บล.เคจีไอ (ประเทศไทย):
Sansiri (SIRI.BK/SIRI TB)*
ปี 2567F เป็นปีที่น่าท้าทายจากฐานปี 2566 สูง
Event
สรุปประเด็นสำคัญในปี 2566 และแผนธุรกิจในปี 2567
Impact
ตัวเลขต่าง ๆ ในปี 2566 ดูดีพอควรแต่ยังต่ำกว่า guidance ทั้งปี
Sansiri (SIRI.BK/SIRI TB) รายงานตัวเลขสูงสุดเป็นประวัติการณ์ด้าน การเปิดโครงการใหม่รวมที่ 6.5 หมื่นลบ. (+51% YoY) โดยมีพรีเซลที่ 3.75 หมื่นลบ. (-2% YoY) และยอดโอน (transfer) ที่ 3.9 พันลบ. (+6% YoY) แต่ทว่า ตัวเลขโดยรวมต่ำกว่า guidance ทั้งปีพอสมควรคือการเปิดโครงการใหม่รวมอยู่ที่ 7.5 หมื่นลบ. พรีเซลอยู่ที่ 4.7 หมื่นลบ. และยอดโอนอยู่ที่ 4.1 หมื่นลบ. นอกจากนี้ เราสังเกตว่ายอดจองสุทธิ (net presale) ปี 2566 ที่ 3.76 หมื่นลบ.ต่ำกว่า 23% ของยอดจองรวมทั้งหมด (gross presale) ที่ 4.9 หมื่นลบ. เนื่องจากปัจจุบันมีอัตราปฏิเสธสินเชื่อและอัตราการยกเลิกการให้สินเชื่อสูง ในขณะที่ประมาณอัตรากำไรขั้นต้นปี 2566 อยู่ราว +/-15% (รวมรายการพิเศษต่างๆ) หรือ +/-13% บนกำไรปกติ (ปี 2565 อยู่ที่ 12%) ถือว่าเป็นบวก โดยที่ปัจจัยต่าง ๆ ที่ขับเคลื่อนการเติบโต คือ i) ยอดขายโครงการคอนโดมิเนียมแข็งแกร่ง ii) การเจาะเพิ่มตลาดที่อยู่อาศัยในต่างจังหวัดประสบผลสำเร็จด้วยดีและ iii) ทั้งอัตรากำไรขั้นต้นและอัตรากำไรสุทธิปรับตัวขึ้น
มุ่งหวังเป้าอัตราการเติบโตปี 2567 สูงที่ 20%/10% YoY ในด้านพรีเซลและยอดโอน
ตามแผนธุรกิจปี 2567 มูลค่าการเปิดโครงการใหม่ตั้งเป้าว่าลดลงเป็น 6.1 หมื่นลบ. (-6% YoY) แต่ด้านยอดจอง (พรีเซล) ประเมินว่าเพิ่ม 20% YoY อยู่ที่ 4.5 หมื่นลบ. ขณะที่ ยอดโอนน่าจะเติบโตได้ 10% อยู่ที่ 4.3 หมื่นลบ. โดยประเด็นสำคัญในปีนี้เช่น i) คาดอัตราปฏิเสธสินเชื่อและอัตราการยกเลิกการให้สินเชื่อต่ำลงอยู่ที่ 13.5% จาก 23% ในปีที่แล้ว ii) มีโครงการใหม่ ๆ มากขึ้นในเขตเมืองท่องเที่ยวใหญ่ ๆ เช่น ภูเก็ต เชียงใหม่ พัทยา หัวหินและอยุธยา คิดเป็น 26% ของมูลค่าการเปิดโครงการใหม่ iii) มีการเติบโตของยอดขายในกลุ่มลูกค้าระดับกลางถึงระดับพรีเมี่ยม (82% ของการเปิดโครงการใหม่และ 70% ของที่อยู่อาศัยมีไว้พร้อมขาย) และ iv) การเติบโตของผู้ซื้อชาวต่างชาติเพิ่มราว +15% เป็น 7 พันลบ. แต่ท่ามกลางสภาพแวดล้อมการดำเนินงานที่อ่อนแอ SIRI คาดอัตรากำไรขั้นต้นปี 2567F