3 ส่วนหลักได้แก่ 1.รายได้จากการขายที่ดิน 2.รายได้จากค่าบริการสาธารณูปโภค และ 3.รายได้จากการให้เช่าโรงงาน ทั้งนี้การโอนที่ดินจะมาจาก 2 ประเทศ ได้แก่ ที่ไทยและเวียดนาม
