บล.พาย:
ORI: Origin Property PCL.
คาดกำไรสุทธิ 2Q24 อ่อนแอ
เราคงคำแนะนำเป็น “ถือ” และปรับลดมูลค่าพื้นฐานเหลือ 4.55 บาท โดยคาดว่า ORI จะให้อัตราผลตอบแทนเงินปันผลอยู่ที่ 7.7% ในปี 2024 เรามีมุมมองลบต่อกำไรสุทธิใน 2Q24 โดยคาดว่ากำไรจะหดตัว YoY และ QoQ อยู่ที่ 442 ล้านบาท (-49% YoY, -5% QoQ) เนื่องจาก 1) price promotion ที่มากขึ้นสะท้อนการแข่งขันด้านราคาที่ดุเดือด 2) กลยุทธ์การเร่งขายเพื่อเสริมสภาพคล่องในช่วงที่อุปสงค์ตลาดชะลอตัว โดยเฉพาะการขาย Big-lot เป็นสิ่งที่หลีกเลียงไม่ได้ที่จะดึง Margin ให้ต่ำกว่าระดับปกติ และ 3) อัตราการปฏิเสธสินเชื่อทรงตัวสูง และยังไม่มีสัญญานการผ่อนคลายมาตราการจากทางสถาบันการเงิน
คาดกำไรใน 2Q24 อ่อนแอ YoY และ QoQ
- คาดกำไรสุทธิใน 2Q24 อยู่ที่ 442 ล้านบาท (-49% YoY, -5% QoQ) จาก 1) การรับรู้รายได้ที่ทรงตัวที่ 2.8 พันล้านบาท (-17% YoY, +2%QoQ) และ 2) GPM ลดลงอยู่ที่ 38.9% (-15 ppts YoY, -9 ppts QoQ) จากการแข่งขันราคาในตลาดเดียวกันที่สูง และการขาย Big-lot คอนโดที่มี Margin ต่ำกว่าปกติ 2 โครงการ (Knightsbridge Sukhumvit-Thepharak โอนใน 2Q23 มูลค่า 368 ล้านบาท และ Origin Plug & Play Sailuat Station มีกำหนดการโอนใน 1Q25 มูลค่า 655 ล้านบาท)
- คาดรายได้ทรงตัว เป็นผลมาจาก 1) Presales ที่ฟื้นจาก 1Q24 เล็กน้อยอยู่ที่ราว 1 หมื่นล้านบาท (-20% YoY, +22% QoQ) 2) อัตราการถูกยกเลิกและปฏิเสธสินเชื่อธนาคารยังทรงตัวจาก 1Q24 ถึงแม้จะลดลง YOY จากการปรับการนับ Presales ที่เข้มงวดกว่าเดิม (แนวราบราว 18-20% และคอนโดประมาณ 10%) และ 3) สภาวะตลาดที่ขาดปัจจัยบวก ดังนั้นจึงประเมินว่าอาจยังไม่เห็นการฟื้นตัวใน 2Q24
แนวโน้ม 2H24 มีความท้าทายรออยู่
บริษัทมีการโอนกรรมสิทธิคอนโดจำนวน 2 โครงการ และแนวราบ 2 โครงการตามกำหนดใน 2Q24 โดยเปิดตัวโครงการใหม่มูลค่า 9.7 พันล้านบาท (ใน 1H24 เปิดตัวโครงการใหม่แล้วคิดปืน 34% ของแผนปี 2024 ที่ 3.7 หมื่นล้านบาท) ซึ่งมีการเลื่อนโอนโครงการคอนโด SO Origin Kaset Interchange (JV) ไปยัง 3Q24 (เดือนกรกฎาคม) และเลื่อนเปิดตัวโครงการ Origin Place Centre Phuket ที่มีมูลค่า 1.45 พันล้านบาท ซึ่งเรามองว่าการเลื่อนกำหนดออกไปอาจกระทบต่อการโอนให้ล่าช้าได้ใน 2H24
ปรับลดประมาณการกำไรลดลง และคงคำแนะนำ “ถือ”
- เราปรับลดประมาณการกำไรปี 2024 ลง 22% เหลือ 1.9 พันล้านบาท (-30% YoY) จากการปรับยอดรับรู้รายได้ลดลง และ GPM ที่สูงขึ้นจากสัดส่วนการโอนประเภทอสังหาริมทรัพย์ที่แตกต่าง
- ปรับลดมูลค่าพื้นฐานเหลือ 4.55 บาท (เดิม 6.65 บาท) คำนวนจาก Justified P/E จากการคิดลดเงินปันผล (GGM) โดยมี COE 10% และ TG 2.5% โดยเทียบเท่า 5.9 x PE’24 ต่ำกว่าค่าเฉลี่ยกลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อที่อยู่อาศัย
- คงคำแนะนำ “ถือ” จาก 1) แนวโน้มการฟื้นตัวของกำไรสุทธิช้ากว่าคาด 2) มีโอกาสที่กำหนดการ Spin-off โครงการ One Origin และการขายสินทรัพย์เข้ากอง REIT อาจถูกชะลอออกไป 3) อัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่ทรงตัวตลอด 1H24 และ 4) แนวโน้มการฟื้นตัวของเศรษฐกิจ และภาคอสังหาริมทรัพย์ที่ยังท้าทายตลอดปี 2024
