บล.เอเซีย พลัส:
SIRI เป้าหมายปี 2567 เชิงรุกและท้าทาย
ปี 2567 วางเป้าหมายเชิงรุกและท้าทาย ด้วย PRESALE เติบโต 20% อยู่ที่ 4.5 หมื่นล้านบาท ภายใต้เปิดโครงการใหม่ 46 โครงการ มูลค่า 6.1 หมื่นล้านบาท มีทั้งแนวราบและคอนโดฯ เจาะกลุ่มลูกค้าทุกระดับราคา แต่เน้น MEDIUM และ PREMIUM เป็นส่วนใหญ่ ขณะที่รายได้และกำไรปีนี้ บริษัทมองถึงการทำ NEW HIGH ต่อเนื่อง โดยกำหนดเป้ารายได้ 4.3 หมื่นล้านบาท (+10% YOY)
แม้เป้าหมายบริษัทสูงกว่าสมมติฐานของฝ่ายวิจัย แต่เนื่องจากมีความไม่แน่นอน ของตลาดอสังหาฯ และการแข่งขันที่สูงขึ้นในกลุ่มบ้านกลางบน-บน จึงคงประมาณการเดิมอย่างอนุรักษ์นิยม และถือเป็น UPSIDE ในอนาคต หากตลาดดีกว่าคาด แนะนำ OUTPERFORM จาก VALUATION ที่ถูก และปันผลจูงใจ คาด 2H66 เฉลี่ย 5.26% และทั้งปี 2567 ยังสูงกว่า 8% แม้ประเมินกำไรปกติลดลงก็ตาม
ปี 2567 ตั้งเป้าเชิงรุก Presale โต 20% ที่ 4.5 หมื่นล้านบาท
SIRI แถลงแผนธุรกิจปี 2567 ก้าวสู่ปีที่ 40 ของบริษัท ภายใต้แนวคิด “Navigating the future: Resilient Growth” จากธุรกิจที่แข็งแกร่ง มุ่งสู่เป้าการเติบโตระยะยาว ด้วย 3 กลยุทธ์สำคัญในการขับเคลื่อนองค์กร ควบคู่กับความพร้อมรับมือทุกสถานการณ์และรักษาอันดับความเป็นผู้นำในธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัย.
1) รักษาระดับผลประกอบการให้เติบโตสม่ำเสมอ เพิ่มสัดส่วนการเปิดตัวโครงการใหม่มากขึ้น โดยเฉพาะโครงการแนวราบ และใช้เงินลงทุนอย่างมีประสิทธิภาพ เพื่อรักษาสภาพคล่อง นอกจากนี้ยังมุ่งสร้างผลตอบแทนสูงสุดให้กับผู้ถือหุ้นผ่านการจ่ายเงินปันผลระดับที่สูงขึ้นตามการทำกำไร
2) บริหารจัดการพอร์ตสินค้าพร้อมขาย ให้กระจายไปในหลากหลายทำเลเพื่อสร้างโอกาสและความได้เปรียบในการแข่งขัน รวมถึงรักษาระดับสินค้าเพื่อขายในแต่ระดับราคาให้อยู่ระดับที่เหมาะสม
3) ยกระดับคุณภาพสินค้า บริการ และความยั่งยืน ให้เป็นอันดับ 1 ในกลุ่มธุรกิจ เพื่อรักษามาตรฐานความเป็นหนึ่งในผู้นำตลาดอสังหาฯ
ภายใต้กลยุทธ์ข้างต้น นำไปสู่เป้าหมายการเงินที่ท้าทาย ด้วยระดับการเติบโตของ Net Presale (ยอดขายสุทธิ) ที่ 20% อยู่ที่ 4.5 หมื่นล้านบาทในปี 2567 เทียบกับ 3.76 หมื่นล้านบาทปีก่อน มาจากแนวราบสัดส่วน 64% หรือ 2.9 หมื่นล้านบาท (+37% yoy) จากการขายทั้งโครงการเดิมและใหม่ ด้านคอนโดฯ ประเมินใกล้เคียงปีก่อนที่ 1.6 หมื่นล้านบาท เนื่องจากปี 2566 มีการขายสต๊อกพร้อมอยู่ในกลุ่มโครงการ XT ค่อนข้างมาก ส่งผลให้สินค้าพร้อมขายลดลง ขณะที่สัดส่วนปีนี้จะมาจากการขายคอนโดฯ ใหม่ที่มีจำนวนมากขึ้น (รายละเอียดด้านล่าง) นอกจากนี้ คาดยอดขายจากนักลงทุนต่างชาติจะเพิ่มขึ้น 15% อยู่ที่ 7 พันล้านบาท (ปีก่อน 6 พันล้านบาท) โดยตลาดหลัก คือ จีน , ไต้หวัน, ฮ่องกง, พม่า และ CLMV ฯลฯ
