GVREIT – ความเสี่ยง vs ผลตอบแทน ไม่น่าสนใจ

• What’s new?

ประกาศจ่าย DPU 0.195 บาทงวด 2QFY23 (XD 26 พ.ค.)

DPU สูงขึ้น 1.5% yoy และคิดเป็นอัตราผลตอบแทนเงินปันผล 2.2% รายได้รวมเพิ่มขึ้น 3.3% yoy เป็น 290 ล้านบาท เนื่องจากจำนวนผู้มาใช้อาคารเพิ่มขึ้น (Park Ventures เป็น 65% ของระดับก่อนโควิดระบาด และ Sathorn Square เป็น 54%) ทำให้รายได้สาธารณูปโภคและค่าจอดรถเพิ่มขึ้น ในขณะที่ต้นทุนค่าเช่าและค่าบริการเพิ่มขึ้น 60.5% เป็น 47 ล้านบาท เพราะมีการโอนความรับผิดชอบต้นทุนการดำเนินงานจากผู้จัดการอสังหาฯ เนื่องจากเงินกู้ทั้งหมด 2 พันลบ.เป็นหุ้นกู้ที่คิดอัตราดอกเบี้ยคงที่ (LTV 16.2%) อัตราดอกเบี้ยขาขึ้นรอบนี้จึงไม่กระทบกับ GVREIT   ดังนั้น กำไรสุทธิจึงลดลงเพียงเล็กน้อย 0.1% เป็น 181 ล้านบาท

• Analysis

คาด DPU จะทรงตัวใน 3QFY23F

เนื่องจากพื้นที่เช่าที่จะหมดสัญญาในไตรมาสนี้ไม่มาก (6.7% ที่ Park Venture ซึ่ง 4.6% ต่อสัญญาแล้ว และ 8.2% ที่ Sathorn Square) และเราคาดต้นทุนค่าเช่า และบริการจะทรงตัว เพราะต้นทุนค่าไฟลดลงเล็กน้อยจากการลดค่า Ft

แนวโน้มแข่งขันเข้มข้นขึ้นสำหรับอาคารสำนักงานให้เช่า 

จากข้อมูลของ GVREIT และ Knightfrank อุปทานใหม่ 1.24 ล้านตร.ม. (หรือ 13% ของอุปทานปัจจุบัน) จะเพิ่มขึ้นภายในปี 2025 GVREIT ตั้งเป้าจะรักษาอัตราการเช่าไว้ในระดับสูง (Park Ventures 95% และ Sathorn Square 90%) ดังนั้น GVREIT อาจจะไม่สามารถขึ้นค่าเช่า หรือขึ้นได้เพียงเล็กน้อย ค่าเช่าเฉลี่ยปัจจุบันของทั้งสองอาคารสูงกว่าอาคารสำนักงานอื่นในบริเวณใกล้เคียง (Fig. 11)

NAV อาจจะลดลง

GVREIT จะมีการประเมินมูลค่าสินทรัพย์โดยผู้ประเมินราคาใน 4Q ของทุกปี ซึ่งการขึ้นค่าเช่าในช่วงที่ผ่านมาทำได้น้อย ผู้ประเมินราคาอาจจะปรับลดสมมติฐานค่าเช่าลง ซึ่งจะทำให้ NAV ลดลง

• Action/ Recommendation

ความเสี่ยง vs ผลตอบแทน ไม่น่าสนใจ

จากราคาปิดล่าสุด อัตราผลตอบแทนเงินปันผลขั้นต้นของเงินปันผลของ GVREIT อยู่ที่ 8.7% (อิงจาก DPU ใน 1HFY23) แต่อัตราผลตอบแทนที่แท้จริงเพียง 2.7% เท่านั้น (ผลตอบแทนเงินปันผลขั้นต้นหักต้นทุนเงินลงทุนโดยตัดจำหน่ายแบบเส้นตรง)  ถึงแม้ว่าราคาหุ้นปัจจุบันต่ำกว่า NAV 19% แต่ส่วนต่างอาจจะลดลง หาก NAV ลดลงหลังการประเมินราคาทรัพย์สินใน 4Q