บล.กรุงศรีฯ:
PROPERTY SECTOR – ยอดเปิดโครงการใหม่ฟื้นตัวหลังวันหยุดยาว (NEUTRAL)
ยอดเปิดโครงการใหม่ฟื้นตัวขึ้นในเดือนมกราคมหลังเทศกาลวันหยุดยาว ด้านของอุปสงค์ก็ปรับตัวดีขึ้นเช่นกันซึ่งสะท้อนจากอัตรา take-up ที่สูงขึ้น เราประเมินทั้งอุปทานและอุปสงค์ของที่อยู่อาศัยใหม่จะฟื้นตัวต่อเนื่องในปี 2023 ตามภาวะเศรษฐกิจที่ฟื้นตัวอย่างชัดเจนมากขึ้น อย่างไรก็ตาม เราคาดว่าแนวโน้มการเติบโตของกำไรในปี 2023 จะค่อนข้างทรงตัวเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้าอีกทั้งราคาหุ้นเหลือ upside ถึงราคาเป้าหมายอีกไม่มากเราจึงคงให้น้ำหนักหุ้นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ที่ NEUTRAL โดยเลือก AP เป็นหุ้นเด่นของเราในกลุ่มนี้
ยอดเปิดโครงการใหม่เพิ่มขึ้นหลังเทศกาลวันหยุดยาว
Agency for Real Estate (AREA) รายงานข้อมูลตลาดที่อสังหาฯเดือนมกราคม 2023 พบผู้ประกอบการเปิดโครงการใหม่ 8,336 ยูนิต ในเดือนมกราคม เพิ่มขึ้น 96% mom และ 5% yoy ซึ่งเป็นการฟื้นตัวหลังจากช่วงซบเซาตามเทศกาลวันหยุดในเดือนธันวาคม ทั้งนี้ ยอดเปิดโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ฟื้นตัวแรงแตะ 6,192 ยูนิต (+759% mom / +5% yoy) ในขณะที่ของโครงการแนวราบเปิดใหม่ราว 2,144 ยูนิต (-39% mom / +4% yoy) ตลาดกลับมาเน้นเปิดคอนโดมิเนียมแบบ mass market หรือโครงการที่มีราคาต่อยูนิตต่ำกว่า 3 ล้านบาทมากขึ้น ทั้งนี้ ราคาที่อยู่อาศัยใหม่เฉลี่ยต่อยูนิตลดลงจาก 6 ล้านบาทในเดือนที่แล้วเหลือ 3 ล้านบาท ถึงแม้ว่าอุปทานโครงการใหม่จะเพิ่มขึ้น แต่อัตรา take-up rate สามารถปรับตัวขึ้นได้เป็น 15.4% จากเดือนก่อนหน้าที่ 9.9% สะท้อนถึงความสามารถของตลาดในการดูดซับอุปทานใหม่ได้ดีขึ้น และการฟื้นตัวของอุปสงค์
ยอดเปิดโครงการคอนโดมิเนียมใหม่มีแนวโน้มฟื้นตัวแข็งแกร่งในปี 2023
เราคาดอุปทานอสังหาฯใหม่จะเพิ่มขึ้นต่อเนื่องในระดับสูงที่ราว 15-20% ในปีนี้ ท่ามกลางมุมมองเชิงบวกของผู้ประกอบการหลังแผนการเปิดตัวโครงการได้รับผลกระทบจาก COVID-19 ในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา ในขณะเดียวกันเราประเมินอุปสงค์ที่อยู่อาศัยมีแนวโน้มจะฟื้นตัวขึ้น 10-15% ตามคาดการณ์ GDP ปี FY23 ที่จะขยายตัว 3.0-3.5% ถึงแม้เราจะคาดว่าการฟื้นตัวของอุปทานใหม่จะมากกว่าอุปสงค์เล็กน้อย แต่โดยส่วนต่างรวมจะยังอยู่ในระดับที่ยอมรับได้และจะเป็นความไม่สมดุลเพียงในระยะสั้นหรือไม่มีนัยสำคัญเนื่องจากเป็นผลของสถานการณ์ช่วงหลังการระบาดของ Covid-19 ทั้งนี้เราเชื่อว่ายอดเปิดโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ในปี 2023 จะฟื้นตัวได้อย่างแข็งแกร่ง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มสำหรับผู้มีรายได้ปานกลางถึงสูง หลังจากที่สัดส่วนราคาโครงการแนวราบต่อคอนโดมิเนียมใหม่สูงเกิน 2x ซึ่งหมายความว่าราคาโครงการแนวราบของไทยในปัจจุบันแพงกว่าคอนโดมิเนียมถึงกว่าเท่าตัว เราคาดว่าสัดส่วนนี้จะกลับลงมาอยู่ที่ 1.3-1.8x ในระยะยาว
แนวโน้มเติบโตต่ำ ในขณะที่ราคาหุ้นเหลือ upside จำกัด
เราประเมินว่ากำไรของกลุ่มอสังหาริมทรัพย์มีแนวโน้มเติบโตต่ำหรือค่อนข้างทรงตัวจากปีที่แล้วเนื่องจากมีโครงการคอนโดมิเนียมใหม่จะสร้างเสร็จและเริ่มโอนน้อยลง หลังจากที่มีการเปิดโครงการใหม่น้อยในช่วงสองปีที่ผ่านมาเพราะสถานการณ์โรคระบาด นอกจากนี้ เรายังมองว่าราคาหุ้นเหลือ upside ถึงราคาเป้าหมายของเราอีกไม่มาก ดังนั้น เราจึงยังคงให้น้ำหนักหุ้นกลุ่มนี้ที่ NEUTRAL และแนะนำให้เลือกลงทุนเป็นรายตัว โดยเลือก AP (ราคาเป้าหมาย 14.30 บาท) เป็นหุ้นเด่นในกลุ่ม