การเติบโตของ Presale ข้างต้น นอกจากจะถูกขับเคลื่อนจากการขายโครงการเดิมที่มีมูลค่าเหลือขายสิ้นปี 2566 ราว 8.5 หมื่นล้านบาท (คอนโดฯ 2.05 หมื่นล้านบาท และแนวราบ 6.4 หมื่นล้านบาท) ในปี 2567 มีแผนเปิดเพิ่ม 46 โครงการมูลค่า 6.1 หมื่นล้านบาท (ปีก่อนเปิด 44 โครงการ มูลค่า 6.5 หมื่นล้านบาท) มีที่ดินรองรับทั้งหมด โดยน้ำหนักการเปิดโครงการใหม่ปีนี้จะเปิด 1H67 และ 2H67 สัดส่วน 54%:46%, เน้นกลุ่ม Medium 44% ตามด้วย Premium 38% และ Affordable 18% รวมถึงรุกในต่างจังหวัดมากขึ้นสัดส่วน 26% หรือ 1.6 หมื่นล้านบาท (13 โครงการ) เน้นหลักตามหัวเมืองท่องเที่ยว เช่น หัวหิน ภูเก็ต เชียงใหม่ พัทยา อยุธยา และฉะเชิงเทรา เป็นต้น
สำหรับการเปิดโครงการใหม่ปีนี้ จะเพิ่มกลุ่มคอนโดฯ มากขึ้นด้วยจำนวน 20 โครงการ มูลค่า 2.6 หมื่นล้านบาท (คิดเป็น 43% ของมูลค่าทั้งหมด เทียบกับปีก่อนมีสัดส่วน 28% ) จากดีมานด์ที่ฟื้นตัว และสต๊อกพร้อมอยู่ลดลง โดยคอนโดฯ ใหม่ปีนี้จะรุกไปยังหัวเมืองท่องเที่ยวสำคัญมากถึง 9 โครงการ รวม 1.18 หมื่นล้านบาท เช่น ที่หัวหินจะเปิด 2 โครงการ หนึ่งในนั้นเป็นโครงการไฮไลท์ Branded Residence อย่าง The Standard Residence มูลค่า 4.5 พันล้านบาท นอกจากนี้เตรียมเปิดตัวแบรนด์ใหม่ Mekin Haus เชียงใหม่ และ PYNN (พิณ) ทำเลศูนย์วิจัย และ ปรีดี 20 รวมถึง Refresh แบรนด์ The Base ตลอดจนเปิด Dcondo ซึ่งเป็นแบรนด์สำหรับกลุ่มราคาที่จับต้องได้ (Affordable)
ขณะที่โครงการแนวราบ เนื่องจากปีก่อนเปิดจำนวนมาก ทำให้ยังมีสินค้าพร้อมขายพอสมควร กอปรกับดีมานด์แนวราบที่ไม่ได้เติบโตมากนัก โดยเฉพาะกลุ่มระดับล่างที่มีปัญหาเรื่องการกู้ไม่ผ่านจากแบงค์ ส่งผลให้การเปิดโครงการแนวราบปี 2567 มี 26 โครงการ มูลค่า 3.5 หมื่นล้านบาท (-26% yoy) แม้กระจายในกลุ่มผลิตภัณฑ์ทั้งบ้านเดี่ยว-บ้านแฝด / ทาวน์โฮม รวมถึงหลากหลายในทำเลและระดับราคา แต่เน้นกลุ่มบ้านระดับ Medium-Premium ภายใต้แบรนด์หลัก เช่น นาราสิริ, เศรษฐสิริ, สราญสิริ และอณาสิริ รวมถึงแบรนด์ใหม่ NARANSIRI (ณรินสิริ)
กรุงเทพกรีฑา (ราคา 45-70 ล้านบาท), ELSE (ราคา 20-60 ล้านบาท) และ MABEL (ราคา 5-7 ล้านบาท) ทั้งนี้แม้ตลาดแนวราบระดับบนจะเป็นกลุ่มเดียวที่ได้รับผลกระทบน้อยกว่ากลุ่มอื่น และยังพอเติบโตได้บ้าง ทำให้การแข่งขันในกลุ่มนี้สูงขึ้น เนื่องจากผู้ประกอบการรายหลายเข้าสู่ตลาดนี้เพิ่ม แต่ SIRI จะใช้จุดเด่นเรื่องแบรนด์, คุณภาพ และบริการ โดยเฉพาะหลังการขาย รวมถึงกลยุทธ์ในความหลากหลายของโครงการ และขยายทำเลใหม่ เพื่อเพิ่มยอดขายในตลาดแนวราบ และรักษาสถานะหนึ่งในผู้นำบ้านตลาดบน
