บล.พาย: 

IPO: SVR Target Price: Bt 3.1

บมจ.สิวารมณ์ เรียลเอสเตท (SVR) “พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัยแนวราบในประเทศ”

ประเมินมูลค่าเหมาะสมปี 23 ที่ 3.1 บาทต่อหุ้น

ประเมินมูลค่าเหมาะสมที่ 3.1 บาท ด้วยวิธี PE multiple โดยใช้กำไรต่อหุ้น ปี 23 ที่ 0.36 บาท เพื่อสะท้อน (1) รายได้จากการโอนโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่เพิ่มขึ้น จากโครงการที่มีอยู่เดิมและการเปิดโครงการใหม่ในอนาคต (2) อัตรากำไรขั้นต้นที่เพิ่มขึ้นจากการเปิดโครงการแนวราบใหม่ที่มีราคาสูงขึ้น โดยกำหนดเป้าหมาย PE ปี 23 ที่ระดับ 8.5 เท่า ซึ่งเทียบเคียงค่าเฉลี่ยการซื้อขายของกลุ่มอสังหาริมทรัพย์

พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภทแนวราบในประเทศ

บริษัทมีการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบในจังหวัดสมุทรปราการ บริเวณพื้นที่บางปู และเทพารักษ์ ทำเลที่มีการขยายตัวของนิคมอุตสาหกรรม เช่น นิคมบางปู และนิคมพัฒนา จังหวัดระยอง และพื้นที่อื่นๆ ที่มีศักยภาพในการพัฒนาเพื่อกระจายความเสี่ยงในทำเลที่แตกต่างกัน ได้แก่ อำเภอศรีราชา จังหวัดชลบุรี และอำเภอไทรน้อย จังหวัดนนทบุรี ซึ่ง ณ ปัจจุบันบริษัทมีจำนวนโครงการทั้งหมด 9 โครงการ แบ่งเป็น 1) โครงการที่ปิดโครงการแล้วจำนวน 2 โครงการ มูลค่า 957 ลบ. 2) โครงการที่อยู่ระหว่างการขายและโอนกรรมสิทธิ์ จำนวน 6 โครงการ รวมมูลค่าทั้งสิ้น 2,996 ลบ. และ 3) โครงการที่อยู่ระหว่างการพัฒนา 1 โครงการ รวมมูลค่า ทั้งสิ้น 686 ลบ.

คาดการณ์กำไรสุทธิเติบโตเฉลี่ยปีละ 68% ในปี 22-24

คาดกำไรสุทธิในปี 22 เพิ่มขึ้น 34%YoY มาที่ 69 ลบ. เป็นผลจากรายได้ที่เติบโตเป็น 778 ลบ. (+39%YoY) และคาดว่าผลประกอบการจะเติบโต 167%YoY และ 31%YoY ในปี 23-24 เป็น 185 ลบ. และ 243 ลบ.ตามลำดับ จากสมมติฐานดังนี้ (1) รายได้เติบโตเฉลี่ยปีละ 39% ในปี 22-24 หนุนจาก Backlog ในมือช่วง 3022 ราว 472 ลบ. และการรับรู้รายได้จากการขาย อสังหาริมทรัพย์ที่เพิ่มขึ้น จากการโอนโครงการที่มีอยู่เดิม และโครงการที่จะเปิดใหม่ในอนาคต (2) อัตรากำไรขั้นต้นที่ 31.2%, 34.0% และ 34.5% ในปี 22-24 เพิ่มขึ้นจากปี 21 ที่ 30.4% จากอัตรากำไรขั้นต้นจากการโอนโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่สูงขึ้นตามการเปิดโครงการใหม่ที่มีราคาขายสูงขึ้น

เงิน IPO จะนําไปใช้เป็นเงินทุนสําหรับการพัฒนาโครงการ

เงินที่ได้จาก IPO ครั้งนี้ บริษัทมีแผนใช้เงินเพิ่มทุนเพื่อเป็นเงินทุนสำหรับการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ตามแผนธุรกิจและแผนการตลาด, ชำระคืนเงินกู้ยืมระยะสั้นจากบุคคลอื่นและบริษัทย่อย SVC และใช้เป็นเงินทุน หมุนเวียนในกิจการ

***บล. พาย จำกัด (มหาชน) มีโอกาสเข้าร่วมเป็นผู้รับจัดจำหน่าย และรับประกันการจัดจำหน่ายหุ้น IPO ของ บมจ.สิวารมณ์ เรียลเอสเตท (SVR)***

ความเป็นมาและลักษณะการประกอบธุรกิจ

(หมายเหตุ : ข้อมูลอ้างอิงที่ปรากฏในรายงานฉบับนี้ทั้งตารางและรูปภาพ นำมาจากข้อมูลการนำเสนอของบริษัท)

