บล.กรุงศรีฯ:
AP (THAILAND) (AP TB/ AP.BK)
| กลุ่มอุตสาหกรรม | พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ |
| หุ้น | AP |
| มูลค่าพื้นฐาน | 14.30 |
| คำแนะนำ | BUY |
ยอดเปิดโครงการใหม่ของ AP ทําสถิติสูงสุดใหม่ต่อไตรมาส ในขณะที่ยอด presales ก็แข็งแกร่งใน 4Q22 ดังนั้น เราประเมินผลประกอบการจะอยู่ที่ราว 1.2 พันล้านบาท เพิ่มขึ้น yoy แต่อาจชะลอลง qoq เนื่องจาก OPEX เพิ่มขึ้น และไม่มีคอนโดใหม่เริ่มโอน เรามองแนวโน้มการเติบโตของ AP แข็งแกร่ง และมี upside เรายังคงคําแนะนําซื้อ AP ประเมินราคาเป้าหมายที่ 14.30 บาท
ยอดเปิดโครงการใหม่ทําสถิติสูงสุดรายไตรมาส
AP เปิดโครงการใหม่ 13 โครงการใน 4Q22 เพิ่มขึ้น 66% qoq และ 130% yoy ทําสถิติสูงสุดรายไตรมาสที่ 2.64 หมื่นล.บ. แบ่งเป็นโครงการแนวราบ 12 โครงการ มูลค่ารวม 2.37 หมื่นล.บ. (+102% qoq / +565% yoy) และโครงการคอนโดมิเนียม 1 โครงการ “Aspire Onnut station” มูลค่า 2.7 พันล.บ. (-36% qoq / -66% yoy) ทั้งนี้ เนื่องจากมีการเปิดโครงการใหม่เป็นจํานวนมาก ส่งผลให้ยอด presales ของ AP ใน 4Q22 จึงเข้ามาแข็งแกร่งที่ 1.3 หมื่นล.บ. เพิ่มขึ้น 9% qoq และ 66% yoy โดยยอด Presales ของโครงการแนวราบอยู่ที่ 1 หมื่นล.บ. เพิ่มขึ้น 20% qoq และ 32% yoy ในขณะที่ยอด presales ของโครงการคอนโดมิเนียมเติบโต อย่างโดดเด่นถึง 1248% yoy จากผลของฐานที่ต่ำ แต่เมื่อเทียบ qoq แล้วชะลอตัว 19% เพราะโครงการคอนโดมิเนียมใหม่มูลค่าน้อยกว่าใน 4Q22
ยอด presales คอนโดฟื้นตัวขึ้น หลังสถานการณ์โรคระบาดคลี่คลาย
ภาพรวมสรุปในปี 2022 บริษัทเปิดโครงการใหม่รวม 51 โครงการ มูลค่ารวม 6.36 หมื่นล.บ. เพิ่มขึ้นจากที่เปิดใหม่เพียง 19 โครงการในปี 2021 มูลค่ารวม 2.25 หมื่นล.บ. (+182% yoy) เพราะในปี 2021 มีการปิดแคมป์คนงานก่อสร้าง และมีการใช้มาตรการ lockdown เมืองในช่วงที่ COVID-19 กลับมาระบาดหนัก ท้ังน้ี โครงการที่เปิดใหม่ในปี 2022 ประกอบด้วยโครงการ แนวราบ 5.4 หมื่นล.บ. (+ 270% yoy) และโครงการคอนโดมิเนียม 9.5 พันล.บ. (+20% yoy) โดยยอด presales ของ AP ในปี 2022 เพิ่มขึ้นอย่างแข็งแกร่งถึง 44% yoy แตะ 5 หมื่นล.บ. จากโครงการคอนโดที่กลับมาโตถึง 418% yoy เป็น 1.14 หมื่นล.บ. ในขณะที่ยอด presales โครงการแนวราบเพิ่มขึ้น 19% yoy เป็น 3.9 หมื่นล.บ. ถึงแม้ว่ายอดเปิดโครงการคอนโดใหม่จะยังต่ำกว่าระดับก่อนเกิดโรคระบาด แต่ยอด presales ฟื้นตัวได้อย่างแข็งแกร่ง จากอุปสงค์ pent- up demand และการระบายสต็อกเก่าออกไปได้มาก ทั้งนี้ อัตรา Take-up rate ของโครงการคอนโดใหม่ของ AP ในปีที่แล้วอยู่ในระดับค่อนข้างดีที่ 30-40% ซึ่งสูงกว่าอัตรา take-up rate เฉลี่ยของตลาด
ผลประกอบการจะเติบโตอย่างแข็งแกร่ง และมี upside อีก
เราคาดว่ากําไรสุทธิของ AP ใน 4Q22 จะอยู่ที่ราว 1.2 พันล.บ. เพิ่มขึ้น 22% yoy แต่ลดลง 14% qoq เนื่องจาก OPEX เพิ่มขึ้นในช่วงปลายปี และไม่มีการโอนโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ในไตรมาส ส่งผลให้ภาพรวมกําไรในปี FY22 จะเพิ่มขึ้นประมาณ 30% จากอุปสงค์ของโครงการแนวราบที่แข็งแกร่ง และการฟื้นตัวของตลาดคอนโดมิเนียม ถึงแม้เราจะคาดว่าผลประกอบการในปี FY23 จะขยายตัวในอัตราที่เป็นปกติมากขึ้น แต่เรามองว่าประมาณการของเรายังมี upside อีก เนื่องจากแผนเปิดโครงการใหม่ของบริษัทมีแนวโน้มจะออกมาสูงกว่าที่เราคาดเอาไว้ก่อนหน้า เรายังคงคําแนะนํา “ซื้อ” สําหรับ AP โดยประเมินราคาเป้าหมายที่ 14.30 บาท อิงจาก PE ที่ 7x มองว่าราคาหุ้นยังมี upside และมีอัตราผลตอบแทนจากเงินปันผลสูง
