บล.กรุงศรีฯ:
L.P.N. DEVELOPMENT (LPN TB/ LPN.BK)
| กลุ่มอุตสาหกรรม | อสังหาริมทรัพย์และก่อสร้าง |
| หุ้น | LPN |
| มูลค่าพื้นฐาน | 4.00 |
| คำแนะนำ | HOLD |
ผลประกอบการของ LPN ใน 3Q22 ออกมาดีกว่าคาด เติบโตทั้ง qoq และ yoy เนื่องจากมีการขายอาคารสำนักงาน อย่างไรก็ตาม หากไม่รวมกำไรจากการขายอาคารนี้รายได้จากยอดโอนยังคงอ่อนแอ ในขณะที่ Backlog รอโอนในปีหน้ามีค่อนข้างน้อย อีกทั้งฐานรายได้ที่สูงในปีนี้จะทำให้อัตราการเติบโตของกำไรปีมีแนวโน้มลดลง เราปรับลดประมาณการกำไรปี FY23-24 ลงและยังคงคำแนะนำถือสำหรับ LPN โดยประเมินราคาเป้าหมายที่ 4.00 บาท
กำไรดีกว่าคาดจากการขายอาคารสำนักงาน
กำไรสุทธิของ LPN ใน 3Q22 รายงานออกมาที่ 236 ล้านบาท (+60% qoq, +791% yoy) ดีกว่าประมาณการของเรา 71% และดีกว่า consensus 136% โดยกำไรสุทธิในงวด 9M22 เพิ่มขึ้นถึง 113% ytd และคิดเป็น 92% ของประมาณการกำไรปี FY22 ของเรา ทั้งนี้ สาเหตุสำคัญที่ทำให้ผลประกอบการที่ออกมาดีเกินคาดมาจากรายได้ที่เพิ่มขึ้นเพราะในไตรมาสนี้มีการบันทึกรายได้จากการขายอาคารสำนักงานประมาณ 2.6 พันล้านบาท และบริษัทเริ่มโอนคอนโดมิเนียมใหม่ก่อนกำหนดใน 4Q22 สองโครงการ ได้แก่ “Lumpini Ville แจ้งวัฒนะ 10” (540 ล้านบาท) และ “Lumpini สถานีปากเกร็ด” (1 พันล้านบาท)
ยอด Presales และยอดโอนยังอ่อนแอหากไม่มีรายได้พิเศษมาช่วยพยุง
ผู้บริหารเปิดเผยว่าบริษัทเปิด 2 โครงการใหม่ใน 3Q22 มูลค่าโครงการรวม 2.8 พันล้านบาท (-22% qoq / +75% yoy) และจากต้นปีนี้เปิดไปแล้วรวม 4 โครงการมูลค่าโครงการรวม 6.3 พันล้านบาท เพิ่มขึ้น 47% ytd (58% ของแผนปี FY22 ที่ 1.1 หมื่นล้านบาท) ถึงแม้ว่าในงวด 9M22 LPN จะเพิ่งเปิดโครงการใหม่ไปได้เพียงประมาณครึ่งเดียวของแผนปีนี้ แต่บริษัทสามารถทำยอด presales ในงวด 9M22 ไปได้ถึง 9.3 พันล้านบาท เพิ่มขึ้น 49% ytd และคิดเป็นประมาณ 72% ของเป้าปี FY22 ที่ 1.3 หมื่นล้านบาท เนื่องจากมียอดขายอาคารสำนักงานประมาณ 2.6 พันล้านบาทใน 3Q22 ทั้งนี้ ยอด Presales ที่ไม่รวมการขายอาคารสำนักงาน ในงวด 9M22 จะอยู่ที่ 6.7 พันล้านบาท เพิ่มขึ้นเพียง 8% ytd เท่านั้น ในทำนองเดียวกัน รายได้จากยอดโอนในงวด 9M22 ก็เพิ่มขึ้นมาก 148% ytd แตะ 7.2 พันล้านบาท (94% ของเป้าปี FY22) แต่หากไม่รวมการขายอาคารสำนักงานจะเพิ่มขึ้น 57% ytd ซึ่งสะท้อนว่าบริษัทยังระบายยูนิตที่ยังเหลือค้างอยู่ในสต็อกออกไปได้ช้าและ LPN ต้องการรายได้เพิ่มเพื่อมาช่วยพยุงผลการดำเนินงาน แม้ว่าการขายสินทรัพย์ออกไปจะได้ net margin เพียง 6% เท่านั้น
โมเมนตัมของกำไรจะแผ่วเมื่อไม่มีกำไรจากการขายการลงทุน
สำหรับแนวโน้มใน 4Q22 เราคาดว่า LPN จะมีกำไรค่อนข้างบาง โมเมนตัมกำไรจะลดลงอย่างมาก qoq โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อไม่มีกำไรจากการขายอาคารสำนักงาน แต่เราคาดว่ากำไรของ LPN อาจจะยังเติบโตได้อย่างแข็งแกร่ง yoy จากผลของฐานที่ต่ำในปีที่แล้ว หากมองไกลกว่านั้นเราประเมินว่าแนวโน้มธุรกิจดูท้าทายมากขึ้น เพราะมี backlog ที่จะถึงกำหนดโอนในปีหน้าเพียงประมาณ 700 ล้านบาท ซึ่งยังไม่ต้องพูดถึงฐานที่สูงจากการขายอาคารสำนักงานในปีนี้ เราได้ปรับลดประมาณการกำไรปี FY23-24 ลง 42-45% จากการปรับสมมติฐานรายได้ยอดโอน และ GPM ลง เรายังคงคำแนะนำถือ LPN โดยประเมินราคาเป้าหมายสิ้นปี 2023 ใหม่ที่ 4.00 บาท (จากเดิมที่ 4.60 บาท) อิงจาก PB ที่ 0.5x
