บล.พาย:
ORI: Origin Property PCL.
กำไรสุทธิ 2Q24 อ่อนแอตามคาด
เราคงคำแนะนำ “ถือ” ด้วยมูลค่าพื้นฐาน 4.55 บาท เรามีมุมมองเป็นลบต่อกำไรสุทธิใน 2Q24 ที่ 452 ล้านบาท (-48% YoY, -3% QoQ) อ่อนตัวทั้ง YoY และ QoQ ตามที่เราและตลาดคาดจาก 1) Price promotion ที่มากขึ้นโดยเฉพาะในตลาดแนวราบ 2) กลยุทธ์การเร่งขาย Big-lot เพื่อส่งเสริมสภาพคล่องในช่วงที่อุปสงค์ตลาดชะลอตัว กดดัน GPM ให้อยู่ที่ 33.7% (-20 ppts YoY, -14 ppts QoQ) และ 3) อัตราการปฏิเสธสินเชื่อทรงตัวสูง และยังไม่มีสัญญาณการผ่อนคลายมาตรการจากทางสถาบันการเงินโดยทางบริษัทมีแนวโน้มประกาศผลตอบแทนเงินปันผลในเดือนกันยายน ซึ่งเราคาดอัตราผลตอบแทนเงินปันผลอยู่ที่ 7.6% ในปี 2024
กำไรใน 2Q24 อ่อนแอ จากอัตรากำไรขั้นต้นที่หดตัว
- กำไรสุทธิใน 2Q24 อยู่ที่ 452 ล้านบาท (-48% YoY, -3% QoQ) จาก 1) การรับรู้รายได้ที่ดีขึ้น QoQ อยู่ที่ 3.1 พันล้านบาท (-9% YoY, +11%QoQ) และ 2) GPM ลดลงมากอยู่ที่ 33.7% (-20 ppts YoY, -14 ppts QoQ) จากการแข่งขันราคาที่สูง และการขาย Big-lot คอนโดที่มี Margin ต่ำกว่าปกติ โดยมีโอน 1 จาก 2 โครงการใน 2Q24 มูลค่า 368 ล้านบาท และอีก 1 โครงการ มูลค่า 655 ล้านบาทจะเริ่มโอนใน 1Q25
- รายได้จากการบริหารหดเหลือ 394 ล้านบาท (-67% YoY, -43% QoQ) จากโครงการ JV ที่น้อยลงอยู่ที่ 3 โครงการ (2Q23 และ 1Q24 มีเปิด 25 และ 7 โครงการ ตามลำดับ)
- ใน 2Q24 มีการโอนกรรมสิทธิ์คอนโด และแนวราบ 4 โครงการ โดยเปิดตัวโครงการใหม่มูลค่า 9.7 พันล้านบาท (1H24 คิดปืน 42% หลังปรับลดแผนเปิดตัวโครงการใหม่ปี 2024 ลงอยู่ที่ 3 หมื่นล้านบาท)
แนวโน้ม 3Q24 ทรงตัว QoQ ส่งผลให้เป้า 2H24 มีความท้าทาย
- มีการเลื่อนกำหนดการโอนโครงการคอนโด SO Origin Kaset Interchange (JV) จาก 2Q24 ไปยัง 3Q24 (เดือนกรกฎาคม) และเลื่อนเปิดตัวโครงการ Origin Place Centre Phuket ที่มีมูลค่า 1.45 พันล้านบาท รวมถึงการปรับลดแผนเปิดตัวโครงการรวมปี 2024 เดิม ที่ 3.7 หมื่นล้านบาท ลดลงอยู่ที่ 3 หมื่นล้านบาท (-35% YoY) ซึ่งเรามองว่าอาจกระทบต่อการรับรู้รายได้ ให้มีความท้าทายมากขึ้นใน 2H24
- 2H24 ยังมุ่งเน้นส่งเสริมสภาพคล่องเป็นหลัก ชะลอการลงทุนที่ไม่เร่งด่วนออกไป และทะยอยระบายสินค้าคงค้างต่อเนื่อง โดย Backlog ที่พร้อมโอน และไม่รวม JV มีอยู่ที่ 1.9 หมื่นล้านบาท (-11% QoQ)