บมจ.สิวารมณ์ เรียลเอสเตท หรือ SVR ก่อตั้งเมื่อปี 2017 เพื่อประกอบธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัยแนวราบในประเทศไทย โดยปัจจุบันมีการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยบ้านแนวราบในจังหวัดสมุทรปราการ บริเวณพื้นที่บางปู และเทพารักษ์ และทำเลที่มีการขยายตัวของนิคมอุตสาหกรรม เช่น นิคมบางปู และนิคมพัฒนา จังหวัดระยอง และพื้นที่อื่นๆ ที่มีศักยภาพในการพัฒนาเพื่อกระจายความเสี่ยงในทำเลที่แตกต่างกัน ได้แก่ อำเภอศรีราชา จังหวัดชลบุรี และ อำเภอไทรน้อย จังหวัดนนทบุรี

ลักษณะผลิตภัณฑ์ของบริษัท

กลุ่มบริษัทมีจำนวนโครงการทั้งหมด 9 โครงการ โดยแบ่งเป็น 1) โครงการที่ปิดโครงการแล้ว จำนวน 2 โครงการ มูลค่า 957 ล้านบาท 2) โครงการที่อยู่ระหว่างการขายและโอนกรรมสิทธิ์ จำนวน 6 โครงการ รวมมูลค่าทั้งสิ้น 2,996 ล้านบาท และ 3) โครงการที่อยู่ระหว่างการพัฒนา 1 โครงการ รวมมูลค่าทั้งสิ้น 686 ล้านบาท โดยมีรายละเอียด ณ วันที่ 30 ก.ย. 22 ดังนี้

กลุ่มลูกค้าเป้าหมาย

  • บริษัทฯ จะศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการในเบื้องต้นก่อนการพัฒนาโครงการต่างๆ โดยมุ่งเน้นการจำหน่ายและตั้งราคาเพื่อตอบสนองกลุ่มลูกค้าที่มีรายได้ตั้งแต่ระดับกลางขึ้นไปเป็นหลัก ต่อมาจึงกำหนดลักษณะรูปแบบของโครงการ และกำหนดราคาขายให้สอดคล้องกับกลุ่มลูกค้าเป้าหมายดังกล่าว
  • กลุ่มลูกค้าหลักของบริษัทฯ ในปัจจุบันมีทั้งกลุ่มผู้พักอาศัยบริเวณจังหวัดสมุทรปราการ จังหวัดระยอง และพื้นที่บริเวณใกล้เคียงที่ทำงานภายในนิคมอุตสาหกรรม ที่ต้องการหาบ้านเพื่ออยู่อาศัยหลังแรก รวมทั้งกลุ่มลูกค้าที่ต้องการบ้านหลังที่สอง ลูกค้าที่แยกมาจากครอบครัวขยาย หรือซื้อเพื่อการลงทุน โดยสามารถแบ่งกลุ่มลูกค้าเป้าหมายได้

ภาพรวมอุตสาหกรรมและภาวะการแข่งขัน

ภาพรวมที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑลในปี 22-24

  • ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑลช่วง 3 ปีข้างหน้า มีแนวโน้มฟื้นตัวขึ้นจากเศรษฐกิจที่คาดว่าจะมีแนวโน้มปรับตัวดีขึ้น การลงทุนโครงการเมกะโปรเจ็กต์ของภาครัฐ และมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ เช่น การผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ในปี 22 การมีมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนร้อยละ 2 และค่าจดจำนองร้อยละ 1 เหลือร้อยละ 0.01 ของราคาประเมินทุนทรัพย์ ทั้งนี้ มีการคาดการณ์ว่ายอดขายจะปรับตัวเพิ่มขึ้น โดยอยู่ที่ 74,000 ยูนิตในปี 24 การเปิดตัวโครงการใหม่มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นเฉลี่ยร้อยละ 14 ถึง 15 ต่อปี โดยสัดส่วนการเปิดขายโครงการใหม่ของที่อยู่อาศัยแนวราบจะใกล้เคียงกับที่อยู่อาศัยสูง เพื่อรองรับความต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง และคาดว่าในปี 24 จะมีที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่จำนวน 8 หมื่นยูนิต ซึ่งยังคงมีจำนวนยูนิตน้อยกว่าค่าเฉลี่ยช่วงปี 14 ถึง 19 อยู่จำนวน 100,000 ยูนิต ทั้งนี้ ผู้พัฒนาที่อยู่อาศัยรายใหญ่ยังคงสามารถดำเนินธุรกิจให้เติบโตได้ ในขณะที่ผู้ประกอบการขนาดกลางและเล็กอาจจะประสบปัญหากับการแข่งขันที่รุนแรงมากยิ่งขึ้นทั้งด้านยอดขายและราคาที่ดินที่ปรับตัวสูงขึ้น
  • แนวโน้มที่อยู่อาศัยแนวราบ (บ้านเดี่ยวและทาวน์โฮม) ผู้บริโภคจะพิจารณาโครงการจากพื้นที่ใช้สอยและฟังก์ชั่นที่เอื้อต่อการทำงานที่บ้านมากขึ้น ทำให้บ้านแนวราบย่านชานเมืองมีแนวโน้มที่จะได้รับความนิยมสูงขึ้น เนื่องจาก (1) ราคาที่ดินหรือราคาที่อยู่อาศัยต่ำกว่าในทำเลใจกลางเมือง (ด้านผู้ประกอบการสามารถแบ่งเฟสในการพัฒนาโครงการได้ ซึ่งต่างจากคอนโดมิเนียมที่ต้องสร้างให้แล้วเสร็จทั้งหมดก่อนจึงจะโอนกรรมสิทธ์ได้) และ (2) การขยายเส้นทางของรถไฟฟ้าที่ครอบคลุมพื้นที่รอบนอกมากขึ้นทำให้สะดวกในการเดินทาง

