บล.เอเซีย พลัส:
จิ๋วแต่แจ๋ว
กลยุทธ์ธุรกิจเน้นตลาดแนวราบที่มี Real Demand และการมีสินค้าครอบคลุมทุกกลุ่มลูกค้า รวมถึงเจาะตลาด Blue Ocean ทำเลใหม่ที่มีศักยภาพและการแข่งขันยังไม่มาก พร้อมขยายตลาดทั้งกรุงเทพ/ปริมณฑล และสู่ต่างจังหวัด นอกจากนี้การได้รับแรงสนับสนุนจาก ORI ในทุกด้าน ทำให้ BRI เป็นผู้พัฒนาอสังหาฯ แนวราบรายใหม่ที่ใช้เวลาเพียง 5 ปี สามารถเติบโตก้าวกระโดดจากขาดทุน 4 ล้านบาทปี 2560 มามีกำไร 602 ล้านบาทปี 2564 และสิ้น 2Q65 มีโครงการอยู่ระหว่างพัฒนา 21 โครงการ มูลค่าคงเหลือขาย 1.3 หมื่นล้านบาท และ Backlog 1.47 พันล้านบาท
คาดกำไรปกติ 3 ปีข้างหน้า (ปี 2565-2567) เติบโตเฉลี่ย 39% ต่อปี โดยปี 2565 ประเมินกำไรปกติทำจุดสูงสุดใหม่ 1.17 พันล้านบาท (+96% yoy) หนุนจากเปิด 12 โครงการใหม่ มูลค่า 1.34 หมื่นล้านบาท อิง PER 8 เท่า FV ปี 2566 ที่ 13.20 บาท แนะนำซื้อ โดย BRI ถือเป็นดาวดวงใหม่ที่พร้อมโดดเด่นในวงการแนวราบ
BRI…น้องใหม่ในวงการแนวราบที่เติบโตอย่างรวดเร็ว
บริษัท บริทาเนีย จำกัด (มหาชน) หรือ BRI เป็นผู้พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยประเภทแนวราบที่มีการเติบโตอย่างรวดเร็ว โดยนับตั้งแต่ก่อตั้งบริษัทเมื่อวันที่ 11 ส.ค. 2559 ใช้ระยะเวลาเพียง 5 ปี สามารถก้าวเข้าสู่บริษัทจดทะเบียนในตลาดฯ (SET) เดือน ธ.ค. 2564 มีแรงสนับสนุนสำคัญจากกลุ่มผู้ถือหุ้นรายใหญ่ คือ บริษัทแม่ “ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) หรือ ORI” (ปัจจุบันมีสัดส่วนถือหุ้น 70.37%) ที่ต้องการให้บริษัทย่อยมีเส้นทาง การเติบโตแบบคู่ขนานในจักรวาลของตัวเอง ทำให้ BRI เป็นบริษัทย่อยแรกของกลุ่มที่ดำเนินการ Spin-off เข้าตลาดฯ ขณะเดียวกันยังคงเป็นบริษัทแกนหลัก (Flagship Company) ในการดำเนินธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยแนวราบที่สำคัญของ ORI
โดย BRI เริ่มพัฒนาโครงการแนวราบแห่งแรกบริเวณถนนบางนา เดือน พ.ย. 2560 สำหรับกลุ่มบ้านเดี่ยว/บ้านแฝดระดับกลาง ภายใต้แบรนด์บริทาเนีย (BRITANIA) ใช้ชื่อว่า โครงการ BRITANIA ศรีนครินทร์ มูลค่า 867 ล้านบาท (149 ยูนิต) และด้วยการออกแบบ ทำเล และราคาที่น่าดึงดูด ทำให้โครงการดังกล่าวได้รับการตอบรับที่ดี สามารถปิดการขายภายในระยะเวลา 1 ปี 10 เดือน หลังจากนั้นบริษัทมีการเพิ่มผลิตภัณฑ์สู่กลุ่มทาวน์โฮมเข้ามาในพอร์ตสินค้า เพื่อให้ครอบคลุมสินค้าทุกประเภท (บ้านเดี่ยว บ้านแฝด และทาวน์โฮม) รวมถึงมีการขยายทำเลใหม่ทั้งในกรุงเทพ/ปริมณฑล, โซน EEC และในต่างจังหวัดที่มีประชากรหนาแน่น ตลอดจนขยายกลุ่มตลาดเป้าหมายจากระดับกลางสู่ระดับบน เพื่อรองรับลูกค้าทุกกลุ่ม อาทิ กลุ่มลูกค้าวัยเริ่มทำงาน (First Jobber), กลุ่มลูกค้าที่ต้องการ เปลี่ยนจากการเช่าที่พักอาศัยเป็นซื้อที่พักอาศัย, ผู้บริหารระดับสูง และเจ้าของกิจการขนาดใหญ่ เป็นต้น โดยมี 4 แบรนด์หลักสำหรับกลุ่มลูกค้าที่แตกต่างกัน ประกอบด้วย 1) BRIGHTON – ไบร์ทตัน ราคา 2.5-4 ล้านบาท 2) BRITANIA – บริทาเนีย สำหรับราคา 4-8 ล้านบาท 3) GRAND BRITANIA – แกรนด์ บริทาเนีย ราคา 8-20 ล้านบาท และ 4) BELGRAVIA – เบลกราเวีย สำหรับบ้านเดี่ยวราคา 20-50 ล้านบาท
