บล.หยวนต้า (ประเทศไทย):
CPN RETAIL GROWTH LEASEHOLD REIT พบจุดต่ำสุดใน 3Q64
Action
Trading (Maintain)
TP upside (downside) +1.9%
Close Nov 09, 2021 Price (THB) 21.60
12M Target (THB) 22.00
Previous Target (THB) 20.40
What’s new?
- CPNREIT ขาดทุนจากการลงทุนสุทธิเป็นคร้ังแรกราว 74 ล้านบาท ใน 3Q64 เนื่องจากสถานการณ์โรค COVID-19 รุนแรงขึ้นจนทำให้มีการปิดศูนย์การค้าชั่วคราว
- เราปรับลดประมาณการท้ังรายได้, กำไรจากการลงทุนสุทธิ และ DPU สำหรับปี 2564-2565 สะท้อนผลการดำเนินงาน 3Q64 ท่ีอ่อนแอกว่าคาด
Our View
- เราประเมิน DPU สำหรับปี 2565 ราว 1.099 บาท/หน่วย และปรับ Valuation อิงวิธี Assigned Dividend Yield จาก 6% เป็น 5% คำนวณราคาเหมาะสมใหม่ 22 บาท สำหรับปี 2565
- คงคำแนะนำ เก็งกำไร ผลประกอบการผ่านจุดต่ำสุดแล้วใน 3Q64 และคาดว่าจะมีโอกาสฟื้นตัวอย่างชัดเจนในปี 2565
มีผลขาดทุนเป็นครั้งแรก
งวด 3Q64 เป็นไตรมาสแรกที่ CPNREIT รายงานขาดทุนจากการลงทุนสุทธิราว 74 ล้านบาท เพราะได้รับผลกระทบหนักจากการปิดศูนย์การค้าช่วงกลางเดือน ก.ค. ถึงสิ้นเดือน ส.ค. เนื่องจากการแพร่ระบาดของสายพันธุ์ Delta ในประเทศ ทำให้รายได้ค่าเช่าและค่าบริการลดลงเหลือ 684.5 ล้านบาท (-17.8% QoQ, -38.5% YoY) ซึ่งถือว่าน้อยสุดนับตั้งแต่แปลงสภาพมาเป็นกองทรัสต์ช่วงปลายปี 2560 และแย่กว่างวด 2Q63 ซึ่งมีการใช้มาตรการ Full Lockdown ช่วงที่มีการแพร่ระบาดรอบแรก ส่งผลให้จำนวนผู้ใช้บริการเฉลี่ยใน 3Q64 อยู่ที่ระดับ 32% ของช่วงสถานการณ์ปกติ ส่วนการให้ส่วนลดค่าเช่าแก่ผู้ประกอบการงวด 3Q64 เฉลี่ยอยู่ที่ราว 54.1% ของค่าเช่าเทียบกับระดับ 41% ใน 2Q64 และ 19% ใน 3Q63
ณ สิ้น 3Q64 CPNREIT มีผลขาดทุนสะสมเพิ่มขึ้นเป็น 1 พันล้านบาท โดยหลักมาจากการบันทึกขาดทุนจากการตีมูลค่าสินทรัพย์ราว 766 ล้านบาท สำหรับงวด 3Q64 จากเซ็นทรัลมารีน่าและเซ็นทรัลลำปาง ซึ่งเพิ่งเข้าลงทุนเมื่อเดือน ก.พ. 2564 ด้วยราคาซื้อที่มีพรีเมี่ยมจากราคาประเมิน ในทางกลับกันเซ็นทรัลพระราม 2 มีมูลค่ายุติธรรมเพิ่มขึ้น
CPNREIT ประกาศจ่ายผลตอบแทนในรูปแบบเงินลดทุน งวด 3Q64 เท่ากับ 0.084 บาท/หน่วย คิดเป็น Yield ราว 0.39% ขึ้นเครื่องหมาย XN วันที่ 17 พ.ย. นี้
ปรับลดประมาณการลงอีกครั้ง
เราปรับลดประมาณการกำไรจากการลงทุนสุทธิ (Net Investment Income) ปี 2564 ลงจากเดิมราว 25.2% เป็น 480 ล้านบาท และปี 2565 ลงจากเดิม 19.2% เป็น 1.33 พันล้านบาท ตามลำดับ สะท้อนผลประกอบการ 3Q64 ที่อ่อนแรงกว่าที่เคยประเมิน ส่งผลให้คาดการณ์ DPU (Distribution per Unit) ปีนี้ลดลงเหลือ 0.538 บาท/หน่วย และปีหน้าเหลือ 1,099 บาท/หน่วย 2) และคาดการณ์ Dividend Yield สำหรับปี 2565 อยู่ที่ราว 5.1%
ราคาเหมาะสมใหม่ 22 บาท
เราปรับราคาเหมาะสมสำหรับปี 2565 จาก 20.40 บาท เป็น 22.00 บาท อิงคาดการณ์ DPU ปี 2565 ที่ 1.099 บาท/หน่วย และ Assigned Dividend Yield ที่ 5% ลดลงจากเดิมที่ 6% เราประเมินว่า CPNREIT ควรซื้อขายด้วย Valuation ที่สูงขึ้น เพราะเชื่อว่าผลการดำเนินงานของ CPNREIT พบจุดต่ำสุดแล้วในงวด 3Q64 และเริ่มเห็นสัญญาณการฟื้นตัวของ Traffic ผู้ใช้บริการตั้งแต่เดือน ก.ย. 2564 ซึ่งศูนย์การค้ากลับมาเปิดให้บริการอีกครั้ง ในขณะที่โอกาสที่การแพร่ระบาดโรค COVID-19 จะกลับมารุนแรงอีกระลอกมีน้อยลง เพราะการกระจายวัคซีนทำได้อย่างมีประสิทธิภาพมากขึ้น และจำนวนผู้ติดเชื้อรายใหม่มีแนวโน้มลดลงอย่างต่อเนื่อง แม้ว่าจะมีการทยอยคลายมาตรการควบคุมก็ตาม ทั้งนี้หลังปรับประมาณการเราคาดว่ากำไรจากการลงทุนสุทธิของ CPNREIT ปี 2565 จะกลับมาเติบโตราว 176% YoY จากฐานในปีนี้ เราคงคำแนะนำ “เก็งกําไร”
