บล.กรุงศรีฯ:
CPN RETAIL GROWTH LH REIT (CPNREIT TB/ CPNREIT.BK)
| กลุ่มอุตสาหกรรม | กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์และกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ |
| หุ้น | CPNREIT |
| มูลค่าพื้นฐาน | 0.00 |
| คำแนะนำ |
- What’s new?
จะขออนุมัติจาก EGM เพื่อต่อสัญญาเช่าและเพิ่มทุน
คณะกรรมการบริหารของ CPNREIT อนุมัติแผนการลงทุน และเพิ่มทุนดังนี้ (i) ต่ออายุสัญญาเช่าเซ็นทรัลปิ่นเกล้า 15 ปี ใช้เงินลงทุนไม่เกิน 1.22 หมื่นลบ. ซึ่งจะใช้เงินเพิ่มทุนไม่เกิน 1.05 หมื่นลบ. (ออกหน่วยลงทุนใหม่ไม่เกิน 1.1 พันล้านหน่วย) และ 2.2 พันลบ.จากเงินกู้ภายในสิ้นปี 2024 (ii) ปรับเงื่อนไขการชำระเงินของเซ็นทรัลพระราม 2 โดยจ่ายไม่เกิน 1.29 หมื่นลบ. สำหรับระยะเวลาเช่า 10 ปีแรก ซึ่งจะใช้เงินกู้ทั้งหมดภายในส.ค. 2025 (iii) LTV จะเพิ่มขึ้นเป็น 46% หลังทำธุรกรรม (ในปี 2025) จาก 38% ในปี 2023 โดยสรุป มูลค่าลงทุนรวม (รวมค่าใช้จ่ายในการทำธุรกรรม) 2.62 หมื่นลบ. ซึ่งจะใช้เงินเพิ่มทุนไม่เกิน 1.05 หมื่นลบ.และเงินกู้ไม่เกิน 1.8 หมื่นลบ. ดูรายละเอียดในหน้าถัดไป
- Analysis
DPU จะทรงตัวหลังธุรกรรม
ถ้าได้รับการอนุมัติ CPNREIT คาด DPU จะทรงตัวในปี 2023-2026 ภายใต้สมมติฐานการใช้เงินทุนน/หนี้ 1.05 หมื่นลบ./1.57 หมื่นลบ. (40%/60%) โดยออกหน่วยลงทุนใหม่ไม่เกิน 1.1 พันล้านหน่วย อิงจาก DPU ปีนี้โดยคำนวณจาก DPU ใน 1Q23 เราคาด DPU 1.29 บาทในปี 2023-2026 ซึ่ง LTV จะเพิ่มขึ้นจาก 38% ในปี 2023 เป็น 46% ในปี 2025 ซึ่งยังต่ำกว่าเพดานที่ 60% และ TRIS อาจจะปรับลดอันดับเครดิตจากปัจจุบัน AA แนวโน้มลบ แต่ถ้าไม่ต่อสัญญาเช่า DPU อาจจะลดลงถึง 48% การศึกษาความอ่อนไหวพบว่า ถ้าราคาเสนอขายเพิ่มขึ้นทุก ๆ 1 บาท/หน่วย จะทำให้ DPU เพิ่มขึ้น 1.8-2.9% แต่อัตราผลตอบแทนเงินปันผลจลดลง 0.6-0.9% (Fig. 3)
ไม่น่าจะต้องการเงินลงทุนจำนวนมากในการต่อสัญญาครั้งต่อไป
เซ็นทรัลพระราม 2 มีกำหนดต่อสัญญาเช่าเดือนส.ค. 2035 และเซ็นทรัลปิ่นเกล้าเดือนธ.ค. 2039 ซึ่งห่างกัน 4 ปี
- Action/ Recommendation
ประกาศแผนเพิ่มทุนช่วยลดความกังวล
ถ้าราคาเสนอขาย 9.55 บาท/หน่วย (ออกหุ้นใหม่ 1.1 พันล้านหน่วย เพื่อระดมทุน 1.05 หมื่นลบ.) และ DPU 1.29 บาท อัตราผลตอบแทนเงินปันผลเบื้องต้นจะเท่ากับ 13.5% และอัตราผลตอบแทนที่แท้จริง 5.2% อย่างไรก็ตาม ยังเร็วเกินไปที่จะตัดสินใจขณะนี้ เนื่องจากการเพิ่มทุนจะเกิดขึ้น 2Q หรือ 3Q ปีหน้า