ภายใต้กลยุทธ์การขยายธุรกิจข้างต้น ทำให้ตลอด 5 ปีที่ผ่านมา (ปี 2560-2564) บริษัทมีการเติบโตอย่างก้าวกระโดดในหลายมิติ ทั้งจำนวนโครงการใหม่ที่มีการพัฒนาเพิ่มขึ้นต่อเนื่องทุกปีจากจุดเริ่มต้น 1 โครงการ มูลค่า 867 ล้านบาทปี 2560 เป็นจำนวนมากถึง 23 โครงการ มูลค่ารวม 2.67 หมื่นล้านบาท (รวม 2 โครงการที่ปิดไปแล้ว มูลค่า 2 พันล้านบาท) มียอดขายสะสมเฉลี่ย 51% คิดเป็นมูลค่าคงเหลือขาย 1.3 หมื่นล้านบาท และ Backlog รวม 1.47 พันล้านบาท (ข้อมูล ณ สิ้น มิ.ย. 2565) ขณะที่การดำเนินงานทำ New high ทุกปี จากปี 2560 ที่มีรายได้เพียง 11 ล้านบาท และผลขาดทุน 3.7 ล้านบาท เพิ่มขึ้น อย่างมีนัยฯ สู่ฐานรายได้ 3.8 พันล้านบาท และกำไร 602 ล้านบาทปี 2564
มุ่งเน้นตลาดแนวราบที่มี REAL DEMAND และยั่งยืน
เนื่องจากสินค้าหลักทั้งหมดเป็นประเภทแนวราบที่กลุ่มลูกค้าส่วนใหญ่มีความตั้งใจซื้อเพื่อเป็นที่อยู่อาศัยจริง (Real Demand) และมีการเก็งกำไรค่อนข้างน้อยมาก เมื่อเทียบกับคอนโดฯ ทำให้ภาพธุรกิจของ BRI จึงมีความเสี่ยงต่ำ ขณะเดียวกันมีโอกาสเติบโตยั่งยืนตามภาพตลาดที่อยู่อาศัย ที่มีปัจจัยสนับสนุนจากการขยายตัวของความเป็นเมืองในพื้นที่กรุงเทพ/ปริมณฑล, การขยายเขตพื้นที่ปลดล็อกข้อกำหนดผังเมืองให้มีการใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่ออยู่อาศัยมากขึ้น, การขยายขอบเขตของโครงข่ายระบบขนส่งมวลชน รวมถึงการพัฒนาระบบคมนาคมที่สำคัญของประเทศ ทั้งโครงการก่อสร้างและพัฒนาสนามบินเฟสใหม่ ตลอดจนการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (EEC) ฯลฯ ล้วนเป็นปัจจัยเอื้อต่อความต้องการที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะแนวราบ สะท้อนจากมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศในกลุ่มแนวราบ (ปี 2559-2564) เติบโตเฉลี่ย 4.5% ต่อปี สูงกว่าภาพรวมตลาดฯ และกลุ่มคอนโดฯที่เพิ่มขึ้นเฉลี่ย 2.8% และ -0.3% ต่อปี (อิงจาก REIC)
มีสินค้าแนวราบทุกประเภท ทุกราคา รองรับทุกกลุ่มลูกค้า
เพื่อตอบสนองความต้องการของลูกค้าในทุกกลุ่มฯ ทำให้ BRI มีการขยายพอร์ตสินค้าแนวราบให้ครบทุกประเภท (บ้านเดี่ยว บ้านแฝด และทาวน์โฮม) และครอบครองทุกระดับ ราคาเริ่มต้น 2.5 ล้านบาท จนถึง 50 ล้านบาท ภายใต้ 4 แบรนด์หลัก ได้แก่
- BRIGHTON – ทาวน์โฮม และบ้านแฝดในราคา 2.5-4 ล้านบาท/ยูนิต สำหรับกลุ่มคนรุ่นใหม่อายุเฉลี่ย 25-35 ปี หรือกลุ่มลูกค้าวัยเริ่มทำงาน (First Jobber) ที่มีรายได้เฉลี่ยต่อเดือน 3-5 หมื่นบาทขึ้นไป โดยสิ้น 2Q65 มีโครงการแบรนด์ BRIGHTON รวม 4 โครงการ มีมูลค่าคงเหลือขาย 1.36 พันล้านบาท
- BRITANIA – เป็นแบรนด์เริ่มต้นของบริษัทสำหรับบ้านเดี่ยว บ้านแฝด และทาวน์โฮมราคา 4-8 ล้านบาท เจาะกลุ่มครอบครัว, กลุ่มวัยทำงาน และเจ้าของกิจการขนาดกลางและเล็กที่มีรายได้ 5 หมื่นบาท – 1.3 แสนบาท/เดือนขึ้นไป โดยโครงการ BRITANIA มีทั้งสิ้น 10 โครงการ มูลค่าเหลือขาย 6.6 พันล้านบาท
- GRAND BRITANIA – บ้านเดี่ยวและบ้านแฝดราคาขายเฉลี่ย 8-20 ล้านบาท มีลูกค้าเป้าหมายเป็นกลุ่มครอบครัวขนาดกลาง, เจ้าของกิจการขนาดกลางและใหญ่ ที่มีรายได้ต่อเดือน 1.3-5 แสนบาท/เดือน โดยสิ้น มี.ค. 2565 มีการพัฒนาโครงการแบรนด์นี้ 6 โครงการ มูลค่าเหลือขาย 4.1 พันล้านบาท
- BELGRAVIA – บ้านเดี่ยวราคา 20-50 ล้านบาท สำหรับกลุ่มลูกค้าระดับ Luxury หรือผู้บริหารระดับสูง / เจ้าของกิจการขนาดใหญ่ที่มีฐานรายได้ต่อเดือนสูงกว่า 5 แสนบาท โดยปัจจุบันมี 1 โครงการ BELGRAVIA Executive Pool Villa บางนา พระราม 9 มูลค่า 1.8 พันล้านบาท จำนวน 65 หลัง เริ่มขายตั้งแต่ ธ.ค. 2563 และ ถึง สิ้น มิ.ย. 2565 คงเหลือขาย 33 หลัง คิดเป็นมูลค่า 904 ล้านบาท