ผลการดำเนินงานปี 2019-2021

ภาพรวมผลประกอบการของบริษัท ในช่วง 3 ปีที่ผ่านมามีแนวโน้มที่ดีขึ้น โดยในปี 19-21 มีกำไรสุทธิที่ 5.2, 42.5 และ 63.5 ล้านบาท ตามลำดับ จากรายได้จากการดำเนินงานที่ 238, 549 และ 559 ล้านบาท ตามลำดับ รายละเอียดดังนี้

  • ปี 20 บริษัท มีกำไรสุทธิเพิ่มขึ้นจากปีก่อนเป็น 42.5 ล้านบาท (ปี 19 ขาดทุน 5.2 ล้านบาท) เป็นผลมาจากการรับรู้เป็นรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ที่เพิ่มขึ้น 150%YoY จากการเปิดตัวโครงการสิวารมณ์ เนเจอร์พลัส (บางปู 83) เมื่อเดือนกุมภาพันธ์ 20
  • ปี 21 บริษัท มีกำไรสุทธิเพิ่มขึ้น 50%YoY มาที่ 63.5 ล้านบาท เป็นผลจากอัตรากำไรขั้นต้นของการขายอสังหาริมทรัพย์ที่เพิ่มขึ้นเป็น 30.8% (+4.6 ppts YoY) จากการโอนโครงการสิวารมณ์ แกรนด์ (สุขุมวิท – บางปู) ในช่วงเดือนกรกฎาคม 21 และโครงการสิวารมณ์ วิลเลจ (สุขุมวิท – เทพารักษ์) ที่ได้เริ่มโอนกรรมสิทธิ์ในเดือนกันยายน 21 ซึ่งเป็นโครงการที่อยู่ในทำเลที่มีศักยภาพมีที่ตั้งใกล้สถานีรถไฟฟ้าติดถนนใหญ่ ทำให้ สามารถกำหนดราคาที่สามารถแข่งขันกับราคาตลาด

สรุปอัตราส่วนจากการประเมินผลการดำเนินงาน

  • อัตราส่วนหนี้สินต่อทุน (D/E) ในช่วงปี 19-21 มีอัตราส่วนหนี้สินต่อทุนเท่ากับ 0.71, 1.09 และ 0.87 เท่า ตามลำดับ การเพิ่มขึ้นของอัตราส่วนหนี้สินต่อทุนในปี 20 เกิดจากการเพิ่มขึ้นของหนี้สินจากเงินกู้ยืมจากบริษัทอื่นเพื่อนำมาใช้ในการซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการที่จะเปิดตัวในช่วงเดือนมิถุนายนปี 21 และเงินกู้ยืมระยะยาวที่เพิ่มขึ้นตามสถานะโครงการที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง โดยใช้เป็นเงินทุนหมุนเวียนเพื่อรองรับการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ของบริษัท
  • อัตราส่วนสภาพคล่อง (Current ratio) โดยในช่วงปี 19-21 มีอัตราส่วนสภาพคล่องเท่ากับ 3.41, 1.89 และ 2.48 เท่า ตามลำดับ โดยการลดลงของอัตราส่วนสภาพคล่องในปี 20 เป็นผลมาจากบริษัทมีหนี้สินหมุนเวียนที่เพิ่มขึ้นจากส่วนของหนี้สินระยะยาวจากสถาบันการเงินหลายแห่งที่ถึงกำหนดชำระภายในหนึ่งปี การเพิ่มขึ้นของอัตราส่วนสภาพคล่องในปี 21 เป็นผลจากบริษัทมีสินทรัพย์หมุนเวียนจากสินค้าคงเหลือตามโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่เพิ่มขึ้นคือโครงการสิวารมณ์ แกรนด์ (สุขุมวิท – บางปู) และโครงการสิวารมณ์ วิลเลจ (สุขุมวิท – เทพารักษ์) และบริษัทมีรายการหนี้สินหมุนเวียนลดลงจากการจ่ายชำระคืนเงินกู้ยืมระยะสั้น และดอกเบี้ยจ่ายที่กู้ยืมเพื่อนำมาใช้เป็นเงินทุนหมุนเวียนและใช้ในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์
  • อัตราผลตอบแทนจากสินทรัพย์รวม (ROA) ในช่วงปี 19 ผลการดำเนินงานของบริษัทมีขาดทุนสุทธิ และสามารถฟื้นตัวกลับมามีกำไรในปี 20-21 ส่งผลให้มีอัตราผลตอบแทนจากสินทรัพย์รวมในปี 20-21 เท่ากับ 6.09% และ 7.57% ตามลำดับ โดยปรับตัวเพิ่มขึ้นตามผลประกอบการที่มีกำไรสุทธิเพิ่มขึ้น
  • อัตราผลตอบแทนจากส่วนของผู้ถือหุ้น (ROE) ในช่วงปี 19 ผลการดำเนินงานของบริษัทมีขาดทุนสุทธิ และสามารถฟื้นตัวกลับมามีกำไรในปี 20-21 ส่งผลให้มีอัตราผลตอบแทนจากส่วนของผู้ถือหุ้นในปี 20-21 เท่ากับ 12.11% และ 15.88% ตามลำดับ โดยปรับตัวเพิ่มขึ้นตามผลประกอบการที่มีกำไรสุทธิเพิ่มขึ้น

