บล.หยวนต้า (ประเทศไทย):
Action SELL (Maintain)
TP upside (downside) -12.2%
Close Sep 15, 2022 Price (THB) 4.60
12M Target (THB) 4.04
Previous Target (THB) 3.90
What’s new?
- คาด Presale ช่วง ก.ค.-ส.ค. 65 ที่ 1.6 พันลบ. เติบโต 12% YoY แต่ลดลง 10% เมื่อเทียบกับค่าเฉลี่ยต่อ เดือนใน 2Q65 ขณะที่ภาพรวม Presale 8M65 อยู่ที่ 6.3 พันลบ. คิดเป็นเพียง 49% เมื่อเทียบกับเป้าหมายทั้งปีของบริษัทที่ 1.3 หมื่นลบ.
- แนวโน้มกำไรปกติ 3Q65 คาดเบื้องต้น 70-100 ลบ. ลดลง 32-53% QoQ แต่เติบโต 200-329% YoY จากฐานต่ำ และการโอนคอนโดสร้างเสร็จใหม่ 1 โครงการ มูลค่า 540 ลบ. ซึ่งมีขนาดเล็กกว่า 2Q65 แต่เทียบกับ 3Q64 ที่ไม่มีการโอนคอนโดสร้างเสร็จใหม่
Our view
- แนวโน้มกำไรปกติ 4Q65 คาดเติบโตสูง YoY จากฐานต่ำ และได้แรงหนุนจากการโอนโครงการแนวสูงสร้างเสร็จใหม่ 1 โครงการ มูลค่า 1.1 พันลบ.
- คงประมาณการปี 2565 ที่ 594 ลบ. (+99% YoY) ซึ่งยังไม่รวมดีลการขาย Big lot Office ที่วิภาวดี และถือเป็น Upside risk อย่างไรก็ดี เราปรับประมาณการปี 2566 ลง 14% เป็น 717 ลบ. (+21% YoY) เพื่อสะท้อนการเลื่อนเปิดโครงการใหม่ในช่วง 1H65 ที่ผ่านมา
- เราปรับไปใช้ราคาเหมาะสม ณ สิ้นปี 2566 ที่ 4.04 บาท/หุ้น คงคำแนะนำ “ขาย” ราคาปัจจุบันซื้อขายบน PER66 ที่ 9.3x สูงกว่าค่าเฉลี่ยของกลุ่มฯ ที่ 7.1x
LPN DEVELOPMENT Presale 3QTD ยังไม่น่าตื่นเต้น
Presale 8M65 คิดเป็นเพียง 49% จากเป้าหมายทั้งปี
เราคาด Presale เดือน ก.ค.-ส.ค. 2565 ที่ 1.6 พันลบ. เติบโต 12% YoY แต่ลดลง 10% เมื่อเทียบกับค่าเฉลี่ยต่อเดือนใน 2Q65 แบ่งเป็น 1) โครงการแนวสูง 1.2 พันลบ. (+6% YoY) มาจากการขายสินค้าคงเหลือเป็นหลัก และ 2) แนวราบ 400 ลบ. เพิ่มขึ้น 33% YoY หนุนจากการเปิดตัวโครงการแนวราบใหม่ 1 โครงการ คือ Venue 168 Ratchaphruek (880 ลบ.) ทำ Take up rate ได้ราว 10% +/-
ภาพรวม Presale 8M65 อยู่ที่ 6.3 พันลบ. (+15% YoY) ซึ่งคิดเป็นเพียง 49% เมื่อเทียบกับเป้าหมายทั้งปีของบริษัท ที่ 1.3 หมื่นลบ. (+46% YoY) กอปรกับเราคาดว่ามีโอกาสที่บริษัทจะเลื่อนเปิดโครงการใหม่ที่เหลือใน 3Q65 จำนวน 3 โครงการ รวมมูลค่า 4.7 พันลบ. บางส่วนไปยังไตรมาสถัดไป เป็นผลให้เราคาดว่าเป้า Presale ทั้งปี 2565 อาจมี Downside risk ราว 10-15% ทั้งนี้ อิงจากแผนเดิมบริษัทตั้งเป้าเปิดโครงการใหม่ใน 4Q65 ทั้งสิ้น 3 โครงการ แบ่งเป็น โครงการแนวสูง 2 โครงการ มูลค่า 2.9 พันลบ. และแนวราบ 1 โครงการ มูลค่า 700 ลบ. (ทำให้โดยรวมแล้วในปี 2565 บริษัทมีแผนเปิดตัวโครงการใหม่รวมทั้งสิ้น 9 โครงการ มูลค่า 1.3 หมื่นลบ. (+165% YoY)
