บล.กรุงศรีฯ:
L.P.N. DEVELOPMENT (LPN TB/ LPN.BK)
| กลุ่มอุตสาหกรรม | อสังหาริมทรัพย์และก่อสร้าง |
| หุ้น | LPN |
| มูลค่าพื้นฐาน | 4.00 |
| คำแนะนำ | HOLD |
ผลประกอบการของ LPN ออกมาต่ำกว่าประมาณการของเรา และ consensus อย่างมากเนื่องจาก GPM ต่ำกว่าที่ประเมิน กำไรสุทธิในปี FY22 แม้โตถึง 103% yoy แต่เป็นเพราะมีการขายอาคารสำนักงาน หากไม่มีกำไรพิเศษในปี 2023 เราคาดว่ากำไรจะปรับตัวลดลงเพราะมีโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ที่เริ่มโอนมีน้อยลง เนื่องจากแนวโน้มผลประกอบการที่มีแนวโน้มอ่อนแอนลง และราคาหุ้นไม่มี upside เราจึงยังคงคำแนะนำถือ LPN โดยประเมินราคาเป้าหมายที่ 4 บาท
ผลประกอบการน่าผิดหวังจาก GPM ที่อ่อนแอ
LPN รายงานกำไรสุทธิใน 4Q22 ที่ 38 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 17% yoy แต่ลดลงอย่างมากถึง 84% qoq โดยกำไรออกมาต่ำกว่าประมาณการของเรา 21% (เราคาดไว้ที่ 48 ล้านบาท) และต่ำกว่า consensus ถึง 66% (consensus คาด 112 ล้านบาท) เนื่องจาก GPM ต่ำกว่าที่ประเมินโดยทำได้แค่ 22% ในขณะที่เราคาดว่าจะอยู่ที่ 26% และเทียบกับระดับปกติที่ประมาณ 32% ก่อนเกิดโรคระบาด สำหรับในปี FY22 กำไรสุทธิของ LPN รวมอยู่ที่ 612 ล้านบาท เติบโตสูงถึง 103% yoy แต่สาเหตุหลักมาจากมีการบันทึกกำไรจากการขายอาคารสำนักงานประมาณ 150 ล้านบาท ใน 3Q22 และฐานที่ต่ำจากการผลกระทบของมาตรการ lockdown ในปี 2021 ทั้งนี้ LPN ประกาศจ่ายเงินปันผล 0.12 บาทต่อหุ้น (กำหนดขึ้น XD วันที่ 1 มีนาคม 2023) คิดเป็นอัตราผลตอบแทน 2.8% จากราคาปิดล่าสุด
ดูทรงแล้วดึง GPM กลับขึ้นมายาก
เรามองว่าการที่ GPM รวมอ่อนแอที่ประมาณ 29% ในปี 2021 เป็นเรื่องที่เข้าใจได้ เพราะไม่มีโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ให้โอน โดย LPN อาศัยการระบายสต็อกเก่าเป็นหลักในช่วงปีนั้น ซึ่งเป็นปีที่ได้ปรับผลกระทบจากการปิดแคมป์คนงานเพราะมีการใช้มาตรการ lockdown แต่อย่างไรก็ตาม GPM ควรจะดีขึ้นได้ในปี 2022 โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อ LPN มีโครงการใหม่ที่เริ่มโอนถึง 4 โครงการ แต่ปรากฏว่า GPM รวมของ LPN ในปี 2022 ยังคงต่ำกว่ามาตรฐานโดยทำได้แค่ประมาณ 22% ซึ่งผู้บริหารบอกว่าเป็นเพราะมี GPM จากการขายอาคารสำนักงานที่ต่ำผิดปกติที่ 17% ซึ่งถูกรวมอยู่ในรายได้ยอดโอนที่อยู่อาศัยใน 3Q22 ด้วย นอกจากนี้ ยังมีค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับพนักงานที่เกิดขึ้นเพียงครั้งเดียวจากการปรับปรุงรายการทางบัญชีของบริษัทลูก LPP ย้ายไปเป็น COGS ของธุรกิจบริการบริหารโครงการใน 4Q22
แนวโน้มดูท้าทายเมื่อคอนโดโอนใหม่มีน้อยลงและไม่มีกำไรพิเศษ
เมื่อดูจากแผนธุรกิจเบื้องต้นแล้ว เรามองว่าแนวโน้มในปี 2023 ดูท้าทายมากขึ้นสำหรับ LPN โดยบริษัทมีแผนจะเปิดโครงการใหม่ 12 โครงการมูลค่ารวมประมาณ 1.1-1.5 หมื่นล้านบาท เพิ่มขึ้นจาก 1.1 หมื่นล้านบาทในปีที่แล้ว แต่โครงการที่เปิดใหม่กลายเป็นว่าจะเน้นที่โครงการแนวราบมากขึ้นถึงประมาณ 60-80% ของแผน คิดเป็นมูลค่าโครงการราว 9 พันล้านบาท ซึ่งถือเป็นนโยบายที่พลิกกลับหัวกลับหางสำหรับ LPN ซึ่งปกติจะเน้นเปิดโครงการคอนโดมิเนียมเป็นหลัก และยังหมายความว่า GPM จะยังต่ำต่อเนื่องไปอีก โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อบริษัทมีคอนโดมิเนียมใหม่ที่พร้อมโอนในปี 2023 มีเพียง 2 โครงการ จากที่มี 4 โครงการในปี 2022 ทั้งนี้ LPN ต้องอาศัยการระบายสต็อกเก่า และ โครงการที่อยู่อาศัยแนวราบมากขึ้นเพื่อเติมรายได้ยอดโอน ยิ่งไปกว่านั้น เราคาดว่าการที่ไม่มีกำไรพิเศษเหมือนกับในปี 2022 และมีโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ที่พร้อมโอนน้อยลงจะทำให้กำไรสุทธิในปี FY23 ลดลง 36% yoy และด้วยกำไรมีแนวโน้มจะอ่อนแอลง และราคาหุ้นไม่มี upside เราจึงคงคำแนะนำถือ LPN ประเมินราคาเป้าหมายที่ 4 บาท อิงจาก PBV ที่ 0.5x