มองต่อถึง NEW HIGH ของรายได้และกำไรปี 2567
SIRI มองถึงการทำ NEW HIGH ต่อเนื่องในเชิงรายได้และกำไรปกติในปี 2567 โดยตั้งเป้ายอดโอนฯ 4.3 หมื่นล้านบาท (+10% yoy) ในส่วนนี้เป็นยอดโอนฯ ของบริษัทเอง 3.8 หมื่นล้านบาท ซึ่งปัจจุบันมี Backlog ของบริษัทที่จะรอรับรู้รายได้ปีนี้ราว 9 พันล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 24% ของเป้า นับว่าไม่สูงมาก ทำให้ที่เหลือต้องมาจากการขายโครงการแนวราบเดิมและใหม่ รวมถึงสต๊อกคอนโดฯ พร้อมโอนฯ ขณะที่ Gross Margin ขายฯ คาดในกรอบ +/- 33% ลดลงจากปีก่อนที่คาดปิด 34% เนื่องจากปีนี้จะมีการโอนฯ น้อยลงของนาราสิริ กรุงเทพกรีฑาฯ ที่มีมาร์จิ้นสูงกว่า 50% (เหลือ Backlog ราว 2.5 พันล้านบาทที่จะโอนฯ ปีนี้) รวมถึงภาวะตลาดอสังหาฯ ที่ไม่ได้ดีนัก อาจทำให้ต้องมีการทำโปรโมชั่นเพื่อกระตุ้นการขาย
สำหรับเป้าโอนฯ JV คาดไว้ 5 พันล้านบาท มี Backlog JV ที่จะรอรับรู้รายได้ปีนี้ราว 3.2 พันล้านบาท (คิดเป็น 65% ของเป้า) ภายใต้เป้าโอนฯ ดังกล่าว ประเมินส่วนแบ่งกำไรบริษัทร่วม 800-1,000 ล้านบาท เทียบกับปีก่อนคาด 350 ล้านบาท
OUTPERFORM….เด่นด้วยปันผล 2H66 ที่ 5.26%
แม้เป้าทางการเงินส่วนใหญ่ของบริษัทสูงกว่าสมมติฐานฝ่ายวิจัยที่คาดปี 2567 Presale 4.34 หมื่นล้านบาท (ต่ำกว่าบริษัท 3.6%), เป้าโอนฯ 3.57 หมื่นล้านบาท (ต่ำกว่าเป้าบริษัท 6.4%) และส่วนแบ่งกำไรบริษัทร่วมที่ 450 ล้านบาท ขณะที่ Gross Margin ขายฯ ประเมินไว้ 33% (สอดคล้องกับบริษัท) แต่ฝ่ายวิจัยคงประมาณการเดิมอย่างอนุรักษ์นิยมไว้ เนื่องจากยังมีความไม่แน่นอนของภาวะตลาดอสังหาฯ และการแข่งขันที่สูงในกลุ่มบ้านกลางบน-บน จึงยังต้องติดตามสถานการณ์ใกล้ชิด โดยหากตลาดฟื้นตัวกลับได้เร็ว ถือว่าเป้าบริษัทสร้าง Upside Risk ต่อประมาณการในอนาคตได้
จึงคงประเมินกำไรปกติปี 2566 ที่ 5.06 พันล้านบาท (+24% yoy) ภายใต้คาด 4Q66 มีกำไรปกติ 1.21 พันล้านบาท (-31% yoy และ 22% qoq) ถูกกดดันจากส่วนแบ่งกำไรบริษัทลดลง และค่าใช้จ่ายขายบริหารสูงขึ้นใน 4Q66 ขณะที่ปี 2567 ประเมินกำไรปกติเท่ากับ 4.8 พันล้านบาท ลดลง 5.6% จากคาดการณ์การลดลงของรายได้บริหารโครงการ JV และมาร์จิ้นขายฯ รวมถึงดอกเบี้ยจ่ายที่คาดสูงขึ้น
อย่างไรก็ดีด้วยความน่าสนใจของ Valuation หุ้นที่มี NORM PER ซื้อขาย 6 เท่า และ PBV 0.6 เท่า รวมถึงคาดเงินปันผล 2H66 หุ้นละ 0.09 บาท จูงใจเฉลี่ย 5.26% ขณะที่ปี 2567 แม้ประเมินกำไรลดลง แต่ยังเห็น Div Yield สูงกว่า 8% ต่อปี คงแนะนำ Outperform สำหรับธีม Dividend Play ที่ราคาเป้าหมายสิ้นปี 2567 ที่ 2.20 บาท สำหรับประเด็นเรื่องหุ้นกู้ที่ครบกำหนดชำระของ SIRI ปีนี้มีทั้งสิ้น 9 พันล้านบาท บริษัทมีแผน Roll-Over ทั้งหมด แต่หากกรณีเลวร้ายที่ไม่สามารถทำได้ ก็มีวงเงินกู้ (Credit Line) 1.7 หมื่นล้านบาท จากธนาคารรองรับแล้ว
