บล.เคจีไอ (ประเทศไทย):
AP Thailand (AP.BK/AP TB)*
พรีเซลใน 4Q66 น่าประทับใจ
Event
อัพเดตพรีเซลและการเปิดโครงการใหม่ใน 4Q66 และปี 2566
Impact
พรีเซลและการเปิดโครงการใหม่ใน 4Q66 โดดเด่นชัดเจน
พรีเซลใน 4Q66 ของ AP เร่งตัวขึ้นโดดเด่นโดยทำจุดสูงสุดเป็นประวัติการณ์อยู่ที่ 1.6 หมื่นล้านบาท (+24% YoY และ +38%QoQ) ท่ามกลางการเปิดโครงการใหม่รวมมูลค่าอยู่ที่ 3.6 หมื่นล้านบาท (+38% YoY และ +97% QoQ) ขณะที่ พรีเซลของโครงการแนวราบลดลงพอสมควร สวนทางกับพรีเซลของโครงการคอนโดมิเนียมพุ่งขึ้นแบบก้าวกระโดด เป็นผลของการตอบรับดีเยี่ยมของผู้ซื้อจาก ทั้งโครงการมูลค่า 5 พันล้านบาท ที่ริธึ่ม เจริญนคร ไอคอนิค (ขายได้แล้ว 83%) และโครงการมูลค่า 2.3 พันล้านบาท ที่ แอสปาย วิภา-วิคตอรี่ (ขายได้แล้ว 60%
แม้พรีเซลปี 2566 ขยับขึ้นเล็กน้อย YoY แต่ยอดรวมการเปิดโครงการใหม่พุ่งขึ้น 20%
พรีเซลปี 2566 ของบริษัทอยู่ที่ 5.14 หมื่นล้านบาท ขยับขึ้น +2% YoY แต่ต่ำกว่า guidance เดิมที่บริษัทเคยให้ไว้ที่ 5.8 หมื่นล้านบาท ขณะที่พรีเซลของโครงการแนวราบลดลง 14% YoY แตพรีเซลของโครงการคอนโด ๆ หุ่งขึ้นเด่นที่ 57% YoY โดยที่มูลค่ารวมของโครงการเปิดใหม่อยู่ที่ 7.6 หมื่นล้านบาท (+20% YoY) ใกล้เคียงกับที่บริษัทเคยให้ guidance ไว้อยู่ที่ 7.7 หมื่นล้านบาท นอกจากนั้น take-up rate เฉลี่ยของโครงการคอนโดมิเนียมทั้ง 3 โครงการมีมูลค่ารวมที่ 1.08 หมื่นล้านบาทในปีที่แล้วอยู่ที่ 70%โดยสรุปแล้ว ทั้งพรีเซลและการเป็ด โครงการใหม่ปี 2566 เป็นสถิติสูงที่สุดของ AP
คาดกำไรสุทธิ 4Q66 เติบโต YOY แตลดลง QoQ
แม้ว่าพรีเซลในปี 4Q66 น่าประทับใจ แต่ค่าใช้จ่ายต่างๆ ด้านการตลาดของโครงการใหม่ ๆ น่าจะพุ่งขึ้นเช่นกัน ซึ่งจะไปกดดันต่อกำไรสุทธิ ดังนั้น กำไรสุทธิใน 4Q66 อาจลดลง QoQ ที่อัตราต่ำพอประมาณแต่จะเพิ่มขึ้น YoY อย่างชัดเจนจากฐานกำไร 4Q65 ต่ำ ทั้งนี้ กำไรใน 3Q66 ที่ 1.7 พันล้านบาทถือเป็นจุดสูงสุดรายไตรมาสของปี 2566
Valuation & action
AP ยังสามารถรักษาความเป็นผู้นำหมวดที่อยู่อาศัยด้านพรีเซลและการเปิดโครงการใหม่เป็นปีที่ติดต่อกันมาตั้งแต่ปี 2563 ขณะที่เราประมาณการกำไรสุทธิเพิ่มขึ้น 7% YoY ปี 2566F และ 9% ปี 2567F เมื่อมองแง่บวกอีกด้าน คือโครงการคอนโด ฯ 3 โครงการมีมูลค่ายอดขายรอโอน (backlog) รับรู้รายได้ในปีนี้ (2567) ทั้งนี้ การประเมินมูลค่าหุ้นเชิงมูลค่า (valuation) ถือว่าไม่แพง โดยมี PE ปี 2567F ต่ำเพียง 5x รวมทั้งคาดอัตราผลตอบแทนจากเงินปันผลสูงน่าสนใจอยู่ราว 7% ดังนั้น เราคงราคาเป้าหมายที่ 14.0 บาท อิงจาก PE ที่ 6.4x (เท่ากับค่าเฉลี่ยระยะยาว)
Risks
ภาวะเศรษฐกิจ ความหวังนโยบายกระตุ้นเศรษฐกิจจากรัฐบาล มาตรการปล่อยสินเชื่อเข้มงวดขึ้น ท่ามกลางการยืดหนี้สินในระดับสูงของภาคครัวเรือนรวมทั้งการขึ้นอัตราค่าแรงขั้นต่ำ