ต่ำลงเล็กน้อยอยู่ที่ +/-33% (ลดจาก 34-35% ในปี 2566F) และอัตรากำไรสุทธิทรงตัวที่ +/-13% ขณะที่ ต้นทุนการเงินเฉลี่ยน่าจะเพิ่มเป็น 4.2% ในปี 2567 เพิ่มจาก 4% ปี 2566 หากพิจารณาจาก gearing สูงที่ 1.5x-1.6x แล้ว SIRI จำเป็นต้องได้รับการสนับสนุนทางการเงินไม่เพียงจากสถาบันการเงินต่าง ๆ แต่ยังรวมจากผู้ร่วมทุนต่าง ๆ (jv partner) ได้แก่ ในปัจจุบันหนึ่งรายจากญี่ปุ่น Tokyu ผู้ร่วมทุนใหม่ๆจากจีน และจากกองทุนต่างๆ ทั้งนี้ ทาง SIRI มีความมั่นใจว่าจะสามารถชำระคืนหนี้สินและเลื่อนการชำระดอกเบี้ยหุ้นกู้ (roll over bond) มูลค่า 9 พันลบ.ที่กำหนดจ่ายในปีนี้ออกไปจากยอดรวมทั้งสิ้น 4.7 หมื่นลบ.
มุ่งเน้นที่การกลับคืนสู่สภาพปกติและความยั่งยืนของการเติบโตในระยะยาว
SIRI มุ่งหวังเป็นผู้นำตลาดที่อยู่อาศัยด้วยการการเติบโตของรายได้สม่ำเสมอด้วยการเพิ่มสัดส่วนยอดขายโครงการแนวราบมาที่ระดับ 70%. นอกจากนั้น ยังจะมุ่งเน้นการจัดการที่อยู่อาศัยในสต๊อกอย่างมีประสิทธิภาพ การปรับความสมดุลของพอร์ตที่อยู่อาศัยระหว่างแนวราบ/สูง และการบริหารหลังการขายได้อย่างมีประสิทธิผล ทั้งนี้ แผนกลยุทธ์หลัก ๆ ประกอบด้วย การริเริ่มสร้างแบรนด์ใหม่ ๆ เพื่อจับตลาดกลุ่มเป้าหมายใหม่ การหาทำเลใหม่ๆ ในต่างจังหวัด การเพิ่มผู้ซื้อชาวต่างชาติให้มากยิ่งขึ้น และการพัฒนาโครงการให้เป็นลักษณะชุมชนเมืองขนาดเล็ก (Township community) มากขึ้น
Valuation & action
อิงจากประมาณการกำไรของ Bloomberg consensus กำไรของ SIRI ดูเหมือนว่าจะทำจุดสูงสุดใหม่อยู่ที่ 5.8 พันลบ. (+35% YoY) ในปี 2566 และลดลงเหลือ 4.9 พันลบ. (-15%) ต่อปี ในปี 2567F-2568F โดยที่คำแนะนำหุ้น SIRI ของ Bloomberg consensus คือให้ซื้อ 11 ราย : ถือ 3 ราย : ไม่มีคำแนะนำขาย ด้วยราคาเป้าหมายโดยเฉลี่ยที่ 2.12 บาท (มี upside ราว 24% จากราคาปิดล่าสุด) ขณะที่ ปัจจุบันนี้ SIRI ซื้อ ขายระดับ PE อยู่ราว 6x หรือต่ำกว่า -0.5SD ของค่าเฉลี่ย โดยคาดอัตราผลตอบแทนจากเงินปันผลอยู่ราว 9-10% ต่อปีสำหรับปี 2566F-2568F
Risks
ภาวะเศรษฐกิจ ความหวังนโยบายกระตุ้นเศรษฐกิจจากรัฐบาล มาตรการปล่อยสินเชื่อเข้มงวดขึ้น ท่ามกลางการยืดหนี้สินในระดับสูงของภาคครัวเรือน การขึ้นอัตราค่าแรงขั้นต่ำและการมีอัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยต่อทุนสูง
