INETREIT – มูลค่าและเงินปันผลเพิ่มขึ้นหลังลงทุนในทรัพย์สินเพิ่มเติม

กองทรัสต์จะลงทุนเพิ่มเติมในกรรมสิทธิ์ดาต้าเซ็นเตอร์ INET-IDC3 เฟส 2 มูลค่าไม่เกิน 3.2 พันล้านบาท (ต่ำกว่าราคาประเมินต่ำสุดอย่างน้อย 9.7%) จะส่งผลให้โครงสร้างพอร์ตการลงทุนดีขึ้น โดยจะเพิ่มสัดส่วนทรัพย์สินกรรมสิทธิเป็น 42% ซึ่งกองทรัสต์จะสามารถหาผลประโยชน์จากทรัพย์สินกรรมสิทธิ์นี้ได้ไม่จำกัดระยะเวลา กองทรัสต์จะได้รับรายได้ค่าเช่าสม่ำเสมอและเติบโต 2% ต่อปี ตลอดอายุสัญญาเช่า 30 ปี และเงินปันผลต่อหน่วยจะเพิ่มขึ้นจากประมาณ 0.744 บาท (กรณีไม่มีการลงทุนเพิ่มเติม) เป็นประมาณ 0.756 บาท (กรณีลงทุนเพิ่มเติม) ในปี FY24F และประมาณ 0.848 บาทในปี FY25F เราประเมินมูลค่าเหมาะสมสิ้นปี 2024 ที่ 6.8 พันล้านบาท (14.40 บาทต่อหน่วย)

แผนลงทุนทรัพย์สินเพิ่มเติม เสริมโครงสร้างพอร์ตการลงทุนดีขึ้น

INETREIT มีแผนลงทุนเพิ่มเติมในกรรมสิทธิ์ INET-IDC3 เฟส 2 มูลค่าไม่เกิน 3.2 พันล้านบาท ซึ่งต่ำกว่าราคาประเมินต่ำสุดอย่างน้อย 9.7% โดยการออกหน่วยทรัสต์ใหม่เพิ่มเติมไม่เกิน 220 ล้านหน่วย และเงินกู้ยืมไม่เกิน 1 พันล้านบาท จะส่งผลให้โครงสร้างพอร์ตการลงทุนดีขึ้น โดยสัดส่วนทรัพย์สินสิทธิการเช่าจะลดจาก 100% เป็นประมาณ 58% และทรัพย์สินกรรมสิทธิ์เพิ่มเป็นประมาณ 42% ซึ่งกองทรัสต์จะสามารถหาประโยชน์จาก 6 ทรัพย์สินกรรมสิทธินี้ได้ไม่จำกัดระยะเวลา อายุเฉลี่ยถ่วงน้ำหนักของทรัพย์สินจะเพิ่มขึ้นจากประมาณ 22 ปีเป็นประมาณ 54 ปี ขนาดกองทรัสต์จะใหญ่ขึ้น จะทำให้สภาพคล่องในการซื้อขายหน่วยทรัสต์สูงขึ้น

แนวโน้มรายได้แน่นอน เติบโตสม่ำเสมอ และเงินปันผลเพิ่มขึ้น

INETREIT ได้ปล่อยเช่า INET-IDC3 เฟส 1 ให้ INET อายุสัญญาคงเหลือประมาณ 22 ปี และจะปล่อยเช่าทรัพย์สินใหม่ให้ INET เช่นเดียวกันเป็นเวลา 30 ปี โดยกองทรัสต์จะมีรายได้คงที่และปรับเพิ่มขึ้นปีละ 2% ตลอดอายุสัญญาเช่า เราคาดเงินปันผลต่อหน่วยจะเพิ่มขึ้นจากประมาณ 0.744 บาท (กรณีไม่มีการลงทุนเพิ่มเติม) เป็นประมาณ 0.756 บาท (กรณี ลงทุนเพิ่มเติม) ในปี FY24F และเพิ่มขึ้นเป็น 0.848 บาท/หน่วยในปี FY25F

อุตสาหกรรมดาวรุ่ง

กองทรัสต์ลงทุนในดาต้าเซ็นเตอร์ที่มีแนวโน้มอุปสงค์ในประเทศไทยเติบโตต่อเนื่อง 8.2% ต่อปีในปี 2022-2028 สนับสนุนจากอุปสงค์บริการคลาวด์ที่คาดว่าจะเพิ่มขึ้นก้าวกระโดดประมาณ 22.8% ต่อปีในปี 2022-2027 ซึ่งได้รับแรงผลักดันจากไลฟ์สไตล์ของผู้บริโภคที่หันมานิยมบริโภคข่าวสาร และสื่อสังคมออนไลน์ และบริษัทต่างๆ ต้องการขยายปริมาณการเก็บข้อมูล และใช้บริการคลาวด์มากขึ้น นโยบายรัฐบาลยังสนับสนุนให้อุปสงค์บริการคลาวด์และดาต้าเซ็นเตอร์เติบโตต่อเนื่อง

เราประเมินมูลค่าเหมาะสม 6.8 พันล้านบาท (14.40 บาทต่อหน่วย)

เราประเมินมูลค่ากองทรัสต์ด้วยวิธีคิดลดกระแสเงินสด ณ สิ้นปี 2024 โดยใช้กระแสเงินสดตลอดอายุสัญญาเช่าของ INET-IDC3 เฟส 1 และ 2 และมูลค่า terminal value ด้วยอัตราคิดลด 7.6% และอัตราเติบโตระยะยาว 2%, ปัจจัยเสี่ยง ได้แก่การพึ่งพิงรายได้จาก INET เพียงรายเดียว และอัตราดอกเบี้ยปรับขึ้น เราวิเคราะห์ความอ่อนไหว หากอัตราดอกเบี้ยปรับขึ้นทุกๆ 1% เงินปันผลจะลดลง 5.2%