บล.ฟินันเซีย ไซรัส:
SC ASSET CORPORATION (SC TB)
ยอด Presales 1Q24 โต y-y หนุนจากคอนโด
- ยอด Presales 1Q24 ทำได้ 5.96 พันล้านบาท -18% q-q แต่ +15% y-y คิดเป็น 21% ของเป้าปีนี้ หนุนจากยอดขายคอนโดเพิ่มขึ้นขับเคลื่อนด้วยอุปสงค์ชาวต่างชาติ
- คาดกำไร 1Q24 ชะลอลง q-q, y-y ตามยอดโอนลดลงตามปัจจัยฤดูกาลและฐานสูง
- คงประมาณการปี 2024 ทรงตัว y-y และราคาเหมาะสม 4.40 บาท ยังแนะนำซื้อ
ยอด Presales 1Q24 น่าพอใจ คิดเป็น 21% ของเป้าทั้งปี
SC รายงานยอด Presales 1Q24 ที่ 5.96 พันล้านบาท (-18% q-q, +15% y-y) คิดเป็น 21% ของเป้าบริษัทปีนี้ที่ 2.8 หมื่นล้านบาท โดยการเติบโต y-y หนุนจากยอดขายคอนโด ที่ 2.6 พันล้านบาท (-10% q-q, +58% y-y) หลัก ๆ จาก COBE Ratchada-Rama 9 สร้างยอดขายเพิ่มกว่า 1.1 พันล้านบาท ปัจจุบันมี Take-up rate 70% จากมูลค่า 6 พ้นล้านบาท หลังเปิดตัว 2Q23 รวมถึงความคืบหน้าขายของ SCOPE Langsuan และ Thonglor โดยขับเคลื่อนจากอุปสงค์ต่างชาติคิดเป็น 47% ของยอดขายคอนโด อาทิ เมียนมาร์, ไต้หวัน และจีน ขณะที่ยอดขายแนวราบอยู่ที่ 3.3 พันล้านบาท (-23% q-q, +3% y-y) โดยเปิดตัว 2 โครงการ มูลค่ารวม 4.7 พันล้านบาท มี Take-up rate เฉลี่ย 10% ซึ่งสัดส่วน 70% ของยอดขายแนวราบมาจากราคามากกว่า 10 ล้านบาท
คาดกำไร 1Q24 ลดลง q-q, y-y เป็นระดับต่ำสุดของปี
เบื้องต้นเราประเมินกำไร 1Q24 ชะลอลง q-q และ y-y ที่ 350-400 ล้านบาท (เทียบกับ 851 ล้านบาท ใน 4Q23 และ 535 ล้านบาทใน 1Q23) ตามทิศทางยอดโอนที่คาด 4.1-4.2 พันล้านบาท (-20% q-q, -10% y-y) จากฐานสูง, การเร่งโอนคอนโด SCOPE Langsuan ใน 4Q24 รวมถึงโครงการแนวราบใหม่เปิดตัวในช่วงปลายมี.ค. ซึ่งรับรู้ไม่ทันในไตรมาส ขณะที่คาดอัตรากำไรขั้นต้นอสังหาฯ อ่อนลงเป็น 31-32% เทียบกับ 32.2% ใน 1Q23 จากอุปสงค์แนวราบชะลอลง, การแข่งขันมากขึ้น และสัดส่วนคอนโดสูงขึ้น
ทิศทาง 2Q24 ฟื้น และเด่นขึ้นใน 2H24 ตามแผนเปิดตัวและโอนคอนโดใหม่
แผนการเปิดโครงการใหม่จะเร่งขึ้นอย่างมีนัยใน 2Q24 เป็นไตรมาสมากสุดของปี ทั้งหมด 8 โครงการ มูลค่ารวม 1.6 หมื่นล้านบาท แบ่งเป็นแนวราบ 7 โครงการ มูลค่า 1.3 หมื่นล้านบาท รวมถึงคอนโด 1 แห่ง มูลค่า 3 พันล้านบาท ขณะที่ 3Q-4Q24 มีเปิดเพิ่ม 4.5-4.8 พันล้านบาทต่อไตรมาส หนุนการเร่งขึ้นของยอดโอนตั้งแต่ 2Q24 นอกจากนี้ มีคอนโดใหม่สร้างเสร็จใหม่ 2 แห่งใน 2H24 ซึ่งมี Backlog รอรับรู้แล้ว 3.4 พันล้านบาท ทำให้เราให้น้ำหนักของผลประกอบการใน 2H24 ที่เร่งขึ้นดีจาก 1H24