ทั้งนี้การมีกลุ่มสินค้าที่หลากหลายทั้งในมิติของประเภทและระดับราคา นอกจากจะทำให้บริษัทแข่งขันได้กับผู้ประกอบการรายอื่น เนื่องจากมีสินค้ารองรับทุกกลุ่มลูกค้า ยังช่วยเพิ่มความยืดหยุ่นในการปรับพอร์ตสินค้าให้เหมาะสมกับภาวะตลาดที่เปลี่ยนแปลงไปในแต่ละช่วงเวลา เช่น ภายใต้สถานการณ์เศรษฐกิจที่อ่อนแอ กลุ่มลูกค้าที่มีฐานรายได้สูงจะได้รับผลกระทบน้อยกว่ากลุ่มอื่น ทำให้สินค้าแบรนด์ GRAND BRITANIA และ BELGRAVIA จะถูกนำมาพัฒนาเพื่อรองรับลูกค้ากลุ่มนี้ แต่ในทางกลับกันในยามเศรษฐกิจเติบโต ย่อมเพิ่มความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยสำหรับกลุ่มผู้มีรายได้น้อย-ปานกลาง ทำให้แบรนด์ BRIGHTON จะเป็นสินค้าที่เหมาะสมกับภาวะตลาดดังกล่าว ขณะที่ BRITANIA ถือเป็นสินค้าแบรนด์หลักที่สามารถใช้รองรับลูกค้าที่มี Real Demand ในทุกสภาวะ
กลยุทธ์ BLUE OCEAN เจาะกรุงเทพ/ปริมณฑล พร้อมออกสู่ต่างจังหวัด
จากภาวะการแข่งขันที่สูงขึ้นในตลาดแนวราบ หลังผู้ประกอบการเกือบทุกรายหันมาขยายสินค้ากลุ่มนี้มากขึ้น ทำให้ BRI ต้องสร้างจุดเด่นเพื่อให้มีความแตกต่างและเพิ่มความได้เปรียบทางการแข่งขัน โดยบริษัทให้ความสำคัญในการทำเลที่ตั้งของโครงการเป็นอันดับแรกในการพัฒนาโครงการ ผ่านกลยุทธ์น่านน้ำสีน้ำเงิน หรือ Blue Ocean ซึ่งหมายถึง การเลือกทำเลใหม่ที่มีศักยภาพเติบโตสูง มีประชากรในพื้นที่โดยรอบหนาแน่น และการแข่งขันยังไม่มาก ใกล้ระบบขนส่ง ทางด่วนหรือถนนสายหลัก โดยที่ผ่านมาบริษัทมุ่งเน้นการพัฒนาโครงการในเขตกรุงเทพรอบนอกและปริมณฑล เช่น กรุงเทพฝั่งตะวันออก บริเวณถนนบางนาฝั่งตะวันตก บริเวณถนนราชพฤกษ์ และตอนเหนือบริเวณถนนคูคต ต่อมามีการขยายไปยังนครปฐม นนทบุรี ปทุมธานี สมุทปราการ และสมุทรสาคร เป็นต้น อย่างไรก็ดี ด้วยความเชี่ยวชาญและการมีประสบการณ์ในการพัฒนาโครงการแถบพื้นที่นิคมฯ ของบริษัทแม่ (ORI) ทำให้ปี 2565 BRI มีแผนขยายไปยังพื้นที่ใหม่ในโซน EEC ทั้งชลบุรี อยุธยา และระยอง รวมถึงจังหวัดหลักที่มีศักยภาพแห่งใหม่ เช่น อุดรธานี และขอนแก่น เพื่อขยายตลาดและรองรับกลุ่มลูกค้าให้กว้างมากขึ้น
เติบโตแบบคู่ขนานไปพร้อมกับกลุ่ม ORI
เนื่องจาก BRI เป็นบริษัท Flagship ของธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์แนวราบ ซึ่งถือเป็นหนึ่งในฟันเฟืองที่สำคัญของกลุ่ม ORI ผู้ที่เป็นบริษัทแม่ และผู้ถือหุ้นหลักที่มีอำนาจควบคุมสูงสุด ทำให้ BRI ย่อมได้รับการสนับสนุนอย่างเต็มที่ ไม่ว่าจะเป็นการรับประโยชน์จากความแข็งแกร่งของอีกฝ่าย, การประสานงานร่วมกันทางธุรกิจ ซึ่งเกิดจากการเป็นส่วนหนึ่งในกลุ่มฯ อาทิเช่น ได้รับการสนับสนุนด้านเงินกู้ยืมจาก ORI เมื่อจำเป็น, การเข้าถึงแหล่งเงินทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพผ่านเครดิตของบริษัทแม่, การใช้ประโยชน์ร่วมกันในการจัดซื้อจัดจ้างผู้รับเหมาก่อสร้าง / วัสดุก่อสร้างในปริมาณมาก จนก่อให้เกิดการประหยัดต่อขนาด (Economy of Scale) รวมถึงได้รับประโยชน์จากความสัมพันธ์ทางธุรกิจอันดีของกลุ่ม ORI ที่มีกับพันธมิตรทางธุรกิจ และลูกค้าต่างๆ นอกจากนี้เชื่อว่าการขยายสู่ธุรกิจใหม่ๆ ที่มีความหลากหลายของ ORI จะถูกส่งต่อมายัง BRI เพื่อใช้ประโยชน์ร่วมกัน อย่างเช่น ใช้บริการบริหารนิติบุคคล และบริการทำความสะอาดจากกลุ่มบริษัทพรีโม (บริษัทย่อยของ ORI), บริการจากกลุ่ม One Origin ในการจัดซื้อบัตรของขวัญห้องพักโรงแรมเพื่อเป็นส่วนหนึ่งของรายการส่งเสริมการขาย รวมถึงล่าสุดร่วมมือกับบริษัท ORIGIN-GUNKUL ENERGY (บ. ร่วมทุนของ ORI-GUNKUL) ในการติดตั้ง Solar Rooftop ในโครงการบ้านแบรนด์ GRAND BRITANIA และอยู่ระหว่างศึกษาการติดตั้งสถานีชาร์จรถ EV ในโครงการบ้านในอนาคต ขณะที่ในระยะถัดไปคาดยังมีธุรกิจอื่นที่ ORI ลงทุนใหม่ เช่น ธุรกิจบริการอสังหาริมทรัพย์, ธุรกิจโบรกเกอร์ตัวแทนขายที่อยู่อาศัย, ธุรกิจ Logistics ที่ร่วมกับ JWD และธุรกิจสุขภาพ Wellness จะถูกนำมาปรับใช้กับธุรกิจ BRI เพื่อสร้างความแตกต่างจากผู้ประกอบการรายอื่น และเพิ่มความได้เปรียบในการแข่งขันมากขึ้น
เปิดโครงการใหม่เชิงรุก….หนุน PRESALE และกำไรเติบโตก้าวกระโดด
ช่วง 5 ปีที่ผ่านมา (ปี 2560-2564) BRI เปิดขายไปแล้ว 21 โครงการ มูลค่า 2.4 หมื่นล้านบาท โดยที่แต่ละปีมีจำนวนโครงการใหม่เพิ่มขึ้นทุกปี ขณะที่มูลค่าต่อโครงการเริ่มมีขนาดใหญ่ขึ้น กอปรกับการขยาย Segment และทำเลใหม่ รวมถึงการมีจุดแข็งในเรื่องงานออกแบบบ้านที่ตอบสนองความต้องการของลูกค้า เน้นฟังก์ชั่นการใช้งานจริง อาทิเช่น บ้าน Luxury จะมีสระว่ายน้ำที่เหมาะสมกับการว่ายน้ำเพื่อออกกำลังกาย, บ้านเดี่ยว มีพื้นที่ outdoor สำหรับพื้นที่ครัวไทย และบ้านทาวน์โฮม เพิ่มพื้นที่รองรับผู้สูงอายุบริเวณชั้นล่าง ฯลฯ ตลอดจนการบริการหลังการขายในหลายด้านทั้งในช่วงภายในและหลังระยะเวลาประกัน เช่น รับประกันคุณภาพของบ้านหลังวันโอนกรรมสิทธิ์, ให้คำปรึกษา และอำนวยความสะดวกในการติดต่อขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยกับสถาบันการเงิน, ระบบการแจ้งซ่อม และติดตามสถานะการซ่อมผ่าน Application เป็นต้น ภายใต้องค์ประกอบข้างต้น ส่งผลให้แบรนด์ BRITANIA เป็นที่รู้จักและได้รับการยอมรับในตลาดกว้างขวางมากขึ้น และทำให้ยอด Gross Presale (ก่อนหักยอด Cancellation) เติบโตอย่างมีนัยฯ ทุกปี จากระดับ 347 ล้านบาทปี 2560 ก้าวกระโดดเป็น 8.37 พันล้านบาทปี 2564
ด้วยนโยบายทางบัญชีที่กำหนดให้กลุ่มพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อขายจะรับรู้รายได้ขายฯ เมื่อมีการโอนกรรมสิทธิ์ให้ลูกค้า ขณะที่สินค้าหลักของบริษัททั้งหมดเป็นโครงการบ้านแนวราบ ซึ่งมีรอบธุรกิจสั้น กล่าวคือใช้ระยะเวลาตั้งแต่ขายและโอนฯ สำหรับบ้านพร้อมขายเฉลี่ย ราว 1-2 เดือน ส่งผลให้โดยปกติกลุ่มธุรกิจแนวราบจึงมีระดับ Backlog ณ สิ้นปี ไม่มาก เมื่อเทียบกลุ่มคอนโดฯ ดังนั้นการรับรู้รายได้ขายฯ ส่วนใหญ่ของ BRI จะถูกขับเคลื่อนตามยอด Presale ใหม่ที่เกิดขึ้นในแต่ละปี สะท้อนได้จากการเพิ่มขึ้นของยอด Presale ช่วง 5 ปีที่ผ่านมา เป็นส่วนหนุนให้รายได้ขายอสังหาฯ เติบโตก้าวกระโดดจากระดับ 11 ล้านบาท ปี 2560 เป็น 3.8 พันล้านบาทปี 2564 และผลักดันกำไรของบริษัทยกฐานสูงทุกปีจากติดลบ 3.7 ล้านบาทปี 2560 เป็น 602 ล้านบาทปี 2564
ปี 2565 ตั้งเป้า NEW HIGH ทั้งเปิดโครงการใหม่ และ PRESALE
ปี 2565 บริษัทวางเป้ายอด Gross Presale เติบโต 31% yoy อยู่ที่ 1.1 หมื่นล้านบาท (งวด 1H65 ทำได้ราว 5 พันล้านบาท เพิ่ม 20% yoy และคิดเป็น 45% ของเป้าหมายทั้งปี) ภายใต้กำหนดเปิดโครงการใหม่จำนวน 12 โครงการ มูลค่า 1.34 หมื่นล้านบาท โดยงวด 1H65 เปิดเพียง 2 โครงการ มูลค่า 2.7 พันล้านบาท ที่เหลืออีก 10 โครงการ อีกมูลค่า 1.07 หมื่นล้านบาท จะทยอยเปิดใน 3Q-4Q65 ขณะที่ภาพระยะถัดไป เพื่อรักษาการเติบโตของ ผลประกอบการอย่างยั่งยืน และทดแทนโครงการเดิมที่ปิดไป น่าจะเห็นการเปิดโครงการใหม่มูลค่าไม่ต่ำกว่า 1.5 หมื่นล้านบาท/ปี
