บล.กรุงศรีฯ:
INET LEASEHOLD REIT (INETREIT TB/ INETREIT.BK)
| กลุ่มอุตสาหกรรม | กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์และกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ |
| หุ้น | INETREIT |
| มูลค่าพื้นฐาน | 13.00 |
| คำแนะนำ | BUY |
- 4Q22 earnings review
เงินสดจากการดำเนินงาน (distributable income) และ DPU เป็นไปตามคาด
INETREIT ประกาศกำไรธุรกิจหลักปี FY22 เพิ่มขึ้น 152% yoy เป็น 323 ลบ. เนื่องจากประเมินราคาทรัพย์สินเพิ่มขึ้น 179 ล้านบาท แต่ต่ำกว่าประมาณการของเราเนื่องจากวิธีการประมาณการรายได้ทางบัญชีแตกต่างกัน อย่างไรก็ตาม เงินสดจากการดำเนินงาน (290 ลบ.) และ DPU (0.8717 บาท) เป็นไปตามคาด บริษัทประกาศจ่าย DPU 0.2007 บาทสำหรับผลการดำเนินงานงวด 4Q22 คิดเป็นอัตราผลตอบแทน 1.7% กำหนดขึ้น XD วันที่ 24 กุมภาพันธ์
- Outlook
มูลค่าสินทรัพย์สุทธิ (NAV) เพิ่มขึ้น 5.8% เป็น 3.7 พันลบ. (11.3 บาท/หุ้น)
NAV เพิ่มขึ้นจากการประเมินราคาทรัพย์สินเพิ่มขึ้น 6.4% เป็น 4.4 พันลบ. เนื่องจาก Knight Frank Chartered (Thailand) Co.,Ltd. ปรับอัตราคิดลดเป็น 8.5% จาก 9.0% ที่ Grand Asset Advisory ใช้ นอกจากนี้ เงินมัดจำลดลง 91 ลบ. เพราะ INET เปลี่ยนเป็น bank guarantee
ปรับประมาณการ
เราปรับลดประมาณการกำไรปี FY23F และ FY24F ลงปีละ 21% เป็น 319 ลบ.ทั้งสองปี เนื่องจากปรับรายได้ทางบัญชี และอัตราดอกเบี้ยเพิ่มขึ้น 1% อย่างไรก็ตาม เงินสดจากการดำเนินงานลดลงเพียง 4% เป็น 251 ลบ. และ 260 ลบ. และ DPU ลดลงปีละ 3% เป็น 0.76 บาท และ 0.79 บาท
มีแผนจะซื้อ INET-IDC 3 เฟส 2.1 ปีนี้
เป็นการซื้อกรรมสิทธิในสินทรัพย์รวม 246 racks โดยจะใช้เงินลงทุนจากการเพิ่มทุน และเงินกู้ นอกจากนี้ ยังมีความเป็นไปได้ที่จะแปลง INET-IDC 3 เฟส 1 จากสิทธิการเช่าเป็นกรรมสิทธิ์ด้วย
- Implication/ Recommendation
คงคำแนะนำซื้อ
เราปรับลดราคาเป้าหมายจาก 13.5 บาท เป็น 13.0 บาท หลังจากปรับลดประมาณการเงินปันผล และใช้มูลค่าเหมาะสมสิ้นปี 2023 ณ ราคาปิดล่าสุด INETRIET ให้ผลตอบแทนรวมน่าสนใจที่ 20% (รวมอัตราผลตอบแทนเงินปันผล 6.6% และอัตราผลตอบแทนที่แท้จริง 5.7% หลังหักต้นทุนเงินลงทุนแบบเส้นตรง จาก DPU เฉลี่ยตลอดอายุสิทธิการเช่าที่เหลือ) และ IRR ที่ 7.1%
