AIMIRT – DPU เพิ่มขึ้นทุกปี แต่ราคาหุ้นยังต่ำกว่า

• What’s new?

กอง REIT ที่ไม่มีสปอนเซอร์หลัก

AIMIRT เป็นกองรีทที่ลงทุนในสินทรัพย์ประเภทกรรมสิทธิ์และสิทธิการเช่าในสินทรัพย์อุตสาหกรรม 335,245 ตร.ม. (โรงงานและคลังสินค้าสำเร็จรูปให้เช่า, ห้องเย็น, และถังเก็บสารเคมีเหลว [85,580 กิโลลิตร]) จากสปอนเซอร์เก้าราย (Fig. 5) AIMIRT มีมูลค่าตลาดปัจจุบันอยู่ที่ 7.1 พันล้านบาท

• Analysis

DPU เพิ่มขึ้นทุกปี

AIMIRT จ่ายเงินปันผลเพิ่มขึ้น 3.8% ต่อปีในช่วงปี 2017-2022 (Fig. 3) โดยจ่ายปันผล  0.89 บาทปีที่แล้ว คิดเป็นอัตราผลตอบแทนจากเงินปันผลที่ 7.3% ซึ่งสนับสนุนจากการลงทุนในสินทรัพย์ใหม่ และการบริหารจัดการโครงสร้างเงินทุนอย่างมีประสิทธิภาพ (ใช้เงินกู้ซื้อสินทรัพย์ใหม่สองแห่ง [892 ล้านบาท] ในปีที่แล้ว) เราคาดเงินปันผลจะทรงตัวในปีนี้จากการรับรู้ผลการดำเนินงานเต็มปีของสินทรัพย์ที่ลงทุนในปี 2022 และการบริหารต้นทุน ประกอบกับ DPU ที่จะเพิ่มขึ้นจากการลงทุนสินทรัพย์เพิ่มเติมในปีนี้ นอกจากนี้ การชำระคืนเงินต้นยังต่ำเพียง 13 ล้านบาท

แผนลงทุนสินทรัพย์เพิ่มเติม 

AIMRT ยังไม่ได้เปิดเผยรายละเอียด แต่คาดว่าสินทรัพย์ที่จะลงทุนจะมีขนาดเงินลงทุนใหญ่พอสมควร เงินลงทุนคาดจะมาจากการเพิ่มทุนและเงินกู้  ผู้จัดการกอง REIT มีนโยบายลงทุนในสินทรัพย์ใหม่ที่มี DPU เพิ่มขึ้น และ/หรือ ความเสี่ยงลดลง AIMRT ตั้งเป้าจะเพิ่มขนาดสินทรัพย์เป็น 2 หมื่นล้านบาทภายในปี 2025 จาก 1.12 หมื่นล้านบาท ณ สิ้นปี 2022

การวิเคราะห์ความอ่อนไหว

LTV ของรีทเพิ่มขึ้นจาก 26% ณ สิ้นปี 2021 เป็น 31% ณ ปัจจุบัน ทั้งนี้  AIMIRT มีเงินกู้ 3.5 พันล้านบาท (50% ดอกเบี้ยคงที่ และ 50% ดอกเบี้ยลอยตัว) โดยอัตราดอกเบี้ยเงินกู้เฉลี่ยต่ำกว่า 5%  จากการวิเคราะห์ความอ่อนไหวพบว่าดอกเบี้ยที่เพิ่มขึ้นทุก ๆ 1% จะทำให้ DPU ลดลง 0.03 บาท

• Action/ Recommendation

Valuation น่าสนใจ

ถึงแม้ว่า DPU จะเพิ่มขึ้นทุกปี และอัตราผลตอบแทนจากเงินปันผลน่าสนใจ (7.3%) และ real yield สูง (6.1%) แต่ราคาหุ้นยังต่ำกว่า NAV (0.8x) นอกจากนี้ AIMIRT ยังมีโครงสร้างกองที่แข็งแกร่ง โดย 60% ของสินทรัพย์เป็นกรรมสิทธิ์และ 40% เป็น สิทธิการเช่า ซึ่งมีสัญญาเช่าคงเหลือเฉลี่ย 27.3 ปี และ WALE ที่ 6.78 ปี