จากสิ้น 2Q65 มีสินค้าพร้อมขายจากโครงการเดิมทั้งสิ้น 21 โครงการ มูลค่า 1.3 หมื่นล้านบาท บวกกับแผนเปิดโครงการใหม่มูลค่า 1-2 หมื่นล้านบาทต่อปี น่าจะทำให้บริษัทมีสินค้าพร้อมขายมากกว่า 2 หมื่นล้านบาท เพียงพอที่จะรองรับการเติบโตของรายได้ให้เติบโตต่อเนื่องอย่างน้อยปีละ 20% จากฐานปี 2564 ที่มียอดโอนฯ 3.8 พันล้านบาท
เปิดช่องทางลงทุนแบบ JV เพื่อลดความเสี่ยง พร้อมเพิ่มผลตอบแทน
BRI ตามรอยการดำเนินงานธุรกิจเหมือน ORI โดยเปิดกว้างให้พันธมิตรเข้าร่วมลงทุนในโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบ (ORI มีพันธมิตรร่วมทุนในการพัฒนาโครงการคอนโดฯ) ผ่านการจัดตั้งบริษัทย่อยในเครือ (1 โครงการ ต่อ 1 บริษัทย่อย) รองรับการร่วมลงทุนแบบ Joint Venture (JV) ซึ่งแนวทางในการตั้งบริษัทย่อยแต่ละโครงการขึ้นอยู่กับหลายปัจจัย เช่น มูลค่าและขนาดโครงการ, ทำเลที่ตั้ง และความสนใจของผู้ที่จะมาร่วมลงทุนในแต่ละช่วงเวลา โดยแนวคิดในการพัฒนาโครงการแบบ JV สำหรับสินค้าแนวราบจะคล้ายคลึงกับคอนโดฯ ที่มีวัตถุประสงค์หลัก คือ เพิ่มผลตอบแทนในการลงทุนแต่ละโครงการมากขึ้น เนื่องจากบริษัทจะได้รับกำไรจากการขายหุ้น (Share Premium) ให้กับบริษัทร่วมทุน (ปกติบริษัทถือสัดส่วน 51% และพันธมิตร 49%) ซึ่งเงินดังกล่าวช่วยเพิ่มความสามารถทางการเงินของบริษัทในการนำไปต่อยอดขยายโครงการใหม่ได้เร็วขึ้น ขณะเดียวกันยังได้รับค่าธรรมเนียมในการขายและบริหารตลอดระยะเวลาพัฒนาโครงการร่วมทุน (JV) ตลอดจน Know-how / Technology และกลุ่มลูกค้าใหม่จากพันธมิตร นอกจากนี้ช่วยลดความเสี่ยงในการพัฒนาโครงการ เนื่องจากมีพันธมิตรเข้าร่วมลงทุน
ทั้งนี้การดำเนินงานของโครงการ JV จะรับรู้เป็นส่วนแบ่งกำไร (ขาดทุน) ตามสัดส่วนการลงทุน อย่างไรก็ดี สำหรับแนวราบซึ่งมีรอบธุรกิจสั้นกว่าคอนโดฯ และส่วนใหญ่เป็นสินค้าพร้อมอยู่ ทำให้โอกาสในการรับรู้ส่วนแบ่งกำไรจากโครงการ JV จะเร็วกว่าคอนโดฯ ที่จะรับรู้ส่วนแบ่งขาดทุนจากบริษัทร่วมก่อน จนกว่าโครงการจะสร้างเสร็จและเริ่มโอนกรรมสิทธิ์ซึ่งต้องใช้เวลา 1-2 ปี
สำหรับ 1H65 BRI ประกาศร่วมทุน JV รวม 4 โครงการแนวราบ กับ 2 กลุ่มพันธมิตร ได้แก่
1) บริษัท โนมูระ เรียลเอสเตท ดีเวลล็อปเมนท์ จำกัด ผู้พัฒนาอสังหาฯ รายใหญ่จากญี่ปุ่น (พันธมิตรเดียวกับ ORI) ร่วมพัฒนา 2 โครงการ มูลค่า 2.6 พันล้านบาท ได้แก่ BRITANIA Home Bangna KM.17 มูลค่า 1.5 พันล้านบาท และ BRITANIA Town Bangna KM.17 มูลค่า 1.1 พันล้านบาท โดยทั้ง 2 โครงการเตรียมเปิด 3Q65
2) บริษัท โลฟิส (ไทยแลนด์) จำกัด (กลุ่มนักลงทุนชาวฮ่องกงที่มีบริษัทในไทย) จำนวน 2 โครงการ คือ GRAND BRITANAI คูคต สเตชั่น มูลค่า 1.2 พันล้านบาท (เปิดขาย 3Q65) และ BRITANIA อมตะ-พานทอง มูลค่า 2 พันล้านบาท (เปิด 2Q65)
มีพัฒนาการของประสิทธิภาพทํากําไร….NORM MARGIN ดีกว่ากลุ่มฯ