ESG
Environment (E)
- กำหนดนโยบายพัฒนาธุรกิจและหน่วยงานในเครือให้เป็นธุรกิจสีเขียวและเป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม โดยมุ่งเน้นแนวทาง “Circular Economy” หรือระบบเศรษฐกิจหมุนเวียน มีการนำร่องและยกระดับเป็นนโยบายทั้งระบบเริ่มตั้งแต่ภายในบริษัท ไปจนถึงผู้บริโภค และขยายผลไปสู่การรับผิดชอบต่อสังคมโดยรวม
- ปฏิบัติตามกฎหมาย ข้อกำหนด ข้อบังคับ และมาตรฐานอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้องอย่างเคร่งครัด โดยเฉพาะการทำ EIA เพื่อการก่อสร้างที่ถูกต้องตามกฎหมาย นอกจากนี้ให้ความสำคัญกับการลดการใช้พลังงาน ลดปริมาณขยะ ควบคุมคุณภาพน้ำทิ้ง การส่งเสริมการใช้วัสดุและอุปกรณ์ที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม รวมถึงการลดการปลดปล่อยก๊าซคาร์บอนไดออกไซด์ที่เป็นสาเหตุการเกิดภาวะโลกร้อน
Social (S)
- ดำเนินกิจกรรมเพื่อช่วยเหลือสังคม โดยเฉพาะเด็กและเยาวชนผ่านการจัดตั้ง SIRI ACADEMY เพื่อฝึกสอนฟุตบอลให้กับเด็ก, ช่วยเหลือกลุ่มอ่อนไหว ภายใต้แนวคิด No One Left Behind เพื่อให้เข้าถึงวัคซีนอย่าง
เท่าเทียมกัน, ช่วยเหลือเกษตรกร ผู้ประกอบการ SME ด้วยการสั่งซื้อสินค้ามาบริจาคให้กับชุมชนต่าง ๆ เป็นต้น - มุ่งมั่นที่จะยกระดับคุณภาพชีวิตครอบครัวของผู้อยู่อาศัยอย่างยั่งยืน ผ่านการออกแบบ สภาพแวดล้อม และบริการต่าง ๆ ที่ตอบสนองความต้องการของผู้บริโภคอย่างต่อเนื่อง
Governance (G)
- เปิดเผยข่าวสารข้อมูลด้านต่าง ๆ อย่างครบถ้วน ถูกต้อง และโปร่งใส โดยคำนึงถึงความเท่าเทียมกันในการรับรู้ข่าวสาร พร้อมทั้งปฏิบัติตามกฎหมายและกฎเกณฑ์ กรณีกำหนดให้เรื่องสำคัญใดต้องผ่านการพิจารณา และ/หรือ การอนุมัติของผู้ถือหุ้น โดยคณะกรรมการบริษัทจะบรรจุเรื่องสำคัญไว้เป็นวาระการประชุมผู้ถือหุ้น
- ปลูกฝังจรรยาบรรณ และจริยธรรมที่ดีของการดำเนินงานธุรกิจที่โปร่งใสและเป็นธรรม แก่ผู้บริหาร และพนักงานในบริษัท เพื่อต่อต้านการทุจริตคอร์รัปชั่น ให้เป็นต้นแบบที่ดีในสังคม
ประเด็นความเสี่ยง
- ตัวแปรสำคัญที่มีผลต่อการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย ได้แก่ ความเชื่อมั่นต่อการสร้างรายได้ในอนาคตของผู้ซื้อ หากการฟื้นตัวของเศรษฐกิจไม่เป็นไปตามที่คาด ก็จะกระทบความเชื่อมั่นของผู้บริโภคในการตัดสินซื้อโครงการ ส่งผลให้
ยอดขายและยอดโอนไม่เป็นไปตามเป้าหมายได้ - ระดับการแข่งขันในอุตสาหกรรมรุนแรงขึ้นต่อเนื่อง อาจทำให้การควบคุมเรื่องประสิทธิภาพการทำกำไรทำได้ยากขึ้น
