บล.กรุงศรีฯ:
PROPERTY SECTOR – แนวโน้มเติบโตไม่สูงและเหลือ upside จำกัด (NEUTRAL)
อุปทานของโครงการเปิดใหม่ฟื้นตัวขึ้นอย่างแข็งแกร่งในปี 2022 จนกลับไปอยู่ใกล้ระดับเฉลี่ยก่อน COVID ระบาดแล้ว ในขณะที่อุปสงค์ก็ฟื้นตัวแบบกระจายตัวมากขึ้น โดยเฉพาะในกลุ่มคอนโดมิเนียม และกลุ่มลูกค้าที่มีรายได้ต่ำ แต่เรามองว่าผลประกอบการในปี 2023 จะมีแนวโน้มการเติบโตได้ในระดับต่ำ อีกทั้งราคาหุ้นก็เหลือ upside ถึงราคาเป้าหมายอีกไม่มากแล้ว ดังนั้น เราจึงให้น้ำหนักหุ้นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ ที่ NEUTRAL โดยเลือก AP เป็นหุ้นเด่นในกลุ่ม
อุปทานของโครงการเปิดใหม่ฟื้นตัวกลับไปอยู่ระดับก่อน COVID ระบาดแล้ว
Agency for Real Estate (AREA) ออกรายงานสรุปข้อมูลในตลาดที่อยู่อาศัยปี 2022 โดยระบุว่าอุปทานของโครงการเปิดใหม่ฟื้นตัวขึ้นอย่างแข็งแกร่งจนกลับไปอยู่ใกล้ระดับเฉลี่ยก่อน COVID ระบาดที่ราวปีละ 100,000 ยูนิตแล้ว โดยยอดเปิดโครงการใหม่ในปี 2022 อยู่ที่ 107,106 ยูนิต เพิ่มขึ้นถึง 77% yoy หลักๆจากเพราะฐานที่ต่ำในปี 2021 ซึ่งมีการใช้มาตรการ lockdown แคมป์คนงานก่อสร้าง ส่งผลกระทบต่อการเปิดโครงการใหม่ และทำให้หลายโครงการต้องเลื่อนมาเปิดในปี 2022 ทั้งนี้ ยอดเปิดโครงการแนวราบมีการเปิดเพิ่มขึ้น 44% ในขณะที่ยอดเปิดโครงการคอนโดมิเนียมเพิ่มขึ้นถึง 129% อย่างไรก็ดี ราคาที่อยู่อาศัยเปิดใหม่เฉลี่ยต่อยูนิตในปี 2022 ลดลง 4% เหลือ 4.4 ล้านบาท จากก่อนหน้านี้ที่ 4.6 ล้านบาท เพราะโครงสร้างของตลาดขยับไปทางคอนโดมิเนียมมากขึ้นจาก 39% เป็น 50% ของตลาด
อุปสงค์ฟื้นตัวแบบกระจายตัวมากขึ้น
ด้านทางฝั่งอุปสงค์ อัตรา take-up rate ในปี FY22 มีการฟื้นตัวด้วยเช่นกันโดนเพิ่มขึ้นเป็น 32.8% จาก 26.5% ในปี 2021 สะท้อนถึงภาวะของตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ดีขึ้นตามเศรษฐกิจที่ฟื้นตัวอย่างชัดเจนมากขึ้น โดยอัตรา Take-up rate ของโครงการระดับ premium (ราคา 3-10 ล้านบาทต่อยูนิต) และระดับหรู (ราคา >10 ล้านบาทต่อยูนิต) ทรงตัวอยู่ที่ประมาณ 20% กลาง ๆ ในขณะที่อัตรา take-up ของตลาด mass (ราคา <3 ล้านบาทต่อยูนิต) เพิ่มขึ้นดีชัดจาก 28.5% ในปีก่อนหน้าเป็น 37.7% ซึ่งแสดงถึงการฟื้นตัวที่กระจายตัวมากขึ้น โดยเฉพาะในกลุ่มผู้มีรายได้น้อย ซึ่งได้รับผลกระทบอย่างหนักจากสถานการณ์โรคระบาด กอปรกับมีผู้ประกอบการหลายเจ้าลงมาเล่นเจาะตลาดในกลุ่มนี้ในช่วงที่เปิดโครงการหรูน้อย
มีแนวโน้มเติบโตเพียงเล็กน้อย ในขณะที่ราคาหุ้นเหลือ upside จำกัด
เราคาดว่าผลประกอบการของกลุ่มอสังหาริมทรัพย์จะดีขึ้นทั้ง qoq และ yoy ใน 4Q22 จากผลการดำเนินงานที่แข็งแกร่งของโครงการแนวราบ และยอดโอนที่สูงตามฤดูกาลของโครงการคอนโดมิเนียม แต่เมื่อมองต่อไปในปี 2023 เราประเมินว่าทั้งกำไรและยอดโอนจะเติบโตต่ำหลังจากที่ยอดเปิดโครงการคอนโดใหม่ซบเซาในช่วงสองปีที่ผ่านมาเพราะสถานการณ์โรคระบาด ทำให้ backlog ยกมาโอนมีน้อยนอกจากนี้ เรายังมองว่าราคาหุ้นเหลือ upside ถึงราคาเป้าหมายของเราอีกไม่มากแล้ว ดังนั้น เราจึงยังคงให้น้ำหนักหุ้นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ที่ NEUTRAL และแนะนำให้เลือกลงทุนเป็นรายตัว โดยเราเลือก AP (ราคาเป้าหมาย 14.30 บาท) เป็นหุ้นเด่น
