CPN แนะนำ OUTPERFORM ราคาเป้าหมายสิ้นปี’67 ที่ 83.0 บาท

บล.เอเซีย พลัส

CPN เป้าหมาย 5 ปี อยู่บนความระมัดระวังขึ้น

CPN ประเมินรายได้ปี 2567 เติบโต 10-15% นำโดยธุรกิจที่อยู่อาศัยขยายตัวเฉลี่ย 23-30%, โรงแรม 20-25% และศูนย์การค้า 7-9% YOY ขณะที่แผน 5 ปีจากนี้ (ปี 2567-2571) ตั้งเป้ารายได้โตเฉลี่ย 10% ผ่านการลงทุน MIXED-USE โดยมีศูนย์การค้าเป็นแกนหลัก และธุรกิจเกี่ยวเนื่องอื่น เช่น โรงแรม และที่อยู่อาศัย

ราคาหุ้นตั้งแต่ต้นปี 2567 ปรับลงมาราว 10% สวนทางกับปัจจัยพื้นฐานที่ไม่ได้เปลี่ยนแปลง โดยคาดทิศทางกำไรปกติ 4Q66 เติบโต YOY และต่อเนื่อง 1Q67 (ดีขึ้นทั้ง YOY,QOQ) หนุนจาก EASY E-RECEIPT ขณะที่ทั้งปั 2567 ประเมินกำไรปกติยังเติบโต 7.4% เป็น 1.56 หมื่นล้านบาท จากทุกธุรกิจ จึงคงแนะนำ OUTPERFORM ด้วยราคาเป้าหมายสิ้นปี 2567 เท่ากับ 83.0 บาท

ตั้งเป้ารายได้ปี 2567 เติบโต 10-15% จากปี 2566

วานนี้ CPN จัดประชุมนักวิเคราะห์เพื่อแถลงแผนธุรกิจ โดยปี 2567 ตั้งเป้ารายได้เพิ่มขึ้นต่อเนื่องในระดับ 10-15% จากปี 2566 ที่คาดไว้ 20-30% (งวด 9M66 เติบโต 29% yoy) นำโดยธุรกิจ Non-Retail อย่างธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัย คาดเติบโตมากสุดเฉลี่ย 23-30% จากการส่งมอบโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ ซึ่งปีนี้จะมีโอนฯ 4 คอนโดฯ ใหม่ และเพิ่มโครงการใหม่ในพอร์ตอีก 8 โครงการ ตามด้วยธุรกิจโรงแรมที่ระดับ 20-25% ตามการขยายตัวของภาคท่องเที่ยว หนุนต่อการดำเนินงานของโรงแรมเดิม รวมถึงการสร้างรายได้เต็มปีของโรงแรมใหม่ 5 แห่งที่เปิดในปี 2566 และอีก 1 แห่ง (Centara One ระยอง) ที่จะเปิดปีนี้ ขณะที่ธุรกิจหลักศูนย์การค้าประเมินรายได้เพิ่มขึ้น 7-9% yoy จากการดำเนินงานที่ดีขึ้นของศูนย์การค้าเดิม และการสร้างรายได้เพิ่มของศูนย์การค้าใหม่ ได้แก่ เซ็นทรัล Westville (เปิด 29 พ.ย. 2566) และอีก 2 โครงการ รวมพื้นที่ปล่อยเช่า 5.4 หมื่นตร.ม. คือ เซ็นทรัลนครสวรรค์ (เปิด 31 ม.ค. 2567) และนครปฐม (เปิด 2Q67)

5 ปีจากนี้ ขยายทุกธุรกิจ เพื่อสร้างรายได้เติบโต 10% ต่อปี

ภายใต้ความไม่แน่นอนของปัจจัยแวดล้อมทั้งในและต่างประเทศ ทำให้แผนธุรกิจ 5 ปีข้างหน้า (ปี 2567-2571) อยู่บนความระมัดระวังมากขึ้น โดยตั้งเป้ารายได้เติบโตเฉลี่ยปีละ 10% (เทียบกับปี 2566-2570 ตั้งเป้าเติบโตเฉลี่ย 14-16%) ผ่านการขยายธุรกิจต่อเนื่องในรูปแบบการพัฒนาโครงการอสังหาฯ แบบผสมผสาน ด้วยรูปแบบเดิม Retail Led-Mixed -Use Portfolio ที่จะประกอบด้วยหน่วยธุรกิจหลักอย่างน้อย 2 ธุรกิจ ได้แก่ ศูนย์การค้า อาคารสำนักงาน โรงแรม และที่อยู่อาศัย โดยแม้ธุรกิจศูนย์การค้าจะยังคงเป็นแกนหลัก แต่การขยายในธุรกิจอื่น (Non-Retail) มากขึ้น เพื่อให้สัดส่วนรายได้รายได้ระหว่างค้าปลีก-ศูนย์การค้า (Retail) และ ไม่ใช่ค้าปลีก (Non-Retail) อยู่ที่ 75-80% : 20-25% ในปี 2571 ตามลำดับ (9M66 สัดส่วน 00%:00%) สำหรับแผนขยายแต่ละธุรกิจมีรายละเอียดดังนี้

