บล.กรุงศรีฯ:
ALLY LEASEHOLD REIT (ALLY TB/ ALLY.BK)
| กลุ่มอุตสาหกรรม | กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์และกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ |
| หุ้น | ALLY |
| มูลค่าพื้นฐาน | 0.00 |
| คำแนะนำ |
- What’s new
การดําเนินงานเป็นไปตามเป้าหมาย
กองทุนมีกำไรจากการลงทุนสุทธิ 162 ลบ. (กำไรหลักก่อนรายการพิเศษ) +5.8% yoy และ +0.4% qoq กำไรเติบโต yoy สนับสนุนจากรายได้ค่าเช่าที่เพิ่มขึ้น 3.8% (ลดส่วนลดจาก 8.6% เป็นระดับปกติที่ 3.4% สอดคล้องกับการฟื้นตัวของจำนวน คนเดินในศูนย์ฯ เป็น 161% ของระดับก่อนโควิด) และรายได้จากการบริการ (ไฟฟ้า, ป้ายโฆษณา) ส่วนกำไรเติบโต qoq เนื่องจากค่าใช้จ่ายลดลง 1.3% (ส่วนใหญ่เป็น ค่าไฟฟ้าที่ลดลงตามอัตรา Ft) มากกว่ารายได้ที่ลดลงเพียง 0.6% (ส่วนแบ่งรายได้ จากร้านค้าลดลงเนื่องจากฤดูฝน) ผลการดำเนินการเป็นไปตามเป้าของกองทุนที่ รายได้เติบโต 5-10% และอัตรากำไรขั้นต้น 35-40% สำหรับปี 2023F เทียบกับการ รายได้เติบโต 9.2% และอัตรากำไรขั้นต้น 37.8% สำหรับ 9M23
- Analysis
คาด DPU สูงขึ้นใน 4Q23 และ 2024
เราคาดกำไรจะสูงขึ้น qoq ใน 4Q23 สนับสนุนจาก (i) ปริมาณการเข้าใช้ศูนย์ฯ และ ส่วนแบ่งรายได้ที่สูงขึ้นในช่วงเทศกาล; และ (ii) การปรับปรุงเดอะคริสตัล เอสบี ราชพฤกษ์ แล้วเสร็จ ซึ่งจะขยายพื้นที่ส่วนกลางเพื่อดึงดูดกลุ่มเป้าหมายหลักได้แก่ ครอบครัว (สนามเด็กเล่นใหม่, ถนนคนเดิน, ลานสัตว์เลี้ยง) ประมาณ 26% ของพื้นที่เช่า จะหมดอายุใน 4Q2023 และ >70% ของจำนวนนี้จะต่อสัญญา และค่าเช่า อาจจะเพิ่มขึ้น (ค่าเช่าเพิ่มขึ้น 1.4% ใน 3Q223) กองทุนจ่าย DPU 0.16 บาท สำหรับ 3Q23 เพิ่มขึ้น 6.7% yoy แต่ ลดลง 5.9% qoq และ XD เมื่อวันที่ 23 พ.ย. ทำให้ DPU เป็น 0.497 บาทสำหรับ 9M23 อัตราผลตอบแทนเงินปันผล 7.9% สำหรับปี 2024 คาด DPU จะเพิ่มขึ้นเนื่องจาก ALLY วางแผนที่จะลดส่วนลดเป็น 2- 3% จากเฉลี่ย 3.4% ใน 9M23 การศึกษาความอ่อนไหวพบว่าหากอัตราดอกเบี้ย เปลี่ยนไปทุกๆ 0.5% เงินปันผลจะเปลี่ยนไป 0.02 บาท/หน่วย
เลื่อนการลงทุนในทรัพย์สินใหม่
กองทุนตัดสินใจเลื่อนการลงทุนโครงการสำนักงาน 111 ประดิษฐ์มนูธรรม เนื่องจาก ตลาดทุนผันผวนจากอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น และคณะกรรมการ บริษัท เคอี 111 จำกัด มีมติเลื่อนการเสนอขายหุ้นออกไป (มูลค่าการเข้าซื้อกิจการไม่เกิน 670 ลบ.)
- Action/ Recommendation
Valuation น่าสนใจ
ณ ราคาปิดลาดล่าสุด และอิงตาม DPU 3Q23 ต่อปี (0.64 บาท) ALLY ให้ ผลตอบแทนเงินปันผลขั้นต้น 10.2% และอัตราผลตอบแทนจริง 5.9% (Fig. 1) ALLY ราคาต่ำกว่า NAV 36% นอกจากนี้เรายังชอบพอร์ตการลงทุนที่มีอายุคงเหลือ นาน (เพียง 2% ของมูลค่าสินทรัพย์ที่จะหมดอายุในปี 2034 และที่เหลือ 98% จะหมดอายุหลังปี 2042)
