บล.เอเซีย พลัส
LH เป้าหมายปี 2567 สู่การฟื้นตัว
ปี 2567 LH เป้า PRESALE 3.1 หมื่นล้านบาท (+35% YOY) และยอดโอนฯ 2.8 หมื่นล้านบาท (+40% YOY) หนุนด้วยเปิด 11 โครงการแนวราบ มูลค่า 3.02 หมื่นล้านบาท ด้านรายได้ค่าเช่าคาดโต 11% YOY อยู่ที่ 8.5 พันล้านบาท ส่วนแผนขายสินทรัพย์ปีนี้ จะเกิดขึ้น 1 โครงการในไทย (TERMINAL 21 พัทยา) คาดเกิด 2H67
คงประมาณการเดิม ภายใต้สมมติฐานอนุรักษ์นิยมกว่าบริษัท โดยคาด PRESALE 2.7 หมื่นล้านบาท, ยอดโอนฯ 2.3 หมื่นล้านบาท, ส่วนแบ่งกำไรบริษัทร่วม 3.55 พันล้านบาท คาดหนุนกำไรปกติเติบโต 22% YOY ที่ 7.3 พันล้านบาท (ยังไม่รวมขายสินทรัพย์) และ FV ปี 2567 ที่ 10.00 บาท แนะนำ OUTPERFORM คาดกำไรสุทธิ 4Q66 เด่น YOY และ QOQ พร้อมปันผล 2H66 หุ้นละ 0.35 หรือราว 4.4%
ปี 2567 เป้า Presale 3.1 หมื่นล้านบาท ฟื้นตัว 34.7% yoy
LH กำหนดเป้า Presale ปี 2567 ที่ 3.1 หมื่นล้านบาท ฟื้นตัว 34.7% จากฐานต่ำปีก่อนที่ 2.3 หมื่นล้านบาท (ต่ำกว่าเป้าบริษัทต้นปี 3.5 หมื่นล้านบาท และฝ่ายวิจัยที่ 2.4 หมื่นล้านบาท ส่วนหนึ่งเพราะ 4Q66 มีเคลียร์คุณภาพ Backlog ทำให้มียอดยกเลิกโครงการแนวราบมูลค่า 1.4 พันล้านบาท) โดยเป้ายอดขายจะมาจากการเปิดขายโครงการใหม่ปีนี้ 11 โครงการ มูลค่า 3.02 หมื่นล้านบาท (-31% yoy) และโครงการเดิมที่ยกมาจากสิ้นปี 2566 จำนวน 81 โครงการ มีมูลค่าเหลือขาย 6.8 หมื่นล้านบาท (เพิ่มจากสิ้นปี 2565 ที่มีมูลค่า 5.6 หมื่นล้านบาท) นอกจากนี้ ตั้งเป้ามาจากยอดขายกลุ่มแนวราบคิดเป็นสัดส่วน 82% หรือ 2.55 หมื่นล้านบาท (+52% yoy) ภายใต้คาด Take Up Rate โครงการใหม่เฉลี่ย 15-20% ขณะที่คอนโดฯ คาดมีสัดส่วนยอดขาย 18% หรือราว 5.5 พันล้าน ลดลงจากปีก่อนที่ 6.2 ล้านบาท เนื่องจากกว่า 5 พันล้านบาท มาจากการขายโครงการคอนโดฯ ใหม่ วันเวลา ณ เจ้าพระยา มูลค่า 1.5 หมื่นล้านบาท ขณะที่ปีนี้ตั้งเป้ายอดขายจากวันเวลาอีก 3.5 พันล้านบาท และที่เหลือจากเคลียร์สต๊อกโครงการเดิม โดยเฉพาะ The Key เพชรเกษม (มูลค่า 2.2 พันล้านบาท เหลือขาย 36%)
