FTREIT สินทรัพย์ใหม่ ช่วยเพิ่มเงินปันผล

• What’s new 

กอง REIT ที่ลงทุนสินทรัพย์ประเภท logistics ที่ใหญ่อันดับต้นๆ ของประเทศไทย

FTREIT ลงทุนในคลังสินค้าให้เช่า 668 ยูนิต พื้นที่รวม 2.14 ล้าน ตรม. แบ่งเป็นกรรมสิทธิ์และสิทธิการเช่าคลังสินค้า (WH) และโรงงานสำเร็จรูปให้เช่า (RBF) พอร์ตของ FTREIT (แบ่งตาม NLA) ประกอบด้วย WH 58% และ RBF  42% (กรรมสิทธิ 73% และสิทธิการเช่า 27%) ณ สิ้นเดือนก.ย.  FTREIT มีมูลค่าตลาด 3 หมื่นลบ.

• Analysis

จ่ายเงินปันผลเพิ่มขึ้น เนื่องจากซื้อสินทรัพย์เพิ่มโดยใช้เงินกู้บางส่วน

กำไรสุทธิเพิ่มขึ้น 6.2% yoy เป็น 2.5 พันลบ. เนื่องจากซื้อสินทรัพย์เพิ่ม 1.7 พันลบ.ใน 2HFY22 (สิ้นสุดก.ย.), การเช่าระยะสั้นเพิ่มขึ้นเนื่องจากปัญหาห่วงโซ่อุปทาน, ค่าใช้จ่ายดอกเบี้ยลดลงเนื่องจากชำระคืนเงินต้นก่อนกำหนด และใช้เงินกู้ระยะสั้นซื้อทรัพย์สินใหม่ FTREIT จ่ายเงินปันผลเพิ่มขึ้น 6.9% qoq ใน 4Q เป็น 0.187 บาท ทำให้เงินปันผลงวด 12M อยู่ที่ 0.707 บาท เพิ่มขึ้น 4.9% yoy คิดเป็นอัตราผลตอบแทน 7.4%  เราคาดเงินปันผลปี FY23 จะเพิ่มขึ้นเนื่องจากการรับรู้รายได้สินทรัพย์ใหม่เต็มปี จะชดเชยกับผู้เช่ารายใหญ่หมดอายุสัญญาเดือนธ.ค.และไม่ต่อสัญญา (0.5% ของพื้นที่รวม)

วิเคราะห์ความอ่อนไหว

เราคาดว่าอัตราดอกเบี้ยเพิ่มขึ้นทุก ๆ 0.25% จะทำให้ EPS ลดลง 0.0014 บาท เพราะเงินกู้ส่วนใหญ่มีอัตราดอกเบี้ยคงที่ (หุ้นกู้, สัดส่วน 86% ของเงินกู้รวม) และ 14% เป็นเงินกู้ระยะสั้น ต้นทุนเงินกู้เฉลี่ย 3.02% ณ สิ้นเดือนก.ย.และ LTV ที่ 25.8%

แผนซื้อสินทรัพย์เพิ่ม

ในปี FY23 กองทุนจะซื้อคลังสินค้าและโรงงานมูลค่ารวม 3.5 พันลบ. จาก FPT (ประมาณ 1.0-1.5 พันลบ.) และ sponsor รายใหม่ (ประมาณ 2.0-2.5 พันลบ.) โดยจะใช้เงินทุนและเงินกู้

• Action/ Recommendation

อัตราผลตอบแทนปันผลน่าสนใจ และราคาต่ำกว่า NAV

FTREIT จ่ายเงินปันผล 0.707 สำหรับผลการดำเนินงานปี FY22 เพิ่มขึ้น 4.9% yoy ณ ราคาปิดล่าสุดคิดเป็น gross yield ที่ 7.4% และ real yield น่าสนใจที่ 6.2% (gross yield – ต้นทุนเงินลงทุนคิดแบบ amortization สำหรับเงินลงทุนในสิทธิการเช่า) ถึงแม้ว่า เงินปันผลจะเพิ่มขึ้น แต่ราคาของ FTREIT กลับลดลง 23% ใน 12 เดือนที่ผานมา และราคาต่ำกว่า NAV (10.84 บาท) 6%