แม้โครงสร้างรายได้ทั้งหมดมาจากสินค้าแนวราบ และมี Gross Margin ขายฯ ไม่ต่างจากค่าเฉลี่ยรวมของกลุ่มฯ ที่ 31-34% (รวมสินค้ากลุ่มแนวราบและคอนโดฯ) และมาร์จิ้นเฉลี่ยเฉพาะแนวราบที่ 28-33% แต่ทิศทาง Gross Margin ขายฯ มีพัฒนาการเชิงบวก จากการขายโอนโครงการใหม่ที่มีมาร์จิ้นสูง รวมถึงส่งผ่านราคาขายใหม่ในบางโครงการ ให้สอดคล้องกับเงินเฟ้อและต้นทุนวัตถุดิบที่เพิ่มขึ้น ทำให้ Gross Margin ขายฯ เพิ่มเป็น 33.4% ใน 1H65 เทียบกับเฉลี่ย 31-32% ปี 2561-2564 นอกจากนี้การควบคุมค่าใช้จ่ายขายบริหารอย่างมีประสิทธิภาพและรัดกุม เน้นทำตลาดผ่านสื่อออนไลน์มากขึ้น รวมถึงเพิ่มช่องทางขายใหม่ โดยเปิดโอกาสให้พนักงานทุกคนสามารถขายสินค้าของบริษัทได้ ส่งผลให้เม็ดเงินค่าใช้จ่ายขายบริหารเพิ่มในอัตราที่น้อยกว่าการเติบโตของรายได้ สะท้อนไปยัง SG&A/Sales จากเฉลี่ย 15% ปี 2561-2562 เหลือ 11.7% ปี 2564 และ 10.9% ใน 1H65 เป็นผลให้ Norm Profit Margin เพิ่มจาก 13-14% ปี 2561-2562 เป็น 15.8% ปี 2564 และ 18.7% งวด 1H65 นับว่าสูงกว่าค่าเฉลี่ยและผู้ประกอบการหลายรายในกลุ่มฯ
คาดกําไรปกติ 3 ปีข้างหน้า เติบโตเฉลี่ย 39% ต่อปี
งวด 1H65 มีกำไรสุทธิ 729 ล้านบาท (+153% yoy) หากไม่รวมกำไรพิเศษจากการขายเงินลงทุนให้กับบริษัทร่วมทุน (JV) เพื่อพัฒนาโครงการร่วมทุน 4 โครงการตามเนื้อหาข้างต้น (หลังภาษี) รวม 189 ล้านบาท มีกำไรปกติ 540 ล้านบาท (+87.6% yoy) มาจากรายได้ขายอสังหาฯ 2.75 พันล้านบาท (+56% yoy) ส่วนใหญ่มาจากการรับรู้รายได้ของ Backlog สิ้น ธ.ค. 2564 รวม 1.2 ล้านบาท และการขายโอนฯ ต่อเนื่องของโครงการเดิม รวมถึงโครงการใหม่ที่เปิดไป 2 โครงการใน 1H65 นอกจากนี้การเข้าทำ JV ใน 4 โครงการแนวราบ ทำให้รับรู้รายได้ค่าบริหารโครงการ 141 ล้านบาท (งวด 1H64 ไม่มีรายได้ส่วนนี้ ด้าน Gross Margin ขายฯ ปรับเพิ่มเป็น 33.4% จาก 31.9% งวดปีก่อน ผลจากการโอนโครงการใหม่ที่มีมาร์จิ้นสูง รวมถึง SG&A/Sales ลดลงเหลือ 10.9% ตามฐานรายได้สูงขึ้น หนุนให้ Norm profit margin อยู่ที่ 18.7% (และ Net profit margin 25.2%) เทียบกับเฉลี่ย 16.4% งวด 1H64
สำหรับกำไรปกติปี 2565-2567 คาดเติบโตเฉลี่ย 39% ต่อปี โดยปี 2565 ประเมินกำไรปกติทำจุดสูงสุดใหม่ที่ 1.17 พันล้านบาท (และกำไรสุทธิ 1.36 พันล้านบาท หลังรวมกำไรขายหุ้นให้บริษัท JV ที่เกิดขึ้นใน 1H65) ขยายตัว 96% yoy มาจากรายได้ดำเนินงาน 6.36 พันล้านบาท (+67% yoy) เป็นยอดโอนฯ 6.08 พันล้านบาท โดย 1H65 ทำได้แล้ว 2.75 พันล้านบาท เป้าที่เหลืออีก 3.33 พันล้านบาทใน 2H65 รองรับด้วย Backlog สิ้น 2Q65 ที่ 1.47 พันล้านบาท และการขายโอนฯ ในโครงการใหม่ที่จะเปิด 2H65 รวม 10 โครงการ มูลค่า 1.07 หมื่นล้านบาท รวมถึงยังมีโครงการเดิมที่มีมูลค่าเหลือขายอีก 1.3 หมื่นล้านบาท นอกจากนี้การเข้าร่วมทุนในโครงการ JV ทำให้รับรู้รายได้จากการบริหารโครงการ JV อีก 278 ล้านบาท (เกิดขึ้นปีนี้เป็นปีแรก) ด้านประสิทธิภาพทำกำไรคาด Gross Margin 32.9% ดีขึ้นจากเฉลี่ย 31.5% งวดปีก่อน เนื่องจากการโอนฯ ส่วนใหญ่ปีนี้มาจากกลุ่ม BRITANIA และ GRAND BRITANIA รวมถึงโครงการใหม่มีมาร์จิ้นดีกว่าโครงการเดิม ขณะที่ค่าใช้จ่ายขายบริหารแม้จะสูงขึ้นตามการเปิดโครงการใหม่และการสร้างแบรนด์ แต่การทำตลาดที่เน้นสื่อออนไลน์ และฐานรายได้ที่สูง ทำให้เกิดการประหยัดต่อขนาด จึงคาด SG&A/Sales ไว้ที่ 10.8% ลดลงจากปีก่อนที่ 11.7% ส่งผลให้ Norm profit margin จะเพิ่มจาก 15.8% ปีก่อน เป็น 18.5% ในปี 2565