แม้แผนเปิดโครงการใหม่ปี 2567 อาจดูลดลงทั้งจำนวนและมูลค่าโครงการ เมื่อเทียบกับปี 2566 ที่เปิดรวม 15 โครงการ มูลค่า 4.35 หมื่นล้านบาท เนื่องจากปีก่อนเปิดคอนโดฯ ใหม่ข้างต้นมูลค่า 1.5 หมื่นล้านบาท ขณะที่ปีนี้จะไม่มีคอนโดฯใหม่ แต่หากเทียบเฉพาะกลุ่มแนวราบ พบว่ามูลค่าเปิดแนวราบที่ 3.02 หมื่นล้านบาท เพิ่มขึ้น 6% yoy กลยุทธ์หลักปีนี้ในการพลิกฟื้นยอดขาย คือการเติมพอร์ตสินค้าในกลุ่มบ้านระดับบนมากขึ้น ด้วยราคาขายเกิน 15 ล้านบาทขึ้นไป แบรนด์นันทวันพรีเมี่ยม / นันทวัน และมัณฑนา ฯลฯ คิดเป็นสัดส่วน 70% ของมูลค่าเปิด
โครงการใหม่ทั้งหมด รวมถึงกำหนดการเปิดโครงการใหม่ใน 1H67 มากขึ้นคิดเป็นสัดส่วน 36% VS 64% ใน 2H67 เทียบกับปีก่อนสัดส่วน 17% และ 83% ตามลำดับ เพื่อสามารถสร้างยอดขายได้เร็วขึ้น
สำหรับงบลงทุนปี 2567 ตั้งไว้ 1.15 หมื่นล้านบาท เป็นงบซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการขาย 5 พันล้านบาท และธุรกิจอสังหาฯ เพื่อเช่าอีก 6.5 พันล้านบาท ในส่วนนี้รวมแผนการซื้อสินทรัพย์ใหม่ (ลำดับที่ 5) ในสหรัฐเข้ามาเพิ่ม
เป้ารายได้ปีนี้ 3.65 หมื่นลบ. จากยอดโอนฯ 2.8 หมื่นลบ.
เป้ารายได้ดำเนินงานปี 2567 กำหนดไว้ 3.65 หมื่นล้านบาท ในส่วนนี้เป็นรายได้จากธุรกิจอสังหาฯ เพื่อขาย 2.8 หมื่นล้านบาท ฟื้นตัว 40% จากปีก่อนคาดปิดใกล้ 2 หมื่นล้านบาท แบ่งเป็นแนวราบ 2.6 หมื่นล้านบาท ซึ่งมาจากการขายโครงการแนวราบเดิมและใหม่ข้างต้น ส่วนยอดโอนฯ คอนโดฯ คาด 2 พันล้านบาท ทั้งหมดจากการขายสต๊อกคอนโดฯ พร้อมอยู่ที่มีมูลค่า 6.4 พันล้านบาท
ส่วนธุรกิจอสังหาฯ เพื่อเช่า ปีนี้คาดรายได้ 8.5 พันล้านบาท เติบโตต่อเนื่อง 11% จากปีก่อนที่คาด 7.69 พันล้านบาท แบ่งเป็นรายได้จากโครงการในสหรัฐรวม 4 โครงการราว 1.11 พันล้านบาท (+12% yoy) จากการเพิ่มขึ้นของทั้งอัตราเข้าพักและค่าห้องพัก ส่วนโครงการในไทยคาด 7.42 พันล้านบาท สูงขึ้น 11% จากปีก่อนที่ 6.7 พันล้านบาท จากการดำเนินงานที่ดีขึ้นของโรงแรม/ศูนย์การค้าเดิม ตามการขยายตัวของท่องเที่ยวไทย และการสร้างรายได้เต็มปีของโรงแรม Grand Centre Point สุรวงศ์ (เปิดบริการปลาย พ.ย. 2566) กว่า 500 ล้านบาท ภายใต้อัตราการเข้าพัก 60% และค่าห้องพักเฉลี่ย 5.5 พันบาท/ห้อง/คืน
ด้านประสิทธิภาพทำกำไร ประเมิน Gross Margin ขายฯ เกิน 30% ดีขึ้นจากฐานต่ำปีก่อน และ Gross Margin ธุรกิจให้เช่าเฉลี่ย 32% รวมถึงคาดการณ์ส่วนแบ่งกำไรบริษัทร่วมเพิ่มขึ้น 14% yoy เท่ากับ 3.87 พันล้านบาท
เตรียมขาย Terminal 21 พัทยา เข้า REIT ใน 2H67