คาดการณ์กำไรสุทธิเติบโตเฉลี่ยปีละ 68% ในปี 22-24

เราประมาณการกำไรสุทธิในปี 22 เพิ่มขึ้น 34%YoY มาอยู่ที่ระดับ 69 ล้านบาท โดยได้ปัจจัยหนุนจากรายได้รวมที่เติบโตเป็น 778 ลบ. (+39%YoY) หนุนจาก Backlog ในมือช่วง 3Q22 ที่รอโอนในปีนี้ราว 200 ลบ. และการเริ่มโอนโครงการสิวารมณ์ เนเจอร์พลัส (สุขุมวิท บางปู 83) และโครงการสิวารมณ์ วิลเลจ (สุขุมวิท-บางปู 58) ในช่วง 4Q22 และคาดว่าผลประกอบการจะเติบโตเป็น 185 ล้านบาท (+167%YoY) ในปี 23 และ 243 ล้านบาท (+31%YoY) ในปี 24 ซึ่งเป็นผลจาก 1. การเริ่มโอนโครงการสิวารมณ์ วิลเลจ (สุขุมวิท-บางปู 58) และการโอนโครงการที่คาดว่าจะเปิดใหม่ในอนาคต 2 อัตรากำไรขั้นต้นที่เพิ่มขึ้น จากการเปิดโครงการใหม่ที่มีราคาขายต่อยูนิตสูงขึ้น โดยคิดเป็นกำไรต่อหุ้นที่ 0.14, 0.36 และ 0.48 บาทในปี 22-24 ตามลำดับ จากสมมติฐานสำคัญดังต่อไปนี้

1. รายได้จากการดำเนินงานปี 22-24 เราตั้งสมมติฐานว่ารายได้จากการดำเนินงานจะเติบโตเฉลี่ยปีละ 39% ในปี 22-24 สนับสนุนจาก (1) Backlog ในมือช่วง 3Q22 ที่รอโอนในปีนี้ ราว 200 ลบ. และ ปี 23 อีกราว 270 ล้านบาท กอปรกับการรับรู้รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ที่เพิ่มขึ้น จากโครงการเปิดใหม่ที่คาดว่าจะเริ่มโอนกรรมสิทธิ์ในปี 23 จำนวน 3 โครงการ มูลค่าโครงการรวม 1.66 พันล้านบาท และโครงการที่คาดว่าจะเปิดใหม่อีกราว 4 โครงการในปี 24 (2) อัตรากำไรขั้นต้นที่คาดว่าจะเพิ่มขึ้นในปี 22-24 ตามการโอนโครงการที่มีอัตรากำไรขั้นต้นสูงขึ้น และการเปิดโครงการใหม่ที่มีราคาขายต่อยูนิตสูงขึ้น