ปี 2566 คาดกำไร 1.41 พันล้านบาท (+20% yoy) และเพิ่มเป็น 1.61 พันล้านบาท (+14 yoy) ปี 2567 ตามการขยายตัวของรายได้ขายอสังหาฯ ที่ 7.8 พันล้านบาท และ 8.95 พันล้านบาท ตามลำดับ ส่วนหนึ่งมาจากแผนเปิดตัวโครงการแนวราบใหม่ทุกปี มูลค่าไม่ต่ำกว่า 1.5 หมื่นล้านบาท และในการเปิดขายโครงการใหม่แต่ละครั้งจะมีสต๊อกบ้านสร้างเสร็จแล้วส่วนหนึ่งที่จะรองรับการโอนฯ ไม่น้อยกว่า 10% ของจำนวนบ้านที่เปิดขาย ประกอบกับโดยปกติรอบธุรกิจแนวราบจะมีวงจรสั้นตั้งแต่ขายจนถึงโอนฯ โดยระยะเวลาในการก่อสร้างบ้านแต่ละหลังใช้เวลาเฉลี่ยไม่เกิน 5 เดือน (ยกเว้นบ้านระดับ Hi-End แบรนด์ BELGRAVIA ใช้เวลาก่อสร้าง 7-10 เดือน) ทำให้สามารถส่งมอบสินค้าให้กับลูกค้าอย่างช้าไม่เกิน 3-5 เดือน และหากเป็นสินค้าสร้างเสร็จพร้อมโอนฯ ภายใน 1-2 เดือน ด้านประสิทธิภาพทำกำไรประเมิน Gross Margin ปี 2566-67 อนุรักษ์นิยมเฉลี่ย 32% (เทียบ กับ 32.9% ปี 2565) เพื่อสะท้อนต้นทุนก่อสร้างทั้งวัสดุและแรงงานที่มีแนวโน้มเพิ่มขึ้น รวมถึง SG&A/Sales คาดทรงตัว 10.8% ทำให้ Norm Profit Margin เฉลี่ยอยู่ที่ 17.7% นับว่ายังสูงกว่าค่าเฉลี่ยกลุ่มฯ ที่ระดับ 13-14% ทั้งนี้ในประมาณการยังไม่ได้รวม กรณีการพัฒนาโครงการ JV เพิ่มเติมกับกลุ่มพันธมิตรสำหรับปี 2566-2567 ซึ่งหากเกิดขึ้น จะทำให้เกิดการรับรู้กำไรขายหุ้นให้กับบริษัท JV ถือเป็น upside ส่วนเพิ่มต่อฐานกำไรสุทธิ
โครงสร้างการเงินแข็งแรงขึ้น นำไปสู่ปันผลไม่ต่ำกว่า 40%
ช่วงที่ผ่านมา BRI มีการขยายโครงการใหม่เชิงรุก ทำให้ต้องใช้แหล่งเงินทุนจากเงินกู้สถาบันการเงิน และเงินกู้ยืมจากกลุ่มผู้ถือหุ้นใหญ่ ส่งผลให้บริษัทมีภาระหนี้สินที่มีดอกเบี้ยจ่ายเพิ่มต่อเนื่อง แต่ด้วยฐานทุนที่สูงขึ้นตามกำไรที่เติบโตก้าวกระโดด และได้แหล่งเงินจากการเสนอขายหุ้น IPO ตั้งแต่ปลายปีที่ผ่านมา ช่วยทำให้โครงสร้างทางการเงินแข็งแรงขึ้นอย่างชัดเจน สะท้อนจากอัตราหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยจ่ายสุทธิ (Net Gearing) ลดลงอย่างมีนัยฯ จากระดับสูง 8.07 เท่าในปี 2562 มาอยู่ที่ 5.05 เท่าปี 2563 และเหลือ 1.09 เท่าปี 2564 และสิ้น 2Q65 ลงมาอยู่ที่ 0.84 เท่า ต่ำกว่าระดับค่าเฉลี่ยกลุ่มฯ ที่ 1 เท่า โดยแผนธุรกิจต่อจากนี้ แม้เป็นไปอย่างเชิงรุก ทำให้บริษัทยังมีความจำเป็นต้องใช้แหล่งเงินกู้ และ/หรือหุ้นกู้ เพื่อขยายธุรกิจ แต่เชื่อว่าทิศทางกำไรที่ยังเติบโตต่อเนื่อง ย่อมหนุนต่อฐานทุนสูงขึ้น คาดทำให้ Net Gearing คงรักษาสัดส่วนไม่เกิน 1 เท่า ซึ่งระดับดังกล่าว สะท้อนถึงโครงสร้างการเงินที่ยังปลอดภัย และมีความสามารถในการจ่ายเงินปันผล ภายใต้นโยบายการจ่ายเงินปันผลขั้นต่ำ 40% ของกำไรปกติ คาดเงินปันผลปี 2565-2567 หุ้นละ 0.55 บาท, 0.66 บาท และ 0.75 บาท ตามลำดับ
ซื้อ…FV ปี 2566 ที่ 13.20 บาท + คาด DIV YIELD ปีนี้ 5.4%
เนื่องจากการดำเนินงานของธุรกิจอสังหาฯ เพื่อขายประเภทที่อยู่อาศัย ช่วงหลายปีที่ผ่านมามีความผันผวนตามสภาวะเศรษฐกิจ ซึ่งมีย่อมต่อแผนการตัดสินใจเปิดโครงการใหม่ของบริษัท และกำลังซื้อของผู้บริโภค ทำให้การประเมินมูลค่าหุ้นด้วยวิธี PER น่าจะเหมาะสมสุดสําหรับกลุ่มธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยอย่าง BRI
หากอิงระดับ PER เฉลี่ยตามกลุ่มอสังหาฯ ที่ 8 เท่า จะให้มูลค่าพื้นฐานเหมาะสมสิ้นปี 2566 เท่ากับ 13.20 บาท ราคามี upside 28% ขณะที่ Valuation ยังมีความน่าสนใจ โดยมี PER ซื้อขายปีนี้ระดับ 7.5 เท่า และลงมาที่ 6.2 เท่าในปี 2566 บวกกับคาดหมาย Div Yield ปี 2565 เฉลี่ย 5.4% ต่อปี (คาดประกาศจ่ายหลังประกาศงบปี 2565) จึงแนะนำซื้อ ในฐานะ Growth Stock ที่น่าจับตามองสำหรับวงการแนวราบ