LH คงวางนโยบายขายสินทรัพย์จำพวกอสังหาฯ เพื่อเช่า ไม่ว่าจะเป็นการขายขาดของ Service Apartment สหรัฐ หรือโรงแรม/ศูนย์การค้าในไทยเข้ากอง REIT ให้เกิดขึ้นต่อเนื่องทุกปี โดยในปีที่ผ่านมา ประสบความสำเร็จในการขาย 2 โรงแรมที่พัทยารวมมูลค่า 9.4 พันล้านบาท (ประกอบด้วย Grand Centre Point Space พัทยา 6.35 พันล้านบาท และ Grand Centre Point พัทยา 3.05 พันล้านบาท) ให้กับกอง LHHOTEL เมื่อ 15 พ.ย. ที่ผ่านมา รับรู้กำไรก่อนภาษี 2.5 พันล้านบาท สำหรับปี 2567 แผนการ Unlocked Value สินทรัพย์จะเป็นการขายสิทธิการเช่าโครงการศูนย์การค้า Terminal 21 พัทยา เข้ากอง LHSC คาดเกิดขึ้นใน 2H67
นอกจากนี้บริษัทอยู่ระหว่างพัฒนาโครงการอสังหาฯ เพื่อเช่าในไทยเพิ่มอีก 3 โครงการ เป็นโครงการรูปแบบ Mixed-Use (โรงแรมและอาคารสำนักงาน) คือ Grand Centre Point ลุมพินี-พระราม 4 มูลค่า 4.83 พันล้านบาท กำหนดเปิดปี 2568 และ Grand Centre Point ราชดำริ 2 มูลค่า 4.58 พันล้านบาท คาดเปิดปี 2569 รวมถึงโรงแรม Grand Centre Point พัทยาแห่งที่ 3 (ยังไม่เปิดเผยมูลค่าลงทุน) คาดเปิดปี 25670 เพื่อเข้ามาเติมพอร์ตรายได้ค่าเช่าต่อเนื่อง รวมถึงสร้างโอกาสทำกำไรผ่านการ Unlocked Value เข้ากอง REIT ในอนาคต
คงแนะนำ Outperform ที่ FV 10.00 บาท
แม้เป้าทางการเงินส่วนใหญ่ของบริษัทสูงกว่าสมมติฐานฝ่ายวิจัยที่คาดปี 2567 Presale 2.7 หมื่นล้านบาท, เป้ารายได้ 3.2 หมื่นล้านบาท เป็นรายได้ขายอสังหาฯ 2.3 หมื่นล้านบาท, Gross Margin ขายฯ 31.5% และส่วนแบ่งกำไรบริษัทร่วม 3.55 พันล้านบาท แต่ฝ่ายวิจัยคงประมาณการเดิมอย่างอนุรักษ์นิยมไว้ เนื่องจากมีความไม่แน่นอนของภาวะตลาดอสังหาฯ และการแข่งขันที่สูงในกลุ่มบ้านกลาง-บน เพราะผู้ประกอบการส่วนใหญ่เข้ามาในกลุ่มนี้มากขึ้น หลังกลุ่มกลาง-ล่าง ได้รับผลกระทบหนักจากปัจจัยเศรษฐกิจ ดอกเบี้ย และการถูกปฏิเสธสินเชื่อที่สูง
จึงคงประมาณการกำไรปกติปี 2567 เท่ากับ 7.3 พันล้านบาท (ยังไม่รวมขายสินทรัพย์) เติบโต 21.8% และ FV ปี 2567 ที่ 10.00 บาท (อิง SOTP) คงแนะนำ Outperform จากแรงหนุนของการขายโรงแรมเข้า REIT จะหนุนกำไรสุทธิ 4Q66 เติบโตทั้ง YoY และ QoQ นำไปสู่ปันผล 2H66 หุ้นละ 0.35 บาท หรือ 4.4% และเกือบ 7% ต่อปี ขณะที่ปี 2567 คาดกำไรกลับมาฟื้นตัวตามปัจจัยหนุนข้างต้น
ESG
