บล.กรุงศรีฯ:
REIT, PROPERTY AND INFRA FUND SECTOR – ธปท. มีแนวโน้มหยุดดอกเบี้ยขาขึ้น เป็นบวกกับ REIT (POSITIVE)
รายงานเงินเฟ้อล่าสุด (+0.23% yoy ในเดือนมิ.ย.) ทำให้อัตราดอกเบี้ยที่แท้จริงเป็นบวก ซึ่งอาจจะทำให้ ธปท. หยุดวัฏจักรดอกเบี้ยขาขึ้น และอัตราผลตอบแทนพันธบัตรไทยอายุ 10 ปีจะลดลง ซึ่งจะทำให้ส่วนต่างระหว่างผลตอบแทนเงินปันผลของ REIT และอัตราผลตอบแทนพันธบัตรไทยอายุ 10 ปีสูงขึ้น เราคาดว่าราคาหุ้น REIT ของไทยจะปรับขึ้น เนื่องจากราคาหุ้น REIT มีสหสัมพันธ์ทางลบ (-69%) กับอัตราผลตอบแทนพันธบัตรไทยอายุ 10 ปี จากข้อมูลในอดีต ราคาหุ้น REIT จะปรับขึ้นหลังธปท.หยุดขึ้นดอกเบี้ย เราเลือก REIT ที่มีสภาพคล่องซื้อขาย และอัตราผลตอบแทนที่แท้จริงมากกว่า 5% ได้แก่ BTSGIF, AIMIRT, WHAIR, WHART, FTREIT, LPF และ BOFFICE
อัตราดอกเบี้ยที่แท้จริงเป็นบวกส่งสัญญาณดอกเบี้ยขาขึ้นใกล้จบรอบแล้ว
กระทรวงพาณิชย์รายงานเงินเฟ้อเดือนมิ.ย.ลดลง 0.23% yoy ซึ่งเป็นระดับที่ต่ำที่สุดในรอบ 21 เดือน ซึ่งเป็นสิ่งที่ช่วยยืนยันมุมมองระยะยาวของเราว่าธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) จะคงอัตราดอกเบี้ยนโยบายเอาไว้ที่ 2% ในช่วงที่เหลือของปีนี้ ทั้งนี้ อัตราเงินเฟ้อทั่วไป และอัตราเงินเฟ้อพื้นฐานกลับลงมาอยู่ต่ำกว่าเป้าของ ธปท. ที่ 2% แล้ว ซึ่งหมายความว่าธนาคารบรรลุเป้าหมายในการคุมเงินเฟ้อแล้ว
นอกจากนี้ การที่อัตราดอกเบี้ยนโยบายที่แท้จริง (real policy rate) ขยับกลับขึ้นไปอยู่ในแดนบวกแล้ว ซึ่งจะเป็นอุปสรรคต่อภาวะเศรษฐกิจที่กำลังอ่อนแอลง
อัตราผลตอบแทนพันธบัตรไทยจะลดลง และราคา REIT จะปรับขึ้น
เราคาดอัตราผลตอบแทนพันธบัตรไทยอายุ 10 ปีจะลดลงหลังอัตราดอกเบี้ยนโยบายที่แท้จริงเป็นบวก (มีสหสัมพันธ์เชิงลบ 64%) ซึ่งจะทำให้ส่วนต่างระหว่างอัตราผลตอบแทนเงินปันผลของ REIT และอัตราผลตอบแทนพันธบัตรไทยอายุ 10 ปีสูงขึ้น ทั้งนี้ราคา REIT มีสหสัมพันธ์เชิงลบ (-69%) กับอัตราผลตอบแทนพันธบัตรไทยอายุ 10 ปี จากข้อมูลในอดีตราคาหุ้น REIT จะปรับขึ้นหลังธปท.หยุดขึ้นดอกเบี้ย
กองทุนที่น่าสนใจ: BTSGIF, AIMIRT, WHAIR, WHART, FTREIT, LPF และ BOFFICE
เราพิจารณาโดยใช้เกณฑ์ (i) สภาพคล่องซื้อขาย (market cap มากกว่า 5 พันลบ.) และ (ii) อัตราผลตอบแทนที่แท้จริงสูงกว่า 5% (gross yield [รวมผลตอบแทนจากเงินปันผล และเงินลดทุน] หักต้นทุนการลงทุนสำหรับสิทธิการเช่า) กองทุนที่ valuation น่าสนใจได้แก่ BTSGIF (อัตราผลตอบแทนที่แท้จริง 11.4%, P/NAV 53%), AIMIRT (6.4%, 92%), WHAIR (5.9%, 77%), WHART (5.9%, 96%), FTREIT (5.7%, 99%), LPF (5.3%, 101%) และ BOFFICE (5.0%, 75%)