• ศูนย์การค้า คงกำหนดแผนเพิ่มพื้นที่เช่าสุทธิ (NLA) จาก 2.3 ล้านตร.ม. ปี 2566 เป็น 2.7 ล้านตร.ม. ปี 2571 (เป้าเดิม แต่ขยับจากปี 2570 เป็น 2571) ผ่านการลงทุนในโครงการใหม่ทั้งในประเทศ และต่างประเทศ ซึ่งมองหาโอกาสลงทุนเพิ่มในเวียดเนียม และฝั่งเอเซียตะวันออกเฉียงใต้
• อาคารสำนักงาน ตั้งเป้าเหมือนเดิม คือ เพิ่มพื้นที่เช่าจาก 0.33 ล้านตร.ม. ปี 2566 เป็นกว่า 0.5 ล้านตร.ม. ในปี 2571 โดยปัจจุบันอยู่ระหว่างพัฒนาโครงการ Dusit Central Park พื้นที่ 9 หมื่นตร.ม. จะเสร็จ 2H67
• โรงแรม กำหนดแผนลงทุนระมัดระวังมากขึ้น ด้วยเป้าหมายมีจำนวนห้องพักกว่า 2.6 พันห้องในปี 2571 (เดิมเคยตั้งเป้าห้องพัก 5.9 พันห้องในปี 2570) จากสิ้นปี 2566 มี 1.48 พันห้อง ภายใต้การพัฒนาโรงแรมใหม่ 1-3 แห่งต่อปี (เดิมคาดเปิด 5-7 แห่งต่อปี) ในรูปแบบใหม่ และเจาะกลุ่มลูกค้าใหม่เพิ่ม เน้นหลักในเขต EEC และเมืองรอง
• โครงการที่อยู่อาศัย มีเป้าหมายเปิดเฉลี่ย 5-7 โครงการใหม่ต่อปี ทั้งแนวราบและแนวสูง เพื่อเพิ่มพอร์ตโครงการจาก 35 โครงการในปี 2566 เป็นกว่า 60 โครงการในปี 2571

ฐานะการเงินแข็งแกร่งพอสำหรับการลงทุน

เพื่อรองรับการลงทุนใน 5 ปีจากนี้ ทำให้บริษัทวางงบลงทุนรวม 1.21 แสนล้านบาท ในช่วงปี 2567-2571 นับว่าลดลงเมื่อเทียบแผนปีก่อนที่ตั้งไว้ 1.35 แสนล้านบาท สำหรับปี 2566-2570 เนื่องจากอยู่บนความระมัดระวังมากขึ้น และลดการลงทุนในบางธุรกิจ อาทิเช่น โรงแรมดังรายละเอียดข้างต้น รวมถึงเลื่อนการลงทุนในต่างประเทศ เช่น เวียดนาม ออกไปจากเดิมปี 2567-2568 เป็นปี 2568

ทั้งนี้เม็ดเงินลงทุนดังกล่าว สามารถปรับเปลี่ยนและยืดหยุ่นได้ตามสถานการณ์ที่เกิดขึ้น แม้การขยายธุรกิจต่อเนื่อง นำไปสู่เงินลงทุนระดับสูง แต่ CPN มีแหล่งเงินทุนรองรับด้วยกระแสเงินสดจากการดำเนินงานสูงกว่า 2 หมื่นล้านบาท/ปี และเงินกู้ยืม โดยปราศจากความเสี่ยงเรื่องเพิ่มทุน นอกจากนี้ตั้งเป้ารักษาระดับอัตราส่วน Net D/E ปีนี้ลงในกรอบ 0.6-0.7 เท่า (9M66 อยู่ที่ 0.8 เท่า) หลังปรับลดแผนลงทุน ทำให้เงินกู้น่าจะลดลง ซึ่งเป้าหมาย Net D/E ยังต่ำกว่านโยบายภายในที่ 1 เท่า และเงื่อนไข Debt Covenant ที่ 1.75 เท่า

แนะนำ Outperform…ราคาเป้าหมายปี 2567 ที่ 83 บาท

แม้เป้ารายได้ปีนี้ของ CPN ระดับ 10-15% จะสูงกว่าสมมติฐานของฝ่ายวิจัยที่คาดเติบโต 8% โดยมีความต่างจากประมาณการรายได้ธุรกิจโรงแรมและที่อยู่อาศัยต่ำกว่าบริษัท ถือเป็นการสร้าง upside ส่วนเพิ่มต่อประมาณการของฝ่ายวิจัยที่ประเมินอย่างอนุรักษ์นิยม ภายใต้คาดกำไรปกติปี 2567 อยู่ที่ 1.56 หมื่นล้านบาท (+7.4% yoy) หนุนจากทุกธุรกิจทั้งศูนย์การค้าเดิมและใหม่อย่าง Westville ที่เปิดปีก่อน ตามด้วยนครสวรค์ และ นครปฐม ที่จะเปิดปีนี้ รวมถึงธุรกิจโรงแรม เติบโตตามภาคท่องเที่ยว และธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัย จากแผนเปิดโครงการใหม่ และส่งมอบ 4 คอนโดฯ ใหม่ (สิ้น 3Q66 มี Backlog รอรับรู้รายได้ปีนี้ 2.9 พันล้านบาท)