Environment (E)
- LH ออกแบบและผลิตสินค้าที่คำนึงถึงสิ่งแวดล้อม ภายใต้แนวคิด LH SMART เช่น กระจกเขียวตัดแสง เพื่อป้องกันรังสี UV และลดการใช้แอร์ช่วยประหยัดค่าไฟ รวมถึงใช้นวัตกรรมใหม่ AirPlus Square เพื่อช่วย
ควบคุมคุณภาพอากาศภายในบ้าน ด้วยการนำเข้าอากาศใหม่และถ่ายเทอากาศเสียออกจากบ้าน - ดำเนินการเพิ่มพื้นที่สีเขียวส่วนกลางเพื่อสร้างภาพแวดล้อมที่ร่มรื่นทั้งในโครงการและพื้นที่โดยรอบ โดยปี 2564 มีพื้นที่สีเขียวส่วนกลางคิดเป็น 50.27 ไร่ หรือ 9.23% ของพื้นที่โครงการที่เปิดขายและโครงการที่อยู่ระหว่างพัฒนา
Social (S)
- มีนโยบายจ้างงานที่เป็นธรรมกับพนักงานทุกภาคส่วน โดยปี 2564 บริษัทมีอัตราการลาออกของพนักงานคิดเป็นร้อยละ 7% รวมถึงสนับสนุนการพัฒนาทักษะการทำงานของพนักงานต่อเนื่องทุกระดับชั้น โดยปี 2564 พนักงานได้รับการอบรมเฉลี่ย 14 ชม. ต่อคนต่อปี และใช้งบการฝึกอบรมพัฒนาบุคคล 16 ล้านบาท
- พัฒนาคุณภาพชีวิตและร่วมส่งเสริมการมีส่วนร่วมกับชุมชนและสังคมผ่านกิจกรรมดังนี้ สร้างแคมป์คนงานแยกผู้ติดเชื้อและไม่ติดเชื้อ และสนับสนุนค่าอาหารระหว่างปิดแคมป์งานก่อสร้างช่วงเกิดโควิด-19, ให้ทุนการศึกษาแก่บุตร-ธิดาของพนักงานระดับปฏิบัติการทุกปี โดยปี 2564 มีผู้ได้มอบทุน 83 คน รวม 830,000 บาท รวมถึงจัดทำถุงผ้าอเนกประสงค์เพื่อจำหน่ายแก่ลูกค้าและพนักงาน โดยรายได้ทั้งหมดบริจาคให้แก่รพ. ศิริราช ณ สิ้นปี 2564 มียอดบริจาคสะสม 4.21 แสนล้านบาท และดำเนินการต่อในปี 2565
Governance (G)
- มีนโยบายต่อต้านการทุจริตและห้ามจ่ายสินบน และเผยแพร่จรรยาบรรณทางธุคกิจให้พนักงานทราบอย่างทั่วถึงและปฎิบัติตามหน้าที่อย่างสม่ำเสมอ โดยปี 2564 บริษัทไม่มีข้อพิพาททางกฎหมายเกี่ยวกับคดีทุจริตคอร์รัปชั่น ทั้งที่อยู่ระหว่างถูกตรวจสอบ ดำเนินคดี หรือพิพากษาของศาล
ประเด็นความเสี่ยง
1.ตัวแปรสำคัญที่มีผลต่อการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยได้แก่ ความเชื่อมั่นต่อการสร้างรายได้ในอนาคตของผู้ซื้อ หากการฟื้นตัวของเศรษฐกิจไม่เป็นไปตามที่คาด ก็จะกระทบความเชื่อมั่นของผู้บริโภคในการตัดสินซื้อโครงการ ส่งผลให้
ยอดขายและยอดโอนไม่เป็นไปตามเป้าหมายได้
2.ระดับการแข่งขันในอุตสาหกรรมรุนแรงขึ้นต่อเนื่อง อาจทำให้การควบคุมเรื่องประสิทธิภาพการทำกำไรทำได้ยากขึ้น
