บล.บัวหลวง:
Residential Property – สรุปปี 2566 และแนวโน้มปีนี้จาก AREA (UNDERWEIGHT)
AREA รายงานตัวเลขยอดเปิดตัวโครงการและอัตราการจองซื้อในปี 2566 ปรับตัวลดลง แนวโน้มกลุ่มธุรกิจอสังหาฯ ในปี 2567 จะทรงตัว YoY แต่ยังคงระมัดระวัง เนื่องจากมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจของรัฐบาลอาจส่งผลให้เกิดอุปสงค์เทียมและส่งผลเสียตามมา
มุมมองจากจุดพีคของปี 2566 สำหรับกลุ่มอสังหาฯ
AREA รายงานโครงการเปิดตัว 101,536 ยูนิตในปี 2566 ลดลง 5% YoY อย่างไรก็ตาม การลดลงนี้ไม่มีนัยสำคัญ สาเหตุที่การเปิดตัวโครงการลดลง เนื่องจากแทบไม่มีโครงการคอนโดราคาไม่แพงเปิดใหม่ (ต่ำกว่า 1.5 ล้านบาท/ยูนิต) หากไม่รวมคอนโดราคาไม่แพงจำนวน 20,000 ยูนิตในปี 2565 จำนวนยูนิตเปิดใหม่ก็ทำสถิติสูงสุดเป็นประวัติการณ์ที่ 5.6 แสนล้านบาทเพิ่มขึ้น 18% YoY โครงการบ้านเดี่ยวเปิดตัว 30,929 ยูนิต เพิ่มขึ้น 25% YoY โดยเพิ่มขึ้นในทุกกลุ่มโดยเฉพาะในกลุ่มระดับไฮเอนด์ (มากกว่า 10 ล้านบาท/ยูนิต) โครงการทาวน์เฮ้าส์เปิดตัว 21,171 ยูนิต ลดลง 24% YoY ลดลงอย่างมากในทุกเซ็กเมนต์ โครงการคอนโดเปิดตัว 49,030 ยูนิต ลดลง 9%YoY (โดยปรับตัวลดลงสูงสุดในกลุ่มโครงการระดับล่าง แต่เปิดตัวเพิ่มขึ้น YoY ในกลุ่มโครงการระดับบน) บริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์เปิดตัวโครงการ 83% ในปี 2566 ทรงตัวเมื่อเทียบกับปี 2565
สัดส่วนการเปิดตัวโครงการ แบ่งเป็นโครงการคอนโด 48%, บ้านเดี่ยว 30% และโครงการทาวน์เฮ้าส์ 21% โดยราคาเฉลี่ยเพิ่มขึ้น 25% YoY มาอยู่ที่ 5.5 ล้านบาท/ยูนิตในปี 2566 ส่วนใหญ่มาจากโครงการคอนโด โดยราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 10.6 ล้านบาท/ยูนิต (เพิ่มขึ้น 9% YoY) สำหรับบ้านเดี่ยว, 2.9 ล้านบาทสำหรับโครงการทาวน์เฮ้าส์ (ลดลง 6%] และ คอนโด 3.4 ล้านบาท (เพิ่มขึ้น29%)
อัตราการจองซื้อที่ลดลงในปี 2566 โดยหลักมาจากการเปิดตัวโครงการแนวราบ
อัตราการจองซื้อฉลี่ยสำหรับโครงการเปิดตัวใหม่ลดลงจาก 33% ในปี 2565 มาอยู่ที่ 29% ในปี 2566 โดยยอดจองสำหรับโครงการแนวราบลดลง YoY (จาก 20% มาอยู่ที่ 14% สำหรับบ้านเดี่ยว และจาก 19% มาอยู่ 13% สำหรับทาวน์เฮ้าส์). และอัตราการจองซื้อโครงการคอนโดยังคงทรงตัว YoY
คาดเติบโตเล็กน้อยในปี 2567
AREA คาดการเปิดตัวโครงการในปี 2567 จะเพิ่มขึ้นเล็กน้อย 1-5% YoY อุปสงค์โครงการที่อยู่อาศัยคาดว่าจะเพิ่มขึ้น 1-5% YoY ในปี 2567 หนุนจากมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจของรัฐบาลสำหรับกลุ่มอสังหาฯ และสถานการณ์อัตราดอกเบี้ยที่แสดงให้เห็นทิศทางที่มั่นคง และอัตราดอกเบี้ยอาจปรับตัวลดลง ระดับโครงการพร้อมขายจะเพิ่มขึ้นเล็กน้อย 2-5% ซึ่งบ่งบอกถึงการเปิดตัวโครงการแนวราบมากขึ้นตามสัดส่วน
AREA กังวลว่ามาตรการกระตุ้นของรัฐบาล อาจส่งผลให้เกิดอุปสงค์เทียม
AREA มีความกังวลว่ามาตรการกระตุ้นของรัฐบาลในการส่งเสริมการเป็นเจ้าของบ้านจะนำไปสู่การซื้อมากเกินไป และกระตุ้นการเก็งกำไร ส่งผลให้ตลาดเติบโตไม่สมจริงและลดลงในที่สุด เช่นเดียวกับที่เกิดขึ้นในจีน ซึ่งอาจส่งผลเสีย ดังนี้ 1) อาจส่งผลให้ธนาคารปล่อยกู้มากเกินไป เงินซึ่งนำไปสู่ความเสียหายทางการเงิน 2) อาจส่งผลให้ผู้พัฒนาที่ดินสร้างผลิตภัณฑ์เกินความจำเป็น เนื่องจากอุปสงค์เทียม 3) อาจนำไปสู่การขยายเขตเมืองไปสู่พื้นที่เกษตรกรรมในเขตซานเมือง ในขณะที่กรุงเทพฯ ไม่มีแผนใหม่มาเป็นเวลา 7 ปีแล้ว ซึ่งอาจนำไปสู่ความเสียหายต่อสิ่งแวดล้อมเพิ่มมากขึ้น