คงคำแนะนำ “ถือ” อัตราผลตอบแทนเงินปันผล 7.6% ใน 2Q24
- ประเมินมูลค่าพื้นฐาน 4.55 บาท คำนวนจาก Justified P/E จากการคิดลดเงินปันผล (GGM) โดยมี COE 10% และ TG 2.5% โดยเทียบเท่า 5.9x PE’24 ต่ำกว่าค่าเฉลี่ยกลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อที่อยู่อาศัย
- คงคำแนะนำ “ถือ” จาก 1) แนวโน้มการฟื้นตัวของกำไรสุทธิช้ากว่าคาด 2) เลื่อนกำหนดการ Spin-off โครงการ One Origin ปี 2025 และการขายสินทรัพย์เข้ากอง REIT อาจถูกชะลอออกไป 1Q25 3) อัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่ทรงตัวตลอด 1H24 4) IBD/E ยังคงสูงขึ้น QoQ มาอยู่ที่ 1.62x (เป้าหมายปี 2024 ที่ 1.4x) และ 5) แนวโน้มการฟื้นตัวของเศรษฐกิจ และภาคอสังหาริมทรัพย์ที่ยังท้าทายตลอดปี 2024
- ผู้บริหารมีแผนประกาศผลตอบแทนเงินปันผลในปลายเดือนกันยายน โดยประเมินอัตราผลตอบแทนเงินปันผลอยู่ที่ 7.6% ในปี 2024
สรุปผลประกอบการ
- กำไรสุทธิใน 2Q24 อ่อนแอทั้ง YoY และ QoQ ตามคาดอยู่ที่ 452 ล้านบาท (-48% YoY, -3% QoQ) เนื่องจาก 1) การแข่งขันด้านราคาบนตลาดแนวราบที่สูงขึ้น และการขาย Big-lot ที่กดดัน Margin ให้หดตัว
- รายได้ปรับตัวดีขึ้น QoQ แต่ยังอ่อนตัว YoY อยู่ที่ 3.1 พันล้านบาท (-9% YoY, +11% QoQ) สาเหตุหลักหนุนจาก 1) ยอด Presales ฟื้น ตัวโดยคอนโดอยู่ที่ 8.2 พ้นล้านบาท (-15% YoY, +29% QoQ) ประกอบกับ Backlog พร้อมโอน หนุนยอดรับรู้ใน 2Q24 เติบโตอยู่ที่ 2.1 พันล้านบาท (+16% YoY, +38% QoQ) และ 2) รายได้จากการบริหาร JV หดตัวเหลือ 394 ล้านบาท (-67% YoY, -43% QoQ) จากโครงการ JV เปิดใหม่ที่น้อยลงอยู่ที่ 3 โครงการ (2Q23 และ 1Q24 มีเปิด 25 และ 7 โครงการ ตามลำดับ)
- GPM ใน 2Q24 อยู่ที่ 33.7% (-20 ppts YoY, -3 ppts QoQ) อ่อนตัวจาก 1) price promotion จากการแข่งขันราคาที่สูงขึ้น โดยเฉพาะในตลาดแนวราบ และ 2) โอนโครงการ Big-lot ที่มีอัตรากำไรต่ำกว่าปกติ 1 จาก 2 โครงการ (Knightsbridge Sukhumvit-Theparuk)
- SG&A ต่อรายได้อยู่ที่ 20% (-3 ppts YoY, -4 ppts QoQ) เนื่องจากมีการควบคุมต้นทุนการตลาดมากขึ้น ทำให้ค่าใช้จ่ายทรงตัว QoQ ในขณะที่รายได้ที่เติบโตมีสัดส่วนกว่า 12% มาจากการรับรู้ยอดขาย Big-lot มูลค่า 368 ล้านบาท