2. อัตรากำไรขั้นต้นปี 2022-24 เราตั้งสมมติฐานให้อยู่ที่ 31.2%,34.0% และ 34.5% ในปี 22-24 ตามลำดับ เมื่อเทียบกับ 30.4% ในปี 21 อัตรากำไรขั้นต้นที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง เป็นผลจากการโอนโครงการแนวราบใหม่ที่มีอัตรากำไรขั้นต้นสูงขึ้น และกลยุทธ์ของบริษัทในการเปิดโครงการบ้านใน segment ที่สูงขึ้น โดยจะเน้นไปที่ระดับกลางถึงกลางบนมากขึ้น 3. อัตราค่าใช้จ่ายในการขายและบริหารต่อยอดขายปี 2022-24 เราตั้งสมมติฐานให้อยู่ที่ 18.6%, 14.6% และ 13.7% ในปี 22-24 ตามลำดับ เมื่อเทียบกับ 19.1% ในปี 21 โดยอัตราค่าใช้จ่ายในการขายและบริหารที่ลดลงเป็นผลจากรายได้จากการโอนโครงการ อสังหาริมทรัพย์ที่เพิ่มขึ้น ตามโครงการที่มีอยู่เดิมและโครงการใหม่ที่จะเปิดในอนาคต กอปรกับประสิทธิภาพในการจัดการค่าใช้จ่ายในการขายและบริหารที่เพิ่มขึ้น ส่งผลให้อัตราส่วนดังกล่าวมีแนวโน้มที่ปรับตัวลดลง

ประเมินมูลค่าเหมาะสมที่ 3.1 บาทต่อหุ้นด้วยวิธี P/E Multiple โดยอิงกับค่าเฉลี่ยการซื้อขายของกลุ่ม อสังหาริมทรัพย์

เราประเมินมูลค่าหุ้น SVR ด้วยวิธี PE multiple โดยใช้กำไรต่อหุ้นปี 23 ที่ 0.36 บาท เพื่อสะท้อน (1) รายได้จากการขายโครงการแนวราบที่เพิ่มขึ้น ตามการโอนโครงการที่มีอยู่เดิมและโครงการใหม่ที่ในปี 23 จำนวน 3 โครงการ มูลค่าโครงการรวม 1.66 พันล้านบาท และ (2) อัตรากำไรขั้นต้นที่เพิ่มขึ้นจากการโอนโครงการแนวราบที่มีอัตรากำไรขั้นต้นสูงขึ้น และการเปิดโครงการใหม่ที่มีระดับราคาสูงขึ้น โดยกำหนดเป้าหมาย PE ปี 23 ที่ระดับ 8.5 เท่า ซึ่งเทียบเคียงค่าเฉลี่ยการซื้อขายของกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ซึ่งได้มูลค่าเหมาะสมที่ 3.1 บาท

โดยมีสมมุติฐานและเหตุผลสนับสนุนการประเมินมูลค่าดังต่อไปนี้

  1. เราเลือกใช้วิธี PEMultiple เนื่องจากเป็นวิธีที่สามารถสะท้อนการเติบโตของบริษัท และเปรียบเทียบกับกลุ่มได้
  2. หลังการระดมทุน IPO ครั้งนี้ จำนวนหุ้นเรียกชำระจะเพิ่มจาก 380 ล้านหุ้น เป็น 510 ล้านหุ้น (+34%) เราประมาณการกำไรสุทธิต่อหุ้นแบบ Fully Diluted เพื่อสะท้อนผลกระทบจากการระดมทุน ได้ประมาณการกำไรสุทธิจากการดำเนินงานปี 22 และ 23 ที่ 69 ลบ. และ 185 ลบ. คิดเป็นอัตราการเติบโต 34% และ 167% ตามลำดับ
  3. เพื่อสะท้อนรายได้จากการโอนโครงการที่มีอยู่เดิม และโครงการที่เกิดใหม่ในปีหน้ามูลค่ารวม 1.66 พันลบ. อัตรากำไรขั้นต้นจากการโอนโครงการแนวราบที่สูงขึ้นหลังเปิดโครงการใหม่ที่มีอัตรากำไรขั้นต้นสูงขึ้นในปีหน้า เราจึงใช้กำไรสุทธิต่อหุ้นในปี 23 ที่ระดับ 0.36 บาท ในการกำหนดมูลค่าที่เหมาะสม
  4. เราใช้ PE เป้าหมายที่ระดับ 8.5 เท่า ซึ่งเท่ากับค่าเฉลี่ยการซื้อขายของกลุ่มอสังหาริมทรัพย์เพื่อสะท้อนการรับรู้รายได้จาก Backlog ในมือราวช่วง 3Q22 ราว 472 ลบ. และโครงการใหม่ที่จะเริ่มโอนในปีหน้าจำนวน 3 โครงการ