คงประมาณการและราคาเหมาะสม 4.40 บาท ยังแนะนำซื้อ
เราคงประมาณการกำไรปี 2024 ที่ 2.5 พันล้านบาท ทรงตัวจากฐานสูงในปี 2023 คงราคาเหมาะสม 4.40 บาท คงคำแนะนำ ซื้อ หุ้นซื้อขายบน PE2024 ที่ 6.3x ขณะที่จ่ายปันผล 2H23 ที่ 0.16 บาท/หุ้น Yield 4.3% ขึ้น XD วันที่ 2 พ.ค. ขณะที่ความคืบหน้ามาตรการกระตุ้นจะเป็น Sentiment บวกระยะสั้น ส่วนระยะกลาง-ยาว การกระจายการลงทุนในธุรกิจอื่น อาทิ โรงแรม คลังสินค้า จะเริ่มเห็นผลที่ชัดเจนขึ้นตั้งแต่ปี 2025
Investment thesis
SC เผยเป้าหมายธุรกิจปี 2024-2028 1. สร้างรายได้รวม 5 ปีมากกว่า 1.5 แสนล้านบาท หนุนจากทั้งธุรกิจอสังหายและ Recurring income 2. การลงทุนอย่างเหมาะสม รักษา D/E น้อยกว่า 1.5x 3. พอร์ตมีส่วนผสมกำไรจากธุรกิจที่หลากหลาย โดยมีกำไรจากธุรกิจ Recurring income มากกว่า 25% ผ่าน 17 โครงการ จาก 4 ธุรกิจ แบ่งเป็น 1) ออฟฟิศให้เช่า พื้นที่เช่ารวม 1.2 แสนตร.ม. จาก 6 อาคาร 2) โรงแรมรวม 545 keys จาก 3 โครงการ 3) คลังสินค้า พื้นที่เช่ารวม 1.6 แสนตร.ม.จาก 4 โครงการ 4) อสังหายเพื่อเช่าในสหรัฐ มีห้องพักรวม 78 ห้องใน 4 ทำเลในเมืองบอสตัน
Company profile
SC ดำเนินธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อย่างครบวงจร แบ่งเป็น 1) ธุรกิจพัฒนาอสังหาฯ เพื่อขาย (Engine 1) ซึ่งเป็นธุรกิจหลักประกอบด้วยบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ และคอนโด ซึ่งครอบคลุมตลาดในทุก Segment 2) ธุรกิจพัฒนาอสังหายเพื่อให้เช่าและบริการ (Engine 2) ซึ่งลงทุนธุรกิจที่สร้างรายได้ประจำสม่ำเสมอ ประกอบด้วยธุรกิจอาคารสำนักงานให้เช่า, ธุรกิจโรงแรม และธุรกิจคลังสินค้า 3) ธุรกิจให้บริการที่ปรึกษาและจัดการด้านการบริหารเทคนิควิศวกรรม และระบบงานสนับสนุน ตลอดจนการให้บริการหลังการขายเกี่ยวกับที่อยู่อาศัย
Catalysts
ปัจจัยสนับสนุนการเติบโต คือ ความสำเร็จของการเปิดตัวโครงการใหม่, การขยายการลงทุนไปในธุรกิจใหม่ อาทิ คลังสินค้า และโรงแรม รวมถึงโอกาสในการเซ็นสัญญา JV พัฒนาโครงการคอนโดใหม่
Risks to our call
ความเสี่ยง 1) อัตราการขายต่ำกว่าคาด 2) เศรษฐกิจและกำลังซื้อชะลอตัว 3) อัตราการปฏิเสธสินเชื่อจากธนาคารและยอดยกเลิกจากลูกค้าสูงขึ้น 4) การก่อสร้างล่าช้าและการขาดแคลนแรงงาน และ 5) การแข่งขันรุนแรง
