บล.กรุงศรีฯ:
AIM INDUSTRIAL GROWTH FH & LH REIT (AIMIRT TB/ AIMIRT.BK)
AIMIRT – Valuation น่าสนใจ และมีอัพไซด์ (UNRATED)
| กลุ่มอุตสาหกรรม | กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์และกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ |
| หุ้น | AIMIRT |
| มูลค่าพื้นฐาน | 0.00 |
| คำแนะนำ |
- What’s new
กำไรจากการลงทุนลดลง แต่ DPU ทรงตัว
AIMIT รายงานกำไรจากการลงทุน (ไม่รวมกำไร/(ขาดทุน) จากการประเมินราคาทรัพย์สิน) 122 ลบ. ใน 3Q23 ลดลง 12%qoq เนื่องจาก: (i) รายได้รวมลดลง 4.5% เนื่องจากไม่มีรายได้ที่เกิดขึ้นเพียงครั้งเดียว (3.9 ลบ.) ใน 2Q23 และอัตราการเช่าลดลง (จาก 97% เป็น 95% ) เนื่องจากผู้เช่าสองราย (อุตสาหกรรมอาหารสัตว์) ไม่ได้ต่อสัญญาเช่าที่ MS Warehouse และหนึ่งยูนิตที่ TIP (ผู้ให้บริการโลจิสติกส์) (ii) ค่าใช้จ่ายดอกเบี้ยสูงขึ้นเนื่องจากอัตราดอกเบี้ยที่ปรับขึ้น แม้ว่า 54% ของเงินกู้จะมีอัตราดอกเบี้ยคงที่ก็ตาม ต้นทุนการกู้ยืมเฉลี่ยเพิ่มขึ้นจาก 4.5% เป็น 4.6%; และ (iii) ค่าใช้จ่ายครั้งเดียวสำหรับการควบรวม PPF อย่างไรก็ตาม การจ่ายเงินปันผลยังคงทรงตัวที่ 0.223 บาท/หน่วย คิดเป็นอัตราผลตอบแทนเงินปันผล 2.2% XD วันที่ 28 พฤศจิกายน
- Analysis
คาด DPU จะคงที่ที่ 0.223 บาทใน 4Q
สนับสนุนจากเงินสด 100 ลบ. (ไม่รวมเงินมัดจำของลูกค้า) เทียบกับการชำระหนี้เพียง 17 ลบ. LTV อยู่ที่ 31.2% เราประเมินความอ่อนไหวว่าการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยทุกๆ 0.5% จะทำให้ DPU ลดลง 0.03 บาท/หน่วย
เป้าเพิ่มขนาดสินทรัพย์อีกหนึ่งเท่าเป็น 2 หมื่นลบ. ภายในปี 2025 ยังเป็นไปตามแผน
AIMIRT มีแผนควบรวม PPF โดยการแลกหุ้น ซึ่งเราคาดว่าจะแล้วเสร็จภายใน 2Q/3Q ปีหน้า ซึ่งจะทำให้ขนาดสินทรัพย์เพิ่มขึ้นเป็น 1.3 หมื่นลบ. จาก 1.1 หมื่นลบ. กองทุนจะยังคงลงทุนสินทรัพย์ใหม่เพิ่ม (โดยไม่มีข้อผูกมัดที่จะซื้อทรัพย์สินจากผู้สนับสนุน) หากมูลค่าการลงทุนน้อยกว่า 1% ของมูลค่าสินทรัพย์รวม จะใช้เงินกู้ยืม มิฉะนั้น มิฉะนั้น จะใช้ จ เงินกู้และเงินทุน ซึ่งน่าจะเพิ่มเงินปันผลและมูลค่าตลาดที่ใหญ่ขึ้น (หากเพิ่มทุน) จะช่วยเพิ่มสภาพคล่องในการซื้อขาย
- Action/Recommendation
อัตราผลตอบแทนที่แท้จริงน่าสนใจ และมีอัพไซด์
ณ ราคาปิดล่าสุด (10.1 บาท) และ DPU 3Q23 ที่คิดเป็นรายปี AIMIRT ให้อัตราเงิน ปันผลตอบแทนขั้นต้น 8.8% และอัตราผลตอบแทนที่แท้จริง 7.4% ซึ่งจะเพิ่มขึ้นเป็น 7.7% หลังการควบรวมกิจการกับ PPF กองทุนซื้อขายตำกว่า NAV 19% กองทุนมีพอร์ตโฟลิโอที่แข็งแกร่ง โดยมีสินทรัพย์ที่เป็นกรรมสิทธิ์ 60% และสิทธิการเช่า 40% สัญญาเช่าระยะยาวเฉลี่ย 26.6 ปี และ WALE อยู่ที่ 6.6 ปี
