บล.พาย:
SC: บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น
3Q23 กำไรหดเพราะค่าใช้จ่ายทางการตลาด
SC มีกำไรสุทธิงวด 3Q23 ที่ 503 ล้านบาท (-23%YoY, -15%QoQ) ถูกกดดันจากค่าใช้จ่ายทางการตลาดและดอกเบี้ยจ่ายที่เพิ่มขึ้น หลังมีการเปิดโครงการใหม่มาก และการขยายการลงทุนไปยังธุรกิจอื่นเพิ่มแม้ว่าในแง่รายได้ยังเติบโต (+6%YoY, +6%QoQ) หลังมีการเปิดโครงการใหม่ 7 โครงการมูลค่า 8,900 ล้านบาท แนวโน้มช่วง 4Q23 คาดว่าจะเป็นไตรมาสที่สูงสุดของปี หลังจากในช่วง 3Q23 ที่ผ่านมามียอดขายสูงถึง 5,200 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม เราปรับกำไรทั้งปีลงเล็กน้อย เพื่อสะท้อนถึงค่าใช้จ่ายที่เพิ่มขึ้น และทำให้ประเมินกำไรสุทธิปี 23 ได้ใหม่ที่ 2,567 ล้านบาท ทรงตัวจากปี 22 สำหรับคำแนะนำการลงทุน ด้วยการเป็นผู้นำในกลุ่มบ้านราคาสูงที่ได้รับผลกระทบไม่มากจากเศรษฐกิจชะลอตัว เราจึงคงคำแนะนำ “ซื้อ” เช่นเดิมโดยประเมินมูลค่าเหมาะสมได้ใหม่ที่ 4.85 บาท (8XPER’24E)
3Q23 รายงานกำไรสุทธิ 503 ลบ. (-23%YoY, -15%QoQ)
- SC รายงานกำไรสุทธิ 3Q23 ที่ 503 ลบ. (-23%YoY, -15%QoQ) แต่ถ้าไม่รวมรายการพิเศษที่เกิดในช่วง 2Q23 อย่างกำไรจากการปรับโครงสร้างเงินลงทุน 97 ล้านบาท กำไรปกติจะเติบโต 1%QoQ
- รายได้อยู่ที่ 5,533 ลบ. (+6%YoY, +6%QoQ) แบ่งเป็นรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ 5,235 ลบ. (+5%YoY, +6%QoQ) มาจากแนวราบ 4,259 ลบ. (-11%YoY, +7%QoQ) คอนโด 976 ลบ. (+127%YoY, -12%Q0Q) ยอดพรีเซลทำสถิติใหม่ที่ 8,435 ล้านบาท (+63%YoY, +15%) มีการเปิดโครงการใหม่ 7 โครงการมูลค่ารวมกว่า 8,900 ล้านบาท รายได้ส่วนอื่นได้แก่รายได้ค่าเช่าและบริหาร 247 ล้านบาท (+10%YoY, +2%QoQ) โดยโรงแรมย่านราชวัตรมีอัตราการเข้าพักเป็น 55% จากระดับต่ำกว่า 50% ในช่วง 2Q23 ขณะที่รายได้ที่ปรึกษาและการจัดการ 51 ล้านบาท (+400%YoY, +110%QoQ)
- กำไรขั้นต้นรวมที่ 32.8% ทรงตัวจาก 2Q23 แต่ลดลงจาก 33.8% ใน 3Q22 เพราะมีการโอนคอนโดมากขึ้น ส่วนค่าใช้จ่ายในการขายและบริหารอยู่ที่ 1,103 ล้านบาท (+18%YoY, +9%QoQ) เพราะมีการใช้ค่ายใช้จ่ายทางการตลาดเพื่อกระตุ้นยอดขาย
- ส่วนแบ่งกำไรจากเงินลงทุนอยู่ที่ 3 ล้านบาท พลิกจากที่ขาดทุน 2 ลบ. ใน 3Q22 แต่ลดลงจาก 19 ล้านบาทใน 2Q23 โดยส่วนใหญ่มาจากโครงการเดอะเครสท์พาร์ค ลาดพร้าว ที่เริ่มโอนตั้งแต่ 4Q22
- ดอกเบี้ยจ่าย 92 ลบ. (+219%YoY, -4%QoQ) หลังมีการออกหุ้นกู้เพิ่มระหว่างปี เพื่อเตรียมทุนสำหรับขยายการธุรกิจที่จะมากขึ้น
4Q23 เปิด 5 โครงการ มูลค่า 8,300 ล้านบาท
- แผนการเปิดโครงการใหม่ในช่วง 4Q23 SC จะเปิดอีก 5 โครงการแนวราบ 4 โครงการ คอนโด 1 แห่ง (COBE เกษตร-ศรีปทุม) มูลค่ารวมกว่า 8,300 ล้านบาท ซึ่งนับถึงปัจจุบันเปิดแนวราบแล้ว 2 โครงการมียอดขายแล้วกว่า 700 ล้านบาท ขณะที่คอนโดได้รับการตอบรับอย่างดีมียอดขายสะสมกว่า 1,000 ล้านบาท
- ส่วนธุรกิจอื่นในช่วงดังกล่าวจะเริ่มรับรู้รายได้จากคลังสินค้าแห่งแรก ที่ส่งมอบให้กับลูกค้าไปแล้วในช่วงต้นเดือน พ.ย. เป็นต้นมา (พื้นที่ประมาณ 16,000 ตร.ม.)