ปัจจัยเสี่ยงที่สำคัญ

  • ความเสี่ยงจากการประกอบธุรกิจในอุตสาหกรรมที่มีการแข่งขันสูง ปัจจุบันที่อยู่อาศัยใหม่ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลมากกว่าร้อยละ 80 เป็นโครงการที่พัฒนาโดยผู้ประกอบการรายใหญ่ (ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ) และบริษัทในเครือ โดยครองส่วนแบ่งตลาดร้อยละ 60-70 ทั้งด้านจำนวนยูนิตและมูลค่าตลาด เนื่องจากมีความสามารถในการบริหารต้นทุนได้ดีกว่าผู้ประกอบการรายกลาง-เล็ก และมีความได้เปรียบด้านการตลาดมากกว่า เนื่องจากผู้บริโภคส่วนใหญ่ให้ความสำคัญกับปัจจัยด้านความน่าเชื่อถือของเจ้าของโครงการ ส่งผลให้เกิดการกดดันผู้ประกอบการวิสาหกิจขนาดกลางและขนาดย่อม (SME) ทั้งด้านการทำการตลาด เงินทุน และต้นทุนดำเนินงาน
  • ความเสี่ยงจากการจัดหาที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ในอนาคต ในปัจจุบันที่ดินที่เหมาะสมที่จะพัฒนาโครงการมีอยู่อย่างจำกัด ทำให้การซื้อที่ดินในเขตพื้นที่กรุงเทพมหานครและปริมณฑล รวมถึงที่ดินในพื้นที่ต่างจังหวัดที่มีทำเลที่เหมาะสมในการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยประเภทบ้านแนวราบมีการแข่งขันสูงขึ้น ส่งผลให้ราคาที่ดินปรับเพิ่มขึ้น จึงอาจจะส่งผลกระทบในทางลบต่อผลการดำเนินของบริษัท
  • ความเสี่ยงจากผลประกอบการในอนาคตไม่ตรงตามเป้าหมาย ณ ปัจจุบันที่ดินที่เหมาะสมในการพัฒนาโครงการมีอยู่อย่างจำกัด ทำให้ที่ดินในเขตพื้นที่กรุงเทพมหานครและปริมณฑล รวมถึงที่ดินในพื้นที่ต่างจังหวัดที่มีศักยภาพในการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยประเภทบ้านแนวราบมีการแข่งขันที่สูงขึ้น ส่งผลให้ราคาที่ดินปรับเพิ่มขึ้นด้วย จึงอาจจะส่งผลกระทบในทางลบต่ออัตราการทำกำไรของโครงการและผลการดำเนินของบริษัท
  • ความเสี่ยงจากการว่าจ้างผู้รับเหมาก่อสร้าง บริษัทว่าจ้างผู้รับเหมาก่อสร้างจากภายนอกจำนวนหลายรายในการดำเนินงานก่อสร้าง โครงการอสังหาริมทรัพย์ต่างๆ โดยบริษัทไม่มีแรงงานก่อสร้างของบริษัทโดยตรง จึงอาจทำให้เกิดความเสี่ยงจากการส่งมอบงานล่าช้า อันเนื่องมาจากผู้รับเหมาอาจไม่มีความชำนาญหรือมีปัญหาขาดแคลนแรงงาน หรือส่งมอบงานที่คุณภาพไม่เป็นไปตามมาตรฐานที่กำหนด
  • โครงการกระจุกตัวในพื้นที่จังหวัดสมุทรปราการ บริษัทมีโครงการที่อยู่ระหว่างดำเนินการขายและพัฒนาทั้งหมด 4 โครงการ และมีแผนพัฒนาโครงการในอนาคตช่วงระยะเวลา 1 ถึง 2 ปีข้างหน้า จำนวน 2 โครงการ โดยที่ตั้งของโครงการในปัจจุบันและอนาคตอยู่ในจังหวัดสมุทรปราการจำนวน 5 โครงการ จากทั้งหมด 6 โครงการ ซึ่งหากจังหวัดสมุทรปราการมีปัจจัยที่มากระทบต่อความต้องการซื้อหรือมีภัยพิบัติทางธรรมชาติ อาจส่งผลกระทบให้บริษัทไม่สามารถขายหรือโอนกรรมสิทธิ์บ้านและส่งผลต่อรายได้ของบริษัท
  • ความเสี่ยงจากการเปลี่ยนแปลงทางกฎหมาย ประเทศไทยมีการเปลี่ยนแปลงกฎหมาย และกฎระเบียบเกี่ยวกับธุรกิจอสังหาทรัพย์ เช่น ข้อกำหนดการจัดสรรที่ดินตาม พ.ร.บ. จัดสรรที่ดิน กฎระเบียบเกี่ยวกับการกำหนดเขตการใช้ประโยชน์ที่ดิน (Zoning) กฎหมายผังเมือง โดยการเปลี่ยนแปลงของผังเมืองจะส่งผลกระทบต่อโครงการของบริษัท ในกรณีที่รัฐประกาศบังคับใช้กฎหมายภายหลังจากที่บริษัทได้ทำการซื้อที่ดินแล้ว และอยู่ระหว่างการดำเนินการก่อสร้างโครงการ โดยจะส่งผลกระทบต่อแผนการดำเนินงานต้องทำการขายที่ดินแทนการพัฒนาโครงการ
  • บริษัทมีรายได้หลักจากโครงการที่อยู่อาศัยประเภทบ้านแนวราบชนิดเดียว บริษัทมีความเสี่ยงหากตลาดอสังหาริมทรัพย์ประเภทบ้านแนวราบเกิดภาวะอุปทานล้นตลาด และมีผู้ประกอบการหลายรายแข่งขันในพื้นที่โครงการอสังหาริมทรัพย์ของบริษัท รวมถึงหากพฤติกรรมผู้บริโภคมีการเปลี่ยนแปลงความต้องการที่อยู่อาศัยประเภทบ้านแนวราบ ไปยังโครงการที่อยู่อาศัยประเภทอื่น เช่น คอนโดมิเนียม ซึ่งเป็นโครงการที่บริษัทไม่ได้พัฒนา อาจส่งผลกระทบต่อรายได้และผลประกอบการของบริษัทอย่างมีนัยสำคัญ
