FTREIT – สินทรัพย์ใหม่ ช่วยเพิ่ม DPU

บล.กรุงศรีฯ:

FRASERS PROP. TH INDUSTRIAL (FTREIT TB/ FTREIT.BK)

• What’s new

ลงทุนสินทรัพย์ใหม่

ปีนี้ FTREIT ลงทุนสินทรัพย์ใหม่พื้นที่ 130,582 ตร.ม. ในคลังสินค้าและโรงงานให้เช่า มูลค่า 3.3 พันล้านบาทจาก FPT, FPIT และ Tip Holding Co., Ltd (TIP) โดยลงทุ แล้ว 119,582 ตร.ม. มูลค่า 2.9 พันล้านบาท (รูปที่ 4) และจะลงทุนสินทรัพย์สุดท้ายในนิคมเอเชียสุวรรณภูมิ (11,000 ตร.ม. มูลค่า 377 ล้านบาท) ภายในเดือนกันยายน นอกจากนี้ บริษัทมีแผนจะลงทุนเพิ่ม 2.0-2.5 พันล้านบาทเพื่อซื้อสินทรัพย์ใหม่ปีหน้า จาก FPT (1.0-1.5 พันล้านบาท) และบุคคลที่สาม (สูงถึง 1 พันล้านบาท)

• Analysis

แผนเพิ่มทุนเพื่อชำระหนี้

การซื้อสินทรัพย์ดังกล่าว ได้ใช้เงินเงินกู้จากธนาคาร ซึ่งทำให้ LTV ชนเพดานเป้าหมาย ที่ 30% ดังนั้น กองทุนจะเพิ่มทุนโดยการออกหุ้นใหม่ 220 ล้านหน่วย (อัตราส่วนการจองซื้อ ราคาเสนอขาย และวันที่ XR จะประกาศในภายหลัง) การวิเคราะห์ความอ่อนไหวของเรา LTV จะลดลงเป็น 24.3-26.2% อิงจากราคาจองซื้อ 8.5-12.8 บาท/ หุ้น นอกจากนี้ยังอาจทำให้ FTREIT สามารถเข้าซื้อสินทรัพย์ปีหน้าโดยไม่ต้องเพิ่มทุนอีกด้วย

สินทรัพย์ใหม่จะเพิ่ม DPU

สินทรัพย์ใหม่คาดว่าจะเพิ่ม DPU 0.05 บาท (ผลตอบแทน 0.4%) โดยสมมติว่าการจองซื้อหุ้นใหม่เต็มจำนวนที่หุ้นละ 10.6 บาท (กรณีฐาน) เมื่อประกอบกับ DPU 0.75 บาทจากสินทรัพย์ที่มีอยู่ปัจจุบัน (คำนวณจาก DPU2Q23) ทำให้ DPU รวมอาจสูงถึง 0.80 บาท คิดเป็นอัตราผลตอบแทน 7.5%

ความเสี่ยงจำกัดจากอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น

เนื่องจากเงินกู้ปัจจุบันทั้งหมด (13.5 พันล้านบาท) มีอัตราดอกเบี้ยคงที่ โดยมีอัตราดอกเบี้ยเฉลี่ย 3.19% ต่อปี ใน 2Q23 (Fig. 14 สำหรับสถานะหนี้)

• Action/Recommendation

มุมมองเชิงบวก

ณ ราคาปิดล่าสุด และ DPU ต่อปี (โดยคำนวณจาก DPU ใน 2Q23 จะเท่ากับ0.75 บาท) FTREIT ให้อัตราเงินปันผลขั้นต้นน่าสนใจที่ 7.1% และอัตราผลตอบแทนแท้จริง 5.7% หากรวม DPU 0.05 บาทจากสินทรัพย์ใหม่ อัตราผลตอบแทนขั้นต้นจะเพิ่มขึ้น เป็น 7.5% และอัตราผลตอบแทนที่แท้จริงเป็น 6.2% FTREIT ยังซื้อขายที่ส่วนลด 2% จาก NAV ซึ่งต่างจากอดีตที่มักจะสูงกว่า เราชอบพอร์ตสินทรัพย์ของ FTREIT ที่มีกรรมสิทธิ 71% และสิทธิการเช่า 29% และสัญญาเช่าเหลืออีก 22.1 ปี

- Advertisement -