ประเด็นความเสี่ยง
- แม้บริษัทมีการขยายพอร์ตสินค้าแนวราบครอบคลุมทุกกลุ่ม และทุกระดับราคา แต่พอร์ตหลักสัดส่วนเกือบ 70% ของมูลค่าโครงการ (อิงข้อมูล ณ มิ.ย. 2565) มาจากโครงการแบรนด์ BRITANIA (สัดส่วน 59%) และ BRIGHTON (สัดส่วน 9%) ที่เน้นระดับราคา 2.5-8 ล้านบาท เจาะกลุ่มลูกค้าระดับกลาง-ล่าง ซึ่งเป็นกลุ่มที่ใช้แหล่งเงินทุนจากสถาบันการเงินเป็นหลัก และมีความอ่อนไหวต่อภาวะเศรษฐกิจง่ายกว่ากลุ่มกลาง-บน ทำให้กลุ่มนี้จึงมีความเสี่ยงต่อการถูกปฏิเสธสินเชื่อสูง (Rejection Rate) ย่อมมีผลต่อการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย และความสามารถในการโอนกรรมสิทธิ์ไม่เป็นไปตามคาดได้
- การเปิดตัวโครงการใหม่เพื่อสร้างการเติบโต จำเป็นต้องใช้แรงงานและผู้รับเหมา ซึ่งหากเกิดปัญหาขาดแคลนแรงงาน และการเปลี่ยนแปลงของกฎระเบียบของทางราชการในการขอใบอนุญาตก่อสร้าง อาจทำให้การเปิด โครงการไม่เป็นไปตามแผน ย่อมส่งผลต่อสมมติฐานยอดขายและยอดโอนฯ ในประมาณการ
- ฐานธุรกิจที่มีขนาดใหญ่ขึ้นตามแผนการพัฒนาโครงการใหม่ที่เพิ่มขึ้นในอนาคต ทำให้การควบคุมต้นทุนอาจทำได้ยากขึ้น ประกอบกับการที่ผู้ประกอบการเกือบทุกรายขยายสู่ตลาดแนวราบมากขึ้น ทําให้การแข่งขันที่สูงในตลาดที่ใหญ่ขึ้น ส่งผลให้ต้องใช้เม็ดเงินในการจัดทำกิจกรรมทางการตลาดเพิ่ม ย่อมมีโอกาสสร้างแรงกดดันต่อ Gross Margin และ Net Margin ในอนาคตได้
ESG
Environment (E)
- กำหนดนโยบายและแนวปฏิบัติในการอนุรักษ์พลังงานและรักษาสิ่งแวดล้อมเป็นส่วนหนึ่งในการดำเนินธุรกิจ โดยให้ความสำคัญเรื่องการอนุรักษ์ทรัพยากรธรรมชาติ รวมถึงการลดก๊าซเรือนกระจก (Greenhouse Gas)
- ส่งเสริมการพัฒนาสังคมและสิ่งแวดล้อมที่ยั่งยืน รวมถึงปลูกฝังจิตสำนึกความรับผิดชอบต่อสังคม ชุมชน และสิ่งแวดล้อมให้กับพนักงานทุกระดับอย่างต่อเนื่อง ตลอดจนสนับสนุนกิจกรรมที่มีส่วนในการอนุรักษ์สิ่งแวดล้อม
Social (S)
- ส่งเสริมให้พนักงานปฏิบัติงานอย่างมีประสิทธิภาพสูงสุด มีสภาพการจ้างงานที่ยุติธรรม มีโอกาสก้าวหน้าในหน้าที่การเงิน โดยบริษัทจะปฏิบัติต่อพนักงานทุกคนอย่างเสมอภาค ไม่แบ่งแยกในเรื่องเชื้อชาติ เพศ สีผิว ศาสนา ฯลฯ และดูแลไม่ได้เกิดความคุกคามข่มขู่ต่อบุคลากรทุกระดับ
- จัดกิจกรรมช่วยเหลือทางสังคมต่อเนื่อง เช่น มอบสิ่งของช่วยเหลือผู้รับเหมาและคนงานก่อสร้างที่ได้รับผลกระทบจากการปิดแคมป์, ช่วยเหลือเกษตรกรไทย โดยรับซื้อมะม่วงจากเกษตรกรสวนมะม่วงบางคล้า ฉะเชิงเทรา รวมถึง ร่วมมือกับ บ. สยามไดกิ้นเซลส์ จำกัด ด้วยการติดตั้งเครื่องปรับอากาศที่มีกรองฝุ่น PM2.5 และยับยั้งเชื้อไวรัสให้กับลูกค้า
Governance (G)
- มุ่งมั่นที่จะดำเนินธุรกิจอย่างถูกต้อง ด้วยความสุจริต เป็นธรรม โปร่งใส และสามารถตรวจสอบได้ โดยคำนึงถึงผลประโยชน์และผลกระทบของทุกฝ่าย ตั้งแต่ผู้ถือหุ้น ลูกค้า คู่ค้า พนักงาน และผู้มีส่วนได้เสียทุกฝ่าย รวมถึงแบ่งปันผลประโยชน์อย่างเหมาะสมและเป็นธรรม
- กำหนดนโยบายต่อต้านการทุจริตคอร์รัปชั่น (Anti-Corruption Policy) และห้ามให้พนักงานทุกระดับชั้นของบริษัทมีส่วนร่วมกับการทุจริตคอร์รัปชั่นทุกรูปแบบทั้งทางตรงและทางอ้อม
BRI แนะนํา ซื้อ
ราคาปัจจุบัน (บาท) 10.30
ราคาเป้าปี 2566 (บาท) 13.20
Upside (%) 28.20
Div Yield 2565 (%) 5.40
Div Yield 2566 (%) 6.40
