บล.กรุงศรีฯ:
INDUSTRIAL ESTATE SECTOR – ได้ประโยชน์ทั้งสองประเทศ (POSITIVE)
เราคาดยอดขายที่ดินรวมปีนี้จะเพิ่มขึ้น 82% ทำสถิติสูงสุดในรอบ 10 ปี 6,450 ไร่ และจะเพิ่มขึ้นในอัตราที่ลดลงในปีหน้า สนับสนุนจากอุปสงค์จากผู้ผลิต EV รายใหญ่ระดับโลกหลายรายและอุตสาหกรรมสนับสนุน รวมถึงผู้ผลิต semiconductors และห่วงโซ่อุปทานที่เกี่ยวข้อง สนับสนุนจากการแยกห่วงโซ่อุปทาน (จีน-ไทย และสหรัฐฯ เวียดนาม) และการผลิตสินค้าใหม่ๆ จากการเปลี่ยนถ่ายทางอุตสาหกรรม จากการศึกษาของเราพบว่า AMATA มีสต๊อกที่ดิน 8.5 ปี ของยอดขาย, WHA 4.3 ปี และ ROJNA 4.1 ปี เราเชื่อว่าราคาหุ้นจะเป็นไปในทิศทางเดียวกันกับแนวโน้มการเติบโตของยอดขายที่ดิน เราเลือก AMATA และ ROJNA เป็นหุ้นเด่นในกลุ่ม
คาดหวังอะไรในระยะสั้นและกลาง?
เราเชื่อว่าอุปสงค์ที่ดินอุตสาหกรรมจะแข็งแกร่งในปีนี้ เราคาดยอดขายที่ดินรวมจะเพิ่มขึ้น 82% yoy ทำสถิติสูงสุดใหม่ในรอบสิบปีที่ 6,450 ไร่ และจะเพิ่มขึ้นต่อเนื่องในอัตราที่ลดลงในปีหน้า ปัจจัยสนับสนุนที่สำคัญได้แก่
(i) การเติบโตของ EV กระทรวงพลังงานจะให้ความสำคัญกับการสนับสนุนอุตสาหกรรม EV เราคาดว่ารัฐบาลจะออกมาตรการ EV3.5 เร็ว ๆ นี้ และมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2024 มีผู้ผลิต EV หกรายมีแผนจะเข้ามา ลงทุนในประเทศไทยและซื้อที่ดิน ได้แก่ Hyundai/KIA, Changan, GAC AION, VI Primus, JAC และ JMC ซึ่งคาดว่าจะต้องการใช้ที่ดินรวม 2,000 ไร่ และจะมีอุปสงค์จากอุตสาหกรรมสนับสนุนอีกด้วย นายกรัฐมนตรีไทยจะพบนักลงทุนรายใหญ่ ในสหรัฐในเดือนกันยายนและพฤศจิกายน ประเทศไทยถูกจัดให้อยู่อับดับที่ 9 สำหรับ Best Country Open for Business in 2023 ซึ่งจัดอันดับโดย US.News ซึ่งจะเป็นหนึ่งในข้อได้เปรียบการแข่งขันของไทย หลังจากอัตราภาษี global minimum tax (15%) มีผลบังคับใช้ปีหน้า ซึ่งมี 140 ประเทศ (จากทั้งหมด 190 ประเทศ) เข้าร่วมโครงการ
(ii) การแยกห่วงโซ่อุปทานอุตสาหกรรม semiconductor จีนจะพัฒนาระบบนิเวศ อุตสาหกรรม semiconductor ในประเทศไทย ในขณะที่สหรัฐจะพัฒนาระบบ ( นิเวศคล้าย ๆ กันในประเทศเวียดนาม บริษัทยักษ์ใหญ่ semiconductor จากจีน ประกาศแผนย้ายฐานการผลิตมาประเทศไทย ได้แก่ WUS Printed Circuit (Kunshan) และ ASKPCB และอุตสาหกรรมสนับสนุน (200 บริษัท) HP จะย้าย ฐานการผลิต laptop มาประเทศไทยและเวียดนาม ส่วน Founder Technology Group จะลงทุน 4.7 พันล้านบาท ในโรงงาน PCB ที่นิคมโรจนะ ปราจีนบุรี ประเทศเวียดนามได้ลงนามในบันทึกความร่วมมือกับสหรัฐในการพัฒนาห่วงโซ่ อุปทาน semiconductor, ระบบนิเวศอุตสาหกรรม และแรงงาน โดยผู้ผลิตระดับโลกอย่างเช่น NVIDIA, Marvel, Amkor และ Honeywell มีแผนจะลงทุนในเวียดนาม AMATA และ WHA จะได้ประโยชน์มากที่สุดเพราะมีนิคมในทั้งสองประเทศ
( iii) การใช้นโยบาย Carbon-neutral, ซึ่งจะสนับสนุนอุปสงค์ในอุตสาหกรรมใหม่ ๆ ทั้งต้นนำและปลายน้ำ และอุปสงค์ที่ดินในนิคมอุตสาหกรรม ตั้งแต่วันที่ 1 ตุลาคม 2023 (และจะมีผลบังคับใช้เต็มรูปแบบวันที่ 1 มกราคม 2026) EU จะเก็บภาษี Carbon Border Adjustment Mechanism กับผลิตภัณฑ์ 5 ประเภท ได้แก่ แร่เหล็กและเหล็ก, ปูนซีเมนต์, อลูมิเนียม, ปุ๋ย และไฟฟ้า (รวมการปล่อยก๊าซเรือนกระจกทางอ้อมจากขบวนการผลิตไฟฟ้า)
สต็อกที่ดินต้นทุนต่ำ (ในประเทศไทย) จะขายได้นานแค่ไหน?
เราคาดที่ดินเปล่ารวมของ AMATA, ROJNA และ WHA ณ สิ้นเดือนมิถุนายน 2023 อยู่ ที่ 28,427 ไร่ ซึ่งเมื่ออิงจากยอดขายปีนี้ AMATA มีที่ดินเปล่าเฉลี่ย 8.5 ปี ของยอดขาย, WHA ได้ 4.3 ปี และ ROJNA 4.1 ปี ที่ดินดังกล่าวเป็นสต็อกเก่าที่มีอัตรากําไรขั้นต้นสูง (>40%)
