บล.กรุงศรีฯ:
INDUSTRIAL ESTATE SECTOR – แนวโน้มดีทั้งประเทศไทยและเวียดนาม (POSITIVE)
เราคงมุมมองบวกกับแนวโน้มกลุ่มนิคมอุตสาหกรรมจากอุปสงค์ที่แข็งแกร่งของอุตสาหกรรมใหม่ ๆ หลังจากที่ประเทศไทยและเวียดนามมุ่งดำเนินโยบาย net zero ประกอบกับการย้ายฐานการผลิตออกจากประเทศจีน เราคงประมาณการยอดขายที่ดินรวมปีนี้ 5,200 ไร่ และคาดว่าขายได้แล้ว 55% ของประมาณการปี FY23F ของเรา แม้ว่าภาวะเศรษฐกิจจะยังอ่อนแออยู่ เราเลือก AMATA และ WHA เป็น top pick ซึ่งจะได้อานิสงค์จากการเปลี่ยนแปลงกฎเกณฑ์ในประเทศเวียดนาม
แนวโน้มยอดขายที่ดินโตสวนทางกับภาวะเศรษฐกิจ
เราคงประมาณการยอดขายที่ดินรวมปีนี้ 5,200 ไร่ และคาดยอดขาย 2,855 ไร่ใน 1H23 (55% ของเป้าปี FY23F) เพิ่มขึ้นก้าวกระโดด 198% yoy จากอุปสงค์ที่แข็งแกร่งของการลงทุนใหม่ ๆ ในอุตสาหกรรม EV และอุตสาหกรรมสนับสนุน, อิเล็กทรอนิกส์, data center และแผงโซล่า ฯลฯ นอกจากนี้ นักลงทุนจีนย้ายฐานการผลิตมาที่ประเทศไทย/เวียดนามเนื่องจากความเสี่ยงด้านภูมิรัฐศาสตร์, สงครามการค้า และกฎเกณฑ์ที่เข้มงวดมากขึ้นของประเทศจีน ใน 1H23 มีนักลงทุนชาวจีนเดินทางมาประเทศไทยมากกว่า 4,000 คน AMATA และ WHA จะเป็นบริษัทที่ได้อานิสงส์เพราะมีธุรกิจทั้งในประเทศไทยและเวียดนาม
ประเทศไทยและเวียดนามมุ่งสู่ net zero ภายในปี 2050 จะช่วยกระตุ้นให้เกิดวัฏจักรการลงทุนรอบใหม่
ซึ่งได้แก่การลงทุนใน (i) โรงไฟฟ้าที่คาร์บอนต่ำ โดยประเทศไทยประกาศรายชื่อผู้ชนะประมูลโครงการรับซื้อไฟฟ้าจากแหล่งพลังงานหมุนเวียน 5.2GW เฟส 1 (ปี 2022-2030) และจะประมูลเฟส 2 อีก 3.7GW ส่วนแผน PDP8 ของเวียดนามมีเป้าหมายจะเพิ่มกำลังการผลิตไฟฟ้า 81GW เป็น 150GW ภายในปี 2050 ซึ่งเราคาดว่า WHAUP (WHA ถือหุ้น 71.6%) อาจจะเข้าร่วมประมูล (ii) EV และอุตสาหกรรมสนับสนุน และ smart electronics (iii) อุตสาหกรรมรีไซเคิล และพลังงานหมุนเวียน ปัจจัยเหล่านี้จะทำให้เกิดการลงทุนในอุตสาหกรรมต้นน้ำ และอุปสงค์ที่ดินนิคมอุตสาหกรรมเพิ่มขึ้น ทั้งนี้ Toyota และ Honda ได้รับทุนจากรัฐบาลญี่ปุ่นเพื่อพัฒนาและผลิตแบตเตอรี่ EV ที่ประเทศญี่ปุ่น จะไม่ส่งผลกระทบต่อแนวโน้มยอดขายที่ดินในประเทศไทย เนื่องจากค่ายรถที่ผลิตรถยนต์ในประเทศไทยในปัจจุบัน จะไม่ซื้อที่ดินเพิ่มเพื่อผลิต EV หรือ แบตเตอรี่ EV เราเชื่อว่ารัฐบาลชุดใหม่ของไทยจะทำให้นักลงทุนมีความเชื่อมั่นมากขึ้น และทำให้การลงทุนในประเทศเพิ่มขึ้น
การเปลี่ยนแปลงกฎเกณฑ์ในเวียดนามจะส่งผลดีกับ AMATA และ WHA
รัฐบาลเวียดนามจะเปลี่ยนเกณฑ์การประมูลโครงการในอนาคตจะทำให้อุปทานใหม่ล่าช้าออกไป และทำให้ราคาขายที่นิคมใหม่ ๆ สูงขึ้น ดังนั้น บริษัทพัฒนานิคมที่ดำเนินกิจการอยู่แล้วจะได้ประโยชน์ ได้แก่ AMATA ได้รับอนุมัติให้พัฒนาที่ดิน 43,813 ไร่และ WHA 20,050 ไร่
ภาวะเศรษฐกิจในประเทศไทย และเวียดนามยังอ่อนแอ
มูลค่าส่งออกของไทยลดลง 7.6% ในเดือนเมษายน และการผลิตในภาคอุตสาหกรรมยังต่ำกว่าระดับก่อนโควิดระบาด 7% โดย MPI หดตัว 4.7% yoy ในงวด 4M23 แต่ semiconductors และกิจกรรมทางด้านปิโตรเลียมสูงกว่าระดับก่อนโควิดระบาดแล้ว นอกจากนี้ ยอดขอสิทธิประโยชน์ BoI ยังเติบโต 77% เป็น 1.86 แสนล้านบาทใน 1Q23 ทั้งนี้ GDP ของเวียดนามขยายตัว 3.3% ใน 1Q23 ต่ำกว่าประมาณการปี 2023 ของกระทรวงวางแผนและการลงทุนที่ 6.5% เนื่องจากกิจกรรมในภาคการผลิตอ่อนแอลง ในขณะเดียวกัน FDI ลดลง 7.3% yoy เหลือ 1.09 หมื่นล้านเหรียญสหรัฐฯ ในงวด 5M23 คิดเป็นเพียง 30% ของเป้าทั้งปี (3.6-3.8 หมื่นล้านเหรียญสหรัฐฯ)