ด้านราคาหุ้นตั้งแต่ต้นปี 2567 ปรับลงมาราว 10% สวนทางกับปัจจัยพื้นฐานที่ไม่ได้เปลี่ยนแปลง โดยคาดทิศทางกำไรปกติ 4Q66 เติบโต YoY และต่อเนื่อง 1Q67 (ดีขึ้นทั้ง YoY,QoQ) หนุนจาก Easy E-Receipt จึงคงแนะนำ Outperform ด้วยราคาเป้าหมายสิ้นปี 2567 (อิง DCF-WACC 7.8% และ Terminal Growth Rate
3%) เท่ากับ 83.0 บาท

ESG

Environment (E)

• ส่งเสริมและดูแลสิ่งแวดล้อมภายใต้โครงการต่าง ๆ เช่น ติดตั้งระบบน้ำรีไซเคิลแบบสัมปทาน, Journey to Zero ในการคัดแยกขยะ และ ลด/งดใช้ถุงพลาสิกผ่าน Say No To Plastics ฯลฯ
• ตั้งเป้าหมายการเป็นองค์กรปล่อยก๊าซเรือนกระจกสุทธิเป็นศูนย์ในปี 2593, เพิ่มอัตราการใช้พลังงานทางเลือกให้ได้ร้อยละ 12% ของพลังงานทั้งหมด และเพิ่มปริมาณน้ำรีไซเคิลให้ได้ 20% ของปริมาณการใช้น้ำในศูนย์การค้า รวมถึงลดปริมาณขยะฝังกลบให้ได้ 50% เมื่อเทียบกับปริมาณขยะทั้งหมดภายในปี 2569

Social (S)

• สนับสนุนผู้ประกอบการร้านค้ารายย่อยและท้องถิ่นสามารถเปิดร้านค้าปลีกแบบ Modern Trade ได้จำนวน 4,876 ร้านในปี 2564 เพิ่ม 7% จากปี 2563 และตั้งเป้าเพิ่มสัดส่วนผู้ประกอบการร้านค้าท้องถิ่นและขนาดเล็ก
  ให้ได้ 10% จากผู้ประกอบการทั้งหมดภายในปี 2568
• ตั้งเป้าสนับสนุนพื้นที่ให้หน่วยงานภาครัฐและชุมชน โดยไม่คิดค่าใช้จ่ายสัดส่วนอย่างน้อย 10% ของกิจกรรมทั้งหมดในปี 2568 โดยปี 2564 มีการให้พื้นที่แก่หน่วยงานภาครัฐและชุมชน โดยไม่คิดค่าใช้จ่ายเป็นงบ 101
  ล้านบาท และจัดกิจกรรมเพื่อชุมชนรวม 711 กิจกรรม คิดเป็นมูลค่า 79 ล้านบาท

Governance (G)

• ยึดหลักบรรษัทภิบาล เน้นความโปร่งใส เป็นธรรม และให้ความสำคัญกับผู้มีส่วนได้เสียทุกกลุ่ม
• ต่อต้านการทุจริตคอร์รัปชัน โดยมีนโยบายงดรับของขวัญ (No Gift Policy) เป็นประจำทุกปี และจัดทำหลักสูตร e-learning “Ethics in Workplace” เพื่อสร้างความรู้ ความเข้าใจแก่บุคลากรเกี่ยวกับจรรยาบรรณทางธุรกิจ การต่อต้านการทุจริตคอร์รัปชัน ตลอดจนการเคารพสิทธิมนุษยชนในภาคธุรกิจ

ประเด็นความเสี่ยง

1.การจับจ่ายใช้สอยของผู้บริโภคที่ยังไม่ฟื้นตัวมากนัก อาจส่งผลให้รายได้ค่าเช่าจากผู้เช่าในรูปแบบส่วนแบ่งรายได้ชะลอตัวลง รวมถึงการให้ส่วนลดต่อเนื่อง ทำให้การปรับขึ้นอัตราค่าเช่าน้อยกว่าที่คาดไว้ได้

2.เนื่องจากค่าเช่าของศูนย์การค้าโครงการใหม่ ๆ โดยปกติจะต่ำกว่าค่าเฉลี่ย ดังนั้นเมื่อมีการเปิดศูนย์การค้าใหม่เพิ่มอาจดึงให้อัตราค่าเช่าเฉลี่ยลดลงไปได้

- Advertisement -