เครื่องยนต์ 2 มีความชัดเจนมากขึ้น
- สำหรับธุรกิจอื่นของ SC ที่ใช้ชื่อว่าเครื่องยนที่ 2 และ 3 (Engin 2,3) นั้น ในส่วนของเครื่องยนต์ที่ 2 ที่เป็นธุรกิจที่จะสร้างรายได้แบบสม่ำเสมอ มีความคืบหน้าเพิ่มเติมสำหรับการลงทุนอพาร์ตเมนต์ที่สหรัฐฯ คือเตรียมโอนเพิ่มอีก 1 โครงการที่เมืองบอสตันช่วงปลายเดือน พ.ย. ซึ่งจะทำให้มีจำนวนโครงการที่สหรัฐฯ 4 แห่ง
- ส่วนธุรกิจโรงแรมหลังจากเปิดโรงแรมย่านราชวัตรไป 1 แห่งช่วงปลายเดือน มี.ค. ในเดือน ก.ย. มีอัตราเข้าพักถึงระดับ 63% ได้แล้ว ซึ่งจุดคุ้มทุนจะอยู่ที่ระดับ 70% ส่วนโรงแรมที่สุขุม 29 ก่อสร้างแล้ว 22% คาดว่าจะเปิดได้ในช่วงต้นปี 25 ล่าสุดมีการประกาศชื่อแล้วได้แก่โรงแรม KROMO มีจำนวนห้อง 306 ห้อง
- ด้านธุรกิจคลังสินค้าหลังจากส่งมอบโครงการแรกไปแล้ว ปัจจุบันเริ่มก่อสร้าง โครงการที่ 2 (พื้นที่ 17,000 ตร.ม.) คาดว่าจะเสร็จในช่วง ต.ค. 24 ขณะที่โครงการที่ 3 พื้นที่ 70,000 ตร.ม. จะเซ็น MOU ในช่วงเดือน พ.ย. นี้และเปิดดำเนินการช่วงปลายปี 24 และมีที่ดินอีก 1 แห่งมีพื้นที่กว่า 100,000 ตร.ม. อยู่ระหว่างเจรจาคาดว่าจะเปิดดำเนินการได้ในปี 25
ปรับกำไรปี 23 ลง แต่ช่วง 4Q23 จะดีสุดของปี
- เราคาดว่าแนวโน้มผลประกอบการช่วง 4Q23 จะเป็นไตรมาสที่ดีที่สุดของปี เพราะได้รับผลดีจากยอด Presale ที่ทำได้ในช่วง 3Q23 สูงถึง 8,400 ล้านบาท และทำให้มี Backlog ณ สิ้น 3Q23 สูงถึง 15,866 ล้านบาท แบ่งเป็นแนวราบ 6,880 ล้านบาท และคอนโด 8,986 ล้านบาท โดยคาดว่าจะโอนได้ในช่วง 4Q23 นี้ประมาณ 40% อย่างไรก็ตามด้วยค่าใช้จ่ายในการขายที่เพิ่มขึ้นเพราะมีการใช้การตลาดมาช่วยในการขายมากขึ้น ทำให้เราปรับกำไรทั้งปีลงจากเดิม 2% มาอยู่ที่ 2,581 ล้านบาท ทรงตัวจากปี 22
- เรายังแนะนำ “ซื้อ” เช่นเดิมเพราะมองว่าเป็นผู้ประกอบการมีจุดเด่นตรงการเป็นผู้นำกลุ่มบ้านราคาสูงที่ได้รับผลกระทบจำกัดจาก ปัญหาเศรษฐกิจ รวมถึงในอนาคตจะเริ่มมีรายได้จากธุรกิจอื่นมากขึ้นทั้งจากอพาร์ตเมนต์ในสหรัฐฯ ธุรกิจคลังสินค้า และโรงแรมจะ ช่วยเพิ่มการเติบโตนอกเหนือจากการขายอสัง หาริมทรัพย์อีกทาง โดยประเมินมูลค่าเหมาะสมได้ใหม่ที่ 4.85 (8XPER’24E)
Revenue breakdown
โครงสร้างรายได้ของ SC แบ่งได้เป็น 3 กลุ่มได้แก่ 1.รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ (บ้านและคอนโด) 2.รายได้จากการให้เช่าและบริหาร (อาคารสำนักงานและอพาร์ทเม้นท์ รวมถึงธุรกิจโรงแรมในอนาคต) และ 3.รายได้จากที่ปรึกษาและการจัดการ โดยสัดส่วนรายได้หลักกว่า 95% จะมาจากการขายอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งส่วนใหญ่จะเป็นโครงการในแนวราบเป็นหลัก