  • ความเสี่ยงจากความผันผวนของราคาวัสดุ วัสดุที่บริษัทใช้ในการก่อสร้างที่สำคัญมีราคาขึ้นอยู่กับภาวะตลาด หากราคาวัสดุก่อสร้างพื้นฐาน เช่น เหล็กก่อสร้าง ปูนซีเมนต์ ซึ่งเป็นผลิตภัณฑ์หลักที่มีปริมาณการใช้มากในตลาดวัสดุก่อสร้างเปลี่ยนแปลง เช่น ราคาเหล็กในตลาดโลกเริ่มปรับขึ้นจากการฟื้นตัวของอุปสงค์ในภาคการก่อสร้างและการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานจะเป็นความเสี่ยงต่อต้นทุนของบริษัท
  • ความเสี่ยงจากการเปลี่ยนแปลงของอัตราดอกเบี้ยนโยบาย อัตราดอกเบี้ยนโยบายของธนาคารแห่งประเทศไทยมีการเปลี่ยนแปลงไปในแต่ละช่วงเวลาตามความเหมาะสม ซึ่งผลกระทบต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ โดยจะส่งผลในด้านลบหากมีการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ย ซึ่งจะทำให้ลูกค้าอาจพิจารณาชะลอการขอสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยเนื่องจากต้องรับภาระการผ่อนชำระที่มากขึ้น
  • ความเสี่ยงจากการจัดหาเงินทุนและสภาพคล่อง ณ วันที่ 30 กันยายน 22 บริษัทมีหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ย (Interest Bearing Debt) จำนวน 461.83 ล้านบาท หรือคิดเป็นร้อยละ 72.10 ของหนี้สินรวม มีอัตราส่วนสภาพคล่องอยู่ที่ 1.63 เท่า และมีอัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยต่อส่วนของผู้ถือหุ้นเท่ากับ 1.00 เท่า โดยส่วนใหญ่เป็นภาระหนี้จากเงินกู้ยืมระยะยาวจากสถาบันการเงินเพื่อนำมาใช้ในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ ทั้งนี้ สัญญาให้กู้ยืมเงินจากสถาบันการเงินแห่งหนึ่งของบริษัทมีการกำหนดว่าในช่วงระยะเวลาการเบิกเงินกู้จากวงเงินกู้ บริษัทต้องดำรงสัดส่วนสินเชื่อต่อหลักประกัน (LTV) หรือภาระหนี้เงินกู้และภาระการค้ำประกันต่อหลักประกัน ต้องไม่เกินร้อยละ 65 ของราคาประเมิน ทำให้มีข้อจำกัดในการกู้ยืมเงิน
  • การถูกเรียกชำระหนี้และยกเลิกสัญญาสนับสนุนสินเชื่อจากสถาบันการเงิน ปัจจุบันบริษัทมีวงเงินสินเชื่อจากสถาบันการเงินทั้งหมด 4 แห่ง ยอดคงค้างรวม 329.73 ล้านบาท โดยมีวงเงินสินเชื่อจาก 3 สถาบันการเงิน ยอดคงค้างรวม 98.43 ล้านบาทที่มีการกำหนดเงื่อนไขที่สำคัญ เช่น การไม่จ่ายเงินปันผลแก่ผู้ถือหุ้นและการคงไว้ซึ่งสัดส่วนการถือหุ้น ซึ่งอาจส่งผลกระทบต่อการใช้วงเงินจากการนำบริษัทเข้าจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ บริษัทจึงได้เจราจาเพื่อขอปลดเงื่อนไขของวงเงินสินเชื่อทั้ง 3 สถาบันการเงินข้างต้น เพื่อไม่ให้กระทบต่อการใช้วงเงินจากการ (IPO) โดยบริษัทได้รับแจ้งจากทั้ง 3 สถาบันการเงินว่าจะดำเนินการปลดและเปลี่ยนแปลงเงื่อนไขต่างๆ โดยยินยอมให้ยกเลิกเงื่อนไขไม่ให้บริษัทจ่ายเงินปันผลให้แก่ผู้ถือหุ้น และยินยอมให้เปลี่ยนแปลงสัดส่วนการถือหุ้นของผู้ถือหุ้นรายใหญ่ของบริษัท
  • บริษัทอยู่ระหว่างการยื่นคำขออนุญาตจากตลาดหลักทรัพย์ บริษัทมีความประสงค์ที่จะเสนอขายหุ้นสามัญเพิ่มทุนต่อประชาชนในครั้งนี้ ก่อนที่จะได้รับทราบผลการพิจารณาของตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย เกี่ยวกับการนำหุ้นสามัญของบริษัทเข้าเป็นหลักทรัพย์จดทะเบียนใน ตลาดหลักทรัพย์เอ็ม เอ ไอ ดังนั้นบริษัทจึงยังมีความไม่แน่นอนในการที่จะได้รับอนุญาตจากตลาดหลักทรัพย์ฯ ให้หุ้นสามัญของบริษัทได้จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ ผู้ลงทุนจึงอาจมีความเสี่ยงเกี่ยวกับสภาพคล่องในการซื้อขายหลักทรัพย์ของบริษัทในตลาดรอง
  • ความเสี่ยงจากการที่ผู้ถือหุ้นเดิมของบริษัทสามารถขายหุ้นได้ในอนาคต โครงสร้างการถือหุ้นใหญ่ของบริษัทภายหลังการเสนอขายต่อประชาชนทั่วไปแล้วเสร็จในครั้งนี้ ประกอบด้วยกลุ่มครอบครัวมโนธรรมรักษา และครอบครัวฐิติสุริยารักษ์ โดยถือหุ้นรวมกันคิดเป็นสัดส่วนประมาณร้อยละ 23.17 และ 26.08 ของทุนจดทะเบียนชำระแล้วของบริษัทภายหลังเสนอขายหุ้นต่อประชาชนแล้ว ตามลำดับ ดังนั้นหากผู้ถือหุ้นใหญ่ดังกล่าวขายหุ้นของบริษัทในส่วนที่ไม่ติด Silent Period ตามข้อกำหนดของตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยในวันแรกที่หุ้นของบริษัทเริ่มทำการซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์หรือในอนาคต อาจมีผลกระทบต่อราคาซื้อขายหลักทรัพย์ของบริษัท