แนวโน้มกำไรปกติ 3Q65 เติบโต YoY จากฐานต่ำ
เราประเมินกำไรปกติใน 3Q65 เบื้องต้นที่ 70-100 ลบ. ลดลง QoQ จากช่วง 2Q65 ที่มีกำไร 147 ลบ. (จากการรับรู้ Backlog โครงการเตาปูนต่อเนื่อง รวมทั้งมีการโอนโครงการแนวสูงสร้างเสร็จใหม่ 1 โครงการ มูลค่า 1.1 พันลบ.) ขณะที่ใน 3Q65 บริษัทจะมีโครงการแนวสูงสร้างเสร็จใหม่ที่ค่อนข้างเล็ก คือ Lumpini Ville Chaengwatthana 10 มูลค่าเพียง 540 ลบ. (มียอดขายแล้ว 41% และเริ่มโอนเดือน ก.ย. 2565) ช่วยหนุนให้กำไรคาดเติบโตเด่น YoY (เทียบกับฐานต่ำใน 3Q64 ที่ 23 ลบ. เพราะไม่มีโครงการแนวสูงสร้างเสร็จใหม่)
แนวโน้มกำไรปกติใน 4Q65 คาดเติบโตสูง YoY จากฐานต่ำเช่นกัน กอปรกับการโอนโครงการแนวสูงสร้างเสร็จใหม่ 1 โครงการ คือ Lumpini Ville Chaengwatthana Pakkret Station (1.1 พันลบ. มียอดขายแล้ว 28%) ซึ่งเลื่อนการเริ่มรับรู้รายได้มาจากช่วง 3Q65 นอกจากนี้ สำหรับความคืบหน้าดีลขาย Big lot อาคารสำนักงานที่วิภาวดี (มูลค่าไม่ต่ำกว่า 2.0 พันลบ.) ปัจจุบันการเจรจามีความคืบหน้าอย่างต่อเนื่อง และบริษัทมองว่ามีโอกาสสูงที่จะรับรู้รายได้ทันภายในปี 2565 และถือเป็น Upside risk ที่เรายังไม่ได้รวมไว้ในประมาณการ
คงประมาณการปี 2565 แต่ปรับประมาณการปี 2566 ลง 14%
เราคงประมาณการกำไรปกติปี 2565 ที่ 594 (+99% YoY) แต่ปรับประมาณการกำไรปกติปี 2566 ลง 14% จาก 838 ลบ. เป็น 717 ลบ. (+21% YoY) สาเหตุหลักมาจากการปรับสมมติฐานยอดโอนกรรมสิทธิ์ลง 11% เป็น 6.5 พันลบ. เพื่อสะท้อนการเลื่อนเปิดโครงการแนวสูงใหม่ในช่วง 1H65 (ส่งผลให้จำนวนโครงการแนวสูงเปิดใหม่ปีนี้ และคาดสร้างเสร็จพร้อมโอนใน 2H66 ลดลงจาก 3 โครงการเหลือเพียง 1 โครงการ) ขณะที่ปัจจุบันบริษัทมี Backlog โครงการแนวสูงคาดรับรู้รายได้ในปี 2566 อยู่ที่ 420 ลบ. คิดเป็นเพียง 6% เมื่อเทียบกับประมาณการยอดโอนกรรมสิทธิ์ปี 2566 ใหม่ของเรา
คงคำแนะนำ “ขาย” ราคาเหมาะสมสิ้นปี 2566 ที่ 4.04 บาท/หุ้น
เราปรับไปใช้ราคาเหมาะสม ณ สิ้นปี 2566 ที่ 4.04 บาท/หุ้น (อิง EPS66 ใหม่ที่ 0.49 บาท/หุ้น และ PER66 ที่ 8.2x เทียบเท่า -1.0 5.2. จากค่าเฉลี่ยย้อนหลัง10 ปี) โดยเราได้รวมผลของการลดทุนจดทะเบียนจากการที่บริษัทไม่สามารถขายหุ้นที่ซื้อคืนภายในเวลาที่กำหนดจำนวน 21.5 ล้านหุ้น หรือคิดเป็น 1.46% ของจำนวนหุ้นทั้งหมดไว้แล้ว
คงคำแนะนำ “ขาย” จากแนวโน้มกำไรปกติคาดผ่านจุดสูงสุดของปีไปแล้วใน 1Q65 (กรณีไม่รวมดีลขาย Big lot อาคารสำนักงาน) และอุปสงค์โครงการแนวสูงกลุ่มกลาง-ล่างที่อ่อนแอ จากผลกระทบทางเศรษฐกิจ และกำลังซื้อที่ ลดลงจากภาวะเงินเฟ้อ (สะท้อนจาก 2 โครงการแนวสูงที่เปิดใหม่ใน 1H65 มี Take up rate ที่ค่อนข้างต่ำเพียง 6%)
