ALLY – สินทรัพย์ใหม่ จะสนับสนุนเงินปันผล

• What’s new?

ประกาศจ่าย DPU 0.167 บาท สำหรับ 1Q23 (XD วันที่ 24 พ.ค.)

คิดเป็นอัตราผลตอบแทนเงินปันผล 2.3% โดย DPU เพิ่มขึ้น 3% yoy เนื่องจากรายได้สินทรัพย์ใหม่ (The Prime หัวลำโพง) ลงทุนเมื่อ 1 ก.พ. 2022, ส่วนลด ค่าเช่าลดลงเป็น 3.8% จาก 11.1% ใน 1Q22 และค่าเช่าปรับขึ้น 0.8% yoy ทำให้ค่าเช่าเฉลี่ยเพิ่มขึ้น 1.4% yoy เป็น 612 บาท/ตรม./เดือน  ราคาประเมินเพิ่มขึ้น 113 ลบ. (Fig. 19)

จะขออนุมัติประชุมผู้ถือหน่วย เพื่อลงทุนสินทรัพย์ใหม่ภายในเดือนก.ย. 

คณะกรรมการรีทอนุมัติให้ ALLY ลงทุนสิทธิการเช่า 30 ปี ในโครงการ The 111 Praditmanutham เป็นอาคารสำนักงานบนถนนประดิษฐ์มนูธรรม จากสปอนเซอร์เดิมคือ KE โครงการนี้ประกอบด้วยพื้นที่สำนักงาน 8,755 ตร.ม. และพื้นที่ค้าปลีก 1,836 ตร.ม. (Fig. 4-5) เงินลงทุนไม่เกิน 700 ลบ. ต่ำกว่าราคาประเมินต่ำสุด 1.4% ALLY จะใช้เงินกู้ธนาคารทั้งหมด ซึ่งจะทำให้ LTV เพิ่มขึ้นเป็น 30.0% จาก 26% ALLY จะจัดประชุมผู้ถือหน่วยวันที่ 29  ส.ค. เพื่ออนุมัติแผนดังกล่าวโดยต้องได้เสียงสนับสนุนอย่างน้อย 75% ของผู้มีสิทธิ์ออกเสียงที่มาประชุม

• Analysis

กำไรจากสินทรัพย์ใหม่จะสนับสนุนการจ่ายเงินปันผล 

ALLY คาดว่าอัตราผลตอบแทนจากสินทรัพย์ใหม่ 8.3% คิดเป็นกำไรสุทธิปีละ 58 ลบ.  ALLY อาจจะสำรองไว้ส่วนหนึ่งเพื่อชำระคืนเงินกู้ปีหน้า (108 ลบ.) และเป็นเงินลงทุนปรับปรุง Crystal SB Ratchpruek (30 ลบ.) ภายใน 4Q23   ALLY แนะสินทรัพย์ใหม่จะเพิ่มเงินปันผล 0.02 บาท/หน่วย ช่วง ก.ย. 2023-ก.ย. 2024

เป้ารายได้เติบโต 5-10% และอัตรากำไรสุทธิ 35-40%

คิดเป็นกำไรสุทธิ 700 ลบ.ปีนี้ เพิ่มขึ้น 13% yoy ALLY มีแผนจะ refinance เงินกู้ 3.6 พันลบ.ซึ่งมีอัตราดอกเบี้ยลอยตัว เป็นหุ้นกู้ที่อัตราดอกเบี้ยคงที่ เพื่อจำกัดความเสี่ยงดอกเบี้ยขาขึ้น อัตราดอกเบี้ยเพิ่มขึ้นทุก ๆ 0.5% จะทำให้ DPU ลดลง 0.02 บาท/หน่วย

• Action/ Recommendation

อัตราผลตอบแทนที่แท้จริง (real yield) น่าสนใจ และมีอัพไซด์

ณ ราคาปิดล่าสุด และสมมติเงินปันผลต่อไตรมาสใน 2Q-4Q เท่ากับเงินปันผลที่จ่ายใน 1Q23 อัตราผลตอบแทนเงินปันผลจะเป็น 9.2% และอัตราผลตอบแทนแท้จริง 4.9% และยังมีอัพไซด์เงินปันผลจากสินทรัพย์ใหม่ ราคาหุ้น ALLY ต่ำกว่า NAV 26%