โครงสร้างการถือหุ้น และการออกหุ้นเพิ่มทุน IPO

ก่อนการขายหุ้นเพิ่มทุน IPO ครั้งนี้ บมจ.สิวารมณ์ เรียลเอสเตท หรือ SVR มีทุนเรียกชำระแล้วจำนวน 380 ล้านบาท หรือจำนวนหุ้นเรียกชำระ 380 ล้านหุ้น ราคาพาร์ 1.0 บาท หลังการออกและเสนอขายหุ้นสามัญเพิ่มทุน (Initial Public Offering) ครั้งนี้จำนวน 130 ล้านหุ้น จะมีทุนเรียกชำระแล้วเพิ่มเป็น 510 ล้านบาท หรือจำนวนหุ้นเรียกชำระ 510 ล้านหุ้น จำนวนหุ้นที่เพิ่มขึ้นมาคิดเป็นสัดส่วน 26% ของจำนวนหุ้นสามัญที่ออกและชำระแล้วทั้งหมดของบริษัท ภายหลังการเสนอขายหุ้นสามัญเพิ่มทุนต่อประชาชนในครั้งนี้

โครงสร้างการถือหุ้นก่อนและหลังเสนอขายหุ้นต่อประชาชนเป็นการท่ัวไปคร้ังแรก

นโยบายการจ่ายเงินปันผลของบริษัท

บริษัทมีนโยบายในการจ่ายเงินปันผลให้แก่ผู้ถือหุ้นในอัตราไม่ต่ำกว่าร้อยละ 40 ของกำไรสุทธิหลังหักทุนสำรองตามกฎหมายในแต่ละปี โดยบริษัทจะพิจารณาการจ่ายเงินปันผลโดยคำนึงถึงปัจจัยต่างๆ เพื่อก่อให้เกิดประโยชน์สูงสุดแก่ผู้ถือหุ้นเป็นหลัก และการจ่ายปันผลนั้นจะต้องไม่มีผลกระทบต่อการดำเนินงานตามปกติของบริษัทอย่างมีนัยสำคัญ ทั้งนี้ การจ่ายเงินปันผลดังกล่าวอาจมีการเปลี่ยนแปลงได้ ขึ้นอยู่กับผลการดำเนินงานและฐานะทางการเงิน สภาพคล่อง แผนการขยายธุรกิจ ความจำเป็นและความเหมาะสมอื่นใดในอนาคตและปัจจัยอื่นๆ ที่เกี่ยวข้องใน การบริหารงานของบริษัทตามความเห็นสมควรหรือเหมาะสมของคณะกรรมการบริษัท

- Advertisement -

บทความที่เกี่ยวข้องเพิ่มเติมจากผู